Переоценка имущества в судебном порядке

Обновлено: 28.03.2024

Переоценка основных средств – это приведение первоначальной стоимости объекта основных средств к рыночному уровню. В результате переоценки основных средств активы могут быть дооценены или уценены и далее учитываются на балансе организации по новой восстановленной стоимости.

Отметим, что проведение переоценки основных средств – это право, а не обязанность предприятия.

Цель проведения переоценки основных средств

Переоценка ОС актуальна для организаций, у которых основные средства составляют существенную часть активов.

Основные средства переоцениваются для отображения их на балансе по реальной рыночной стоимости, что может понадобиться:

для увеличения уставного капитала;

при оформлении основных средств под залог по кредитным обязательствам;

для учета реальной суммы начисленной амортизации при формировании себестоимости готовой продукции;

для привлечения инвестиций;

при реструктуризации организации;

при продаже некоторых активов.

Основные правила проведения переоценки основных средств

Переоценка основных средств проводится по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации или прямого пересчета по подтвержденным рыночным ценам.

Если предприятие решит однажды переоценить объекты основных средств, то в последующем придется проводить переоценку объектов основных средств на регулярной основе для того, чтобы стоимость, по которой объекты основных средств отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.

Переоценку объектов основных средств можно проводить не чаще 1 раза в год на конец отчетного года. Переоцениваться должны все объекты основных средств, которые включены в группу однородных объектов основных средств.

Однородной группой основных средств могут быть вычислительная техника, здания и сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д.

Какая информация необходима для проведения переоценки основных средств

Для проведения переоценки основных средств и отражения ее результатов в бухгалтерском учете необходима следующая информация:

данные о первоначальной стоимости объекта основных средств или текущей (восстановительной) стоимости объекта основных средств (если объект основных средств переоценивался ранее) по состоянию на 31 декабря отчетного года по данным бухгалтерского учета;

данные о сумме амортизации, которая была начислена за все время эксплуатации объекта основных средств по состоянию на 31 декабря отчетного года по данным бухгалтерского учета;

документально подтвержденные данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов основных средств по состоянию на 31 декабря отчетного года.

Для того чтобы определить текущую (восстановительную) стоимость, необходимо использовать:

данные на аналогичную продукцию, полученную от организаций-изготовителей;

сведения об уровне цен, имеющихся у органов статистики, торговых инспекций и организаций;

сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе.

Порядок проведения переоценки основных средств

Непосредственно перед проведением переоценки организация должна оформить распорядительный документ. Таким документом может быть приказ или распоряжение, который обязателен для всех служб организации, которые будут задействованы в переоценке основных средств.

Кроме этого, следует проверить наличие объектов основных средств, подлежащих переоценке и подготовить перечень объектов основных средств, подлежащих переоценке.

В этом перечне рекомендуется указать следующие данные об объекте основных средств:

дату приобретения, сооружения, изготовления;

дату принятия объекта к бухгалтерскому учету.

Результаты переоценки оформляются в виде акта специальной комиссией с приложением всех документов, на основании которых была установлена стоимость переоцененных объектов основных средств.

Данные о переоценках отражаются в Инвентарной карточке учета объекта основных средств ОС-6.

Отражение результатов переоценки основных средств в бухгалтерском учете

1. Если после переоценки стоимость основных средств увеличилась, в бухгалтерском учете делают следующие записи:

Дебет 01 Кредит 83 - увеличена стоимость объекта основного средства в результате переоценки.

Дебет 83 Кредит 02 - доначислена амортизация по объекту основных средств в результате его переоценки.

2. Если после переоценки стоимость объектов основных средств, ранее уцененных увеличилась, то сумму дооценки, равной сумме предыдущей уценки относят на финансовый результат и отражают в составе прочих доходов.

Проводки будут следующими:

Дебет счета 01 Кредит счета 91.1 - отражена дооценка объекта основных средств в пределах предыдущей уценки.

Дебет счета 91-2 Кредит счета 02 - увеличена амортизация по объекту основных средств в пределах предыдущей уценки.

Превышение суммы дооценки над суммой уценки включается в состав добавочного капитала.

При этом в бухгалтерском учете делаются такие записи:

Дебет счета 01 Кредит счета 83 - отражена дооценка объекта основных средств сверх предыдущей уценки.

Дебет счета 83 Кредит счета 02 - увеличена амортизация по объекту основных средств сверх предыдущей уценки.

3. Если после переоценки стоимость объекта основных средств уменьшилась, то сумму уценки объекта основных средств относят на финансовый результат и отражают в составе прочих расходов.

В бухгалтерском учете следует сделать следующие проводки:

Дебет счета 91-2 Кредит счета 01 уценен объект основных средств, который раньше не дооценивался.

Дебет счета 02 Кредит счета 91-1 - уменьшена амортизация по ранее недооценному объекту основных средств.

4. Если после переоценки стоимость объектов основных средств, ранее дооцененных уменьшилась, то сумма уценки, равная сумме предыдущей дооценки, уменьшает добавочный капитал.

При этом в бухгалтерском учете делаются такие записи:

Дебет счета 83 Кредит счета 01 — отражена уценка ОС в пределах предыдущей дооценки.

Дебет счета 02 Кредит счета 83 — отражено уменьшение амортизации ОС в пределах предыдущей дооценки.

Превышение суммы уценки над суммой дооценки относится на финансовый результат и отражается в составе прочих расходов.

Дебет счета 91-2 Кредит счета 02 — отражена уценка ОС сверх предыдущей дооценки.

Дебет счета 02 Кредит счета 91-1 — отражено уменьшение амортизации сверх предыдущей дооценки.

Налоговый учет переоценки основных средств

В налоговом учете переоценка основных средств не учитывается.

Таким образом, стоимость основных средств и размер начисленной налоговой амортизации по основным средствам не меняется.

После проведения переоценки у организации появятся постоянные разницы, так как суммы начисленной амортизации в налоговом и бухгалтерском учете будут различаться.

Если произошла дооценка основных средств, то в бухгалтерском учете сумма ежемесячной амортизации станет больше, чем в налоговом учете и возникнет постоянное налоговое обязательство (ПНО).

В бухгалтерском учете следует сделать такую проводку:

Дебет счета 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства (активы)» Кредит счета 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» - отражено ПНО с разницы между сумами амортизации.

Если произошла уценка основных средств и амортизация в бухгалтерском учете меньше, чем в налоговом учете, то возникает постоянный налоговый актив (ПНА).

В бухгалтерском учете следует сделать такую проводку:

Дебет счета 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит счета 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства (активы)» - отражен ПНА с разницы между суммами амортизации.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

. некоторых активов. Основные правила проведения переоценки основных средств Переоценка основных средств проводится по текущей (восстановительной) стоимости . информация необходима для проведения переоценки основных средств Для проведения переоценки основных средств и отражения ее результатов . /т 84). Налоговый учет переоценки основных средств В налоговом учете переоценка основных средств не учитывается. Таким .

. Дебет Кредит Отражена сумма положительной переоценки основных средств до справедливой стоимости 0 101 . 10 176 Отражена сумма отрицательной переоценки основных средств до справедливой стоимости 0 401 .

. имеет место), возникающий в результате переоценки основных средств, признается и раскрывается в соответствии .

. закреплен способ учета амортизации при переоценке основных средств методом пересчета остаточной стоимости актива . закреплен метод учета амортизации при переоценке основных средств путем пересчета (увеличения) балансовой стоимости .

. , что закрепляется оформлением локальной документации. Переоценка основных средств Переоценка проводится по мере изменения . переоцененной стоимости, Организация обязана проводить переоценку основных средств постоянно. Периодичность ее проведения для . текущих рыночных условиях. Порядок отражения переоценки основных средств по ФСБУ 6/2020 в .

. балансовой стоимости, возникающее в результате переоценки основных средств (см. МСФО (IAS) 16); и .

. завершения их государственной регистрации) Периодическая переоценка основных средств по решениям Правительства РФ, а .

. закреплен способ учета амортизации при переоценке основных средств методом пересчета остаточной стоимости актива .

. обязательств по будущей рекультивации земель; переоценка основных средств; признание отложенных налоговых активов и . будущей рекультивации земли 66 421 Переоценка основных средств В соответствии с учетной политикой . сотрудникам (64 319) 12 864 — Переоценка основных средств 3 706 524 — (741 305 . тыс. руб., возникший в результате переоценки основных средств, должен быть признан в составе .

. . На основании изложенного в целях переоценки основного средства при использовании отчета оценщика, в . последующей оценки объектов недвижимости. При переоценке основного средства обязательно ли привлекать оценщика или .

. основных средств, и результатов проведенной переоценки основных средств на отчетную дату (переоцененной стоимости . основных средств, и результатов проведенной переоценки основных средств на отчетную дату. Основные средства .

. объектов основных средств); отражение результатов переоценки основных средств, проведенной по решению Правительства РФ .

. прибыли и убытки, возникающие при переоценке основных средств, признавались в составе прочего совокупного .

. ; предлагают комплексную поддержку в рамках переоценки основных средств и инвестиционной недвижимости для комфортного . к переоценке». Услуги по переоценке основных средств В стандарте закреплено право организации . стандарт учета основных средств. Преимущества переоценки основных средств Специалисты практики Инвестиционного консалтинга и . крупнейших оценочных компаний, оказывающих услуги переоценки основных средств .

Подборка наиболее важных документов по запросу Переоценка имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Переоценка имущества

Судебная практика: Переоценка имущества

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 375 "Налоговая база" главы 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право") По мнению налогоплательщика, ему неправомерно доначислен налог на имущество, т.к. налоговая льгота распространяется на все созданное им во исполнение инвестиционного проекта имущество. При этом он как лизингополучатель правомерно произвел переоценку данного имущества по восстановительной стоимости.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 198 "Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными" АПК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY") Общество ходатайствовало о восстановлении срока на обращение в суд с заявлением о признании недействительным решения налогового органа о доначислении налога на имущество, пени и штрафа. Общество указало, что в 2016 году им проведена переоценка имущества, по результатам которой составлен отчет об оценке, который впоследствии был утерян. Получить дубликат отчета об оценке не представлялось возможным в связи со смертью оценщика. Оригинал отчета об оценке обнаружен обществом только в апреле 2019 года. Таким образом, по мнению общества, возможность своевременно обратиться в арбитражный суд у него объективно отсутствовала, поскольку отсутствовали необходимые документы, которые в соответствии с требованиями АПК РФ должны быть приложены к заявлению, а именно копии обжалуемого решения налогового органа, решения вышестоящего налогового органа, иных документов, подтверждающих обстоятельства, на которых общество основывает свои требования, в том числе отчет об оценке спорного имущества. Данные документы были изъяты правоохранительными органами в ходе оперативно-разыскных и следственных мероприятий. Суд, признавая приведенные обществом причины пропуска срока для обращения в арбитражный суд с заявлением неуважительными, исходил из того, что решение инспекции было своевременно направлено в адрес общества, однако не получено им по причинам, не зависящим от налогового органа. При этом общество знало о решении налогового органа, о чем свидетельствуют действия общества по его оспариванию в вышестоящий налоговый орган. Довод общества о том, что о нарушении своих прав оно узнало только в апреле 2019 года, когда им был получен отчет об оценке, противоречит материалам дела, поскольку в декларации по налогу на имущество организаций за 2016 год общество указало уже уменьшенную на основании переоценки стоимость имущества. Таким образом, о нарушении своих прав общество знало с момента принятия оспариваемого решения, то есть с 12.01.2018. Ссылка общества на пропуск срока по причине невозможности до апреля 2019 года представить все необходимые документы, обосновывающие его позицию, отклонена судом, поскольку обществу как заявителю п. 4 ст. 66 АПК РФ предоставлено право обратиться с ходатайством об истребовании необходимого доказательства. Суд принял решение об отказе в восстановлении пропущенного процессуального срока.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Переоценка имущества

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по налогам. Практическое пособие по годовой бухгалтерской отчетности - 2021 3.3.1.4. Строка 3312 "переоценка имущества"

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как рассчитать авансовые платежи и налог на имущество организаций по среднегодовой стоимости
(КонсультантПлюс, 2022) 2.3. Как влияет на расчет налога на имущество переоценка основного средства и изменение его первоначальной стоимости

III. Определение начальной продажной цены

3.1. Определение начальной продажной цены заложенного имущества при судебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество.

С учетом положений пункта 11 статьи 28.2 Закона о залоге и подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке судебному приставу-исполнителю следует определять начальную продажную цену заложенного имущества исходя из цены, указанной в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество, независимо от того, соответствует ли данная цена рыночной стоимости заложенного имущества.

В связи с этим, если в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество отсутствует указание на начальную продажную цену заложенного имущества, после возбуждения на его основании исполнительного производства и совершения действий, направленных на обеспечение сохранности заложенного имущества, рекомендуем судебному приставу-исполнителю предложить взыскателю обратиться с заявлением в суд об установлении начальной продажной цены либо самостоятельно обратиться в суд с заявлением о разъяснении исполнительного документа (статья 32 Закона), в котором перед судом поставить одновременно следующие вопросы:

об определении начальной продажной цены заложенного имущества (с учетом позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что неустановление судом начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращено взыскание, квалифицируется как нарушение норм материального права и является безусловным основанием для отмены судебного акта , а также иной судебной практики по данному вопросу <**>);

Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге".

<**>Например, в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2010 по делу N А40-163729/09-32-1209 указано, что судебный акт об обращении взыскания на заложенное имущество должен содержать сведения о начальной продажной цене заложенного имущества, направленного на реализацию, определяемую на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, а в случае спора - судом.

о возможности привлечения в порядке, предусмотренном статьей 85 Закона, оценщика для определения начальной продажной цены заложенного имущества в рамках данного исполнительного производства.

Если суд отказал в разъяснении исполнительного документа, предлагаем обжаловать принятое определение в вышестоящие судебные инстанции.

3.1.1. После объявления публичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания .

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге.

В силу пункта 2 статьи 28.3 Закона о залоге, пункта 3 статьи 58 Закона об ипотеке при признании первичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися по причинам, указанным в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 28.3 Закона о залоге, подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 58 Закона об ипотеке, судебный пристав-исполнитель, в случае необходимости проведения повторных торгов, выносит постановление о снижении начальной продажной цены заложенного имущества на 15%. В данном постановлении залогодателю и залогодержателю разъясняется их право на обращение в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. Рекомендуем с учетом установленных законодательством о залоге сроков проведения повторных торгов также установить срок для предоставления судебному приставу-исполнителю информации о том, воспользовались ли стороны указанным правом на обращение в суд.

Повторные торги по продаже заложенного имущества проводятся не позднее чем через месяц после даты проведения первых торгов.

При поступлении к судебному приставу-исполнителю в установленный срок информации о подаче в суд заявления об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации он откладывает в соответствии со статьей 38 Закона исполнительные действия до вступления в силу решения об изменении начальной продажной цены заложенного имущества либо решения об отказе в изменении начальной продажной цены.

3.1.2. В случае изменения судом начальной продажной цены заложенного имущества судебный пристав-исполнитель отзывает заложенное имущество с торгов и повторно передает заложенное имущество на первичные торги, определив измененную судом цену такого имущества в качестве начальной продажной цены.

В случае отказа суда в изменении начальной продажной цены заложенного имущества проводятся повторные торги по продаже заложенного имущества по цене на 15% ниже цены, установленной в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество.

3.2. Определение начальной продажной цены заложенного имущества при внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество в рамках исполнительного производства.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества, реализуемого в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительной надписи нотариуса, судебному приставу-исполнителю следует исходить из следующего.

Часть 3 статьи 78 Закона предусматривает, что заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Законом, с учетом особенностей, предусмотренных Законом о залоге, Законом об ипотеке, а также других федеральных законов, предусматривающих особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В то же время в соответствии с частью 1.2 статьи 78 Закона реализация предмета залога на основании ходатайства залогодержателя осуществляется судебным приставом-исполнителем в порядке, установленном Законом.

Поскольку специальные законодательные акты не содержат особенностей определения начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращается взыскание на основании исполнительной надписи в рамках исполнительного производства, то с учетом положений части 1.2 статьи 78 Закона рекомендуем применять в данном случае общий порядок оценки арестованного имущества, предусмотренный статьей 85 Закона.

3.3. В действующем законодательстве прямо не урегулирован порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращается взыскание в ходе исполнительного производства о взыскании суммы задолженности в связи с неисполнением должником обязательства, обеспеченного залогом. В данном случае рекомендуем судебному приставу-исполнителю для определения начальной продажной цены заложенного имущества руководствоваться общим порядком оценки имущества должника, предусмотренным статьей 85 Закона.

Налог на имущество физических лиц и налог на имущество юридических лиц в отношении офисной и торговой недвижимости в настоящий момент исчисляется по кадастровой стоимости. Ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости и балансовой стоимости соответственно. Сейчас кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной цене. Но встречаются случаи, когда она превышает рыночную: из-за неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете, в связи с падением рыночной стоимости объекта.

Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня

В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);

жилое помещение (квартира, комната);

единый недвижимый комплекс;

объект незавершенного строительства;

иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.

Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:

если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;

если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.

Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.

Важно! Кадастровую стоимость необходимо сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Например, если на 2016 год кадастровая стоимость недвижимости составляла 6 млн. руб., а реальная стоимость - 5 млн. руб., то кадастровая оценка превышает рыночную на 1 млн. руб. Если получится это доказать, то размер налоговой базы уменьшится.

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:

в суд (п. 2 ст. 403 НК РФ) - процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.

Важно! Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.

Переоценка стоимости и ее оспаривание в будущем

Наше законодательство одно из самых динамичных в мире. И законодательство в области налогообложения является ярким примером нестабильности в законодательстве. Так, в настоящее время принят во втором чтении Проект федерального закона «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

В 2018 году при исчислении налога за 2017 год на территории 28 субъектов Российской Федерации применяется коэффициент 0,6, на территории 21 субъекта Российской Федерации – коэффициент 0,4, на территории 15 субъектов Российской Федерации – коэффициент 0,2. В остальных субъектах Российской Федерации коэффициент не применяется, поскольку решение о переходе к налогообложению по кадастровой стоимости не принято и налог исчисляется по инвентаризационной стоимости с учетом коэффициента-дефлятора.

Применение такого порядка исчисления налога на имущество физических лиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан, прежде всего, из-за резкого роста кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим законопроектом предусматривается отказ от применения указанного выше коэффициента начиная с исчисления налога за четвертый налоговый период применения кадастровой стоимости (коэффициент 0,8).

Таким образом, поправка является положительной и не должна привести к резкому росту кадастровой стоимости.

Одновременно законопроектом вводится новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом. Это тоже приведет к уменьшению случаев оспаривания стоимости для целей налогообложения.

Законопроектом также предусматривается:

1) возможность пропорционального (в зависимости от количества месяцев в налоговом периоде) определения налоговой базы по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц в случае изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости в течение налогового периода.

2) исключение возможности перерасчетов сумм земельного налога и налога на имущество физических лиц, уплаченных налогоплательщиками на основании ранее направленных налоговых уведомлений за прошедшие налоговые периоды, за исключением случаев уменьшения суммы налога в результате такого перерасчета.

3) применение для целей налогообложения измененной кадастровой стоимости с даты начала применения ошибочной (оспоренной) стоимости, а не с года подачи заявления об оспаривании.

То есть можно будет не платить за ошибки чиновников, как предусмотрено в настоящее время. Данная поправка позволит снизить риски налогоплательщиков, которые связаны с длительными процедурами оспаривания стоимости.

Кроме того, законопроектом предусмотрен также ряд уточняющих изменений, направленных на разрешение неурегулированных вопросов, возникающих при применении глав 31 и 32 Налогового кодекса Российской Федерации, среди которых необходимо выделить следующие:

1) в настоящее время к льготной категории граждан по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу отнесены инвалиды с детства. Между тем к данной категории граждан относятся только лица, достигшие возраста 18 лет, имеющие группу инвалидности с определением причины инвалидности «инвалид с детства». При этом дети-инвалиды составляют самостоятельную категорию.

2) в отношении физических лиц - собственников жилых домов, квартир и комнат Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает ряд налоговых преимуществ по налогу на имущество физических лиц в виде налоговых вычетов, налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем в отношении таких жилых помещений, как части жилых домов и части квартир, налоговые преимущества не применяются, поскольку они не выделены как самостоятельные объекты налогообложения.

3) в отношении физических лиц – собственников гаражей и машино-мест Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает налоговые преимущества в виде налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем установленные налоговые преимущества не применяются в отношении объектов, расположенных в объектах недвижимости торгового, офисного и бытового назначения, включенных в перечень, утверждаемый субъектами Российской Федерации.

предлагается распространить установленные Налоговым кодексом налоговые преимущества в отношении любых гаражей и машино-мест вне зависимости от их включения в соответствующий перечень субъекта Российской Федерации.

Это тоже является положительной тенденцией и снизит риски в части обжалования стоимости.

Инструкция для оспаривания кадастровой стоимости

1) Проверить сроки - не более 5 лет от даты опубликования установленной кадастровой стоимости.

2) Собрать все необходимые документы.

3) Рассмотрение заявления (7 - 14 дней).

4) Решение комиссии.

5) Судебное разбирательство (если не устраивает решение комиссии).

Оспаривать кадастровую стоимость имеет смысл, если это экономически выгодно, т.е. если экономия на налогах вследствие снижения кадастровой стоимости будет превышать расходы на ее снижение.

Также стоит учесть, что с 2018 года стало сложнее оспорить кадастровую стоимость. Уже в 2017 году вступили в силу поправки, которые изменили порядок снижения кадастровой стоимости (сейчас идет подготовительный этап к переоценке недвижимости в 2020 году). В настоящее время необходимо привести юридические дела в порядок и разобраться в стоимости своей недвижимости. Сейчас за основу берется кадастровая стоимость, определенная на январь 2014 года или кадастровая стоимость, уменьшенная позже через суд.

Перечень документов, которые необходимы для обращения в комиссию:

выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;

документ, подтверждающий, что вы собственник;

данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.

заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам (для подачи иска в суд).

Также изменения коснулись и деятельности оценщиков. Сейчас создаются специализированные бюджетные учреждения, которые будут самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов (ранее проводился конкурс на отбор независимых экспертов). За новыми органами осуществлять надзор будет Росреестр.

Спешить с оспариванием кадастровой стоимости необходимо из-за того, что: налог будет пересчитан начиная с периода в котором подано заявление; налог будет расти дальше; возрастет стоимость услуг оценщиков; вероятность введения моратория на кадастровые споры.

А вот в будущем порядок оспаривания несколько изменится.

Старую кадастровую стоимость оспорить нельзя (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). Поэтому рекомендуется уже сегодня узнать, будет ли изменяться стоимость в 2019 году.

В порядке перерасчета имущественных налогов произойдут следующие изменения:

1) при изменении количественных и качественных характеристик объекта (например, площадь), налог на имущество организаций и физических лиц рассчитают по новой кадастровой стоимости со дня внесения сведений в ЕГРН. По новой оценке нужно определить сумму за полные месяцы после изменения и до конца года, по старой оценке - сумму за полные месяцы с начала года до изменения.

2) изменение кадастровой стоимости в результате обжалования или исправления ошибки, можно пересчитать налог на имущество за периоды, когда для его расчета применяли ошибочную (оспоренную) стоимость (т.е. можно вернуть или зачесть налог и за предыдущие годы; сейчас можно уменьшить налог начиная с года, в котором подано заявление об оспаривании).

Перерасчет налога по проекту будет возможен, если решение об изменении кадастровой стоимости примут после 31 декабря 2018 года. Некоторые налогоплательщики смогут вернуть деньги за 2015-2018 годы.

В качестве рекомендаций, нужно выяснить с какого года действует текущая оценка. Если же она действует ранее декабря 2017 года, то заявление следует подать в 2019 году, тогда пересчет налога будет с года, когда установлена текущая кадастровая стоимость. Если она применяется с 2018 года, то заявление можно подать как в 2018, так и в 2019 году. Пересчитать налог в обоих случаях можно будет с 2018 года.

Важно! Заявление о возврате налога можно подать не позднее 3 лет со дня его уплаты. Для граждан есть дополнительное ограничение: вернуть налоги можно только за 3 года, предшествующих году направления инспекцией уведомления с перерасчетом.

Основными ошибками при оспаривании кадастровой стоимости являются:

отчет не соответствует ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности (комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу);

неверно примененная методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет);

при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной аренды, без поправки на передаваемые права;

в отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде;

нет описания строений, расположенных на оцениваемом участке;

в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.

противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода. Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7»;

ошибка с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта;

при кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.

Поэтому посмотрите, есть ли у вас проблемы с кадастровой стоимостью, увеличилась ли Ваша стоимость или планируется ее пересмотр, и в соответствии с этими данными выбирайте тактику оспаривания стоимости.

Организация планирует произвести переоценку основных средств собственными силами. Какой коэффициент организация должна применить при переоценке? Нужна ли комиссия для проведения переоценки основных средств в данной ситуации?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Для проведения переоценки ОС комиссию создать необходимо при любом варианте переоценки.

Выбрав метод индексации, организация, если позволяют условия, имеет право сама разработать индексы для переоценки или использовать индексы, разработанные НИИ статистики Росстата РФ на коммерческой основе.

Обоснование позиции:

Переоценка ОС регламентируются нормами ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01) и Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания).

Как указали судьи в постановлении Девятого ААС от 25.05.2016 N 09АП-14816/16, при проведении переоценки законодательство позволяет действовать двумя способами:

согласно п. 15 ПБУ 6/01 самостоятельно произвести переоценку без привлечения сторонней организации-эксперта;

заключить договор со специализированной оценочной организацией.

Значит, провести переоценку ОС организация может самостоятельно без привлечения специализированной оценочной организации (п. 15 ПБУ 6/01). Однако в такой ситуации возможен риск того, что налоговые органы могут не согласиться с результатами переоценки ОС, проведенной организацией самостоятельно, произвести перерасчет налогов к уплате и с суммы недоимки начислить пени и штрафы. Но, как показало указанное выше решение суда, налоговый орган может поставить под сомнение и результаты проведения переоценки и с привлечением оценщика.

Согласно п. 15 ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на конец отчетного периода) переоценивать группы однородных объектов ОС по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам (письма Минфина России от 02.07.2015 N 03-03-06/4/38202, от 05.02.2013 N 03-03-06/1/2474).

1. Порядок, периодичность, а также выбранный способ переоценки необходимо закрепить в учетной политике (письмо Минфина России от 23.04.2015 N 03-05-05-01/23462). При этом следует учитывать, что в последующем ОС необходимо переоценивать регулярно, чтобы стоимость ОС, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

2. В целях проведения переоценки объектов ОС в организации должна быть проведена подготовительная работа по осуществлению переоценки объектов ОС, в частности, рекомендуется провести инвентаризацию для проверки фактического наличия объектов ОС, подлежащих переоценке (п. 44 Методических указаний).

3. Решение организации о проведении переоценки по состоянию на конец отчетного года оформляется соответствующим распорядительным документом (приказом), обязательным для всех служб организации, которые будут задействованы в переоценке основных средств, и сопровождается подготовкой перечня объектов основных средств, подлежащих переоценке.

Как видим, мероприятия по переоценке осуществляются коллегиально, следовательно, комиссия (группа по переоценке), объединяющая представителей соответствующих подразделений, должна быть создана. Например, в письме Минфина России от 08.02.2007 N 02-14-07/274, рекомендуя порядок проведения переоценки стоимости ОС и НМА бюджетными учреждениями, сказано: "8. Для проведения переоценки создается комиссия, в состав которой включаются представители экономических подразделений учреждения. Комиссию возглавляет руководитель учреждения или один из его заместителей".

Аналогичные рекомендации представлены в письме Минфина России от 23.04.2003 N 03-01-01/11-126. Также сообщалось, что исходные данные для переоценки следует брать из аналитических данных бухгалтерского учета ОС, НМА и малоценных предметов, которые должны быть подтверждены результатами проведенной в учреждении инвентаризации имущества.

По нашему мнению, для проведения оценки ОС комиссию создать необходимо при любом варианте переоценки ОС.

4. В приказе о проведении переоценки необходимо отразить следующие данные: состав утвержденной комиссии по переоценке; перечень групп однородных объектов ОС, подлежащих переоценке.

При этом в перечне рекомендуется указать следующие данные об объекте ОС: точное название; дату приобретения, сооружения, изготовления; дату принятия объекта к бухгалтерскому учету.

5. Для документального оформления результатов переоценки целесообразно заполнить ведомость результатов переоценки однородных групп ОС. Организация вправе самостоятельно разработать такую форму ведомости (утвержденной формы такой ведомости нет), включив в него все необходимые реквизиты (п. 4 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете") и закрепив в учетной политике.

Кроме того, в ведомости переоценки ОС необходимо указать следующую информацию: наименование ОС; инвентарный номер; дату приобретения; дату принятия объекта к бухгалтерскому учету; первоначальную или восстановительную стоимость основного средства на дату переоценки прошлого года, которая числится по дебету счета 01; данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов по состоянию на дату переоценки отчетного года; индекс переоценки; сумму дооценки (уценки) стоимости ОС; сумму начисленной амортизации по кредиту счета 02 "Амортизация основных средств" по состоянию на дату переоценки прошлого года; сумму амортизации после переоценки; сумму дооценки (уценки) начисленной амортизации (смотрите также п. 46 Методических указаний).
Переоценка объекта ОС производится путем пересчета его первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта. В п. 48 Методических указаний представлены примеры переоценки ОС.

6. Результаты переоценки необходимо зафиксировать в разделе 3 инвентарной карточки учета объектов ОС (унифицированная форма N ОС-6, утвержденная постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7 (если используется данная форма)).

Положениями п. 43 Методических указаний установлено, что под текущей (восстановительной) стоимостью объектов ОС понимается сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.

При определении текущей (восстановительной) стоимости могут быть использованы: данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе; оценка бюро технической инвентаризации; экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов ОС. Как указали судьи в постановлении Девятого ААС от 20.11.2017 N 09АП-52792/17, понятия текущей (восстановительной) и рыночной стоимости объекта основных средств не являются тождественными, поскольку в первом случае речь идет о воссоздании (в частности, приобретении) объекта в текущих условиях, а во втором - о его продаже в текущих условиях. Смотрите также Энциклопедию решений. Учет переоценки основных средств.

Выбрав метод индексации, организация, если позволяют условия, имеет право сама разработать индексы для переоценки или использовать индексы, разработанные НИИ статистики Госкомстата (Росстата) России на коммерческой основе (письмо Минфина России от 31.07.2003 N 04-02-05/3/63).

Смотрите также Вопрос: Применяемой в 2015 году учетной политикой организации установлено, что переоценка групп основных средств производится ежегодно, методом прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам. Организацией в 2012 году принято решение о переоценке основных средств. В 2012-2014 годах группа основных средств была переоценена. Метод переоценки - экспертный с заключением договора с оценочной организацией. Может ли организация поменять метод переоценки на 31.12.2015 с экспертного на индексный? Может ли переоценка быть поручена специалистам самой организации? Можно ли в 2015 году совсем не проводить переоценку основных средств? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2016 г.); Вопрос: Организация применяет общий режим налогообложения. На ее балансе числятся основные средства (гостиничный комплекс, состоящий из отдельных домиков), которые принимались на учет методом сбора всех затрат в 2012 году. В отношении указанных основных средств была проведена независимая оценка, в результате которой выяснилось, что рыночная стоимость данных объектов значительно ниже той стоимости, по которой они числятся на балансе. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете уменьшение стоимости объектов ОС (гостиничный комплекс, состоящий из отдельных домиков)? Повлияет ли изменение их стоимости на налоговую базу по налогу на имущество организаций? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2014 г.).

Применительно к пошаговому алгоритму проведения переоценки приведем выдержку из постановления Седьмого ААС от 29.03.2012 N 07АП-121/12, в которой по сути, представлена последовательность действий, сопровождающих решение о проведении переоценки. Суд заключил, что у Общества отсутствует закрепленное в установленном порядке право на проведение переоценки и документальное оформление ее результата, а именно:

порядок проведения переоценки и форма по которой оформляется результат переоценки, не отражен и не закреплен налогоплательщиком в учетной политике;

не проведена инвентаризация для проверки фактического наличия объектов ОС;

отсутствует решение о проведении переоценки;

не создана комиссия по переоценке основных средств;

не составлен перечень объектов либо групп однородных объектов ОС, подлежащих оценке;

не установлен перечень документов по переоценке имущества и их использование в учетной политике.

непроведение переоценки подтверждается и тем, что результаты переоценки объекта ОС не отражены в разделе 3 инвентарной карточки учета объекта ОС (унифицированная форма N ОС-6);

суммы дооценки объектов основных средств в результате переоценки не отражены в бухгалтерском учете результатов переоценки.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:

- Энциклопедия решений. Учет переоценки основных средств;

- Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет добавочного капитала, сформированного при дооценке внеоборотных активов;

- Энциклопедия решений. Переоценка внеоборотных активов (строка 1340).

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

26 декабря 2018 г.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: