Особенности приобретения прав государственной и муниципальной собственности на земельные участки

Обновлено: 24.04.2024

Земельное законодательство закрепляет принцип равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п.2 ст. 15 ЗК РФ). Более подробно этот принцип раскрывается в ст. 34 ЗК, в которой указывается, что процедуры предоставления земельных участков должны соответствовать принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

Однако в ряде случаев земельное законодательство закрепляет преимущественное или исключительное право отдельных категорий лиц на приобретение земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

Преимущественное право означает, что лицо, которое им обладает, имеет преимущество перед другими участниками отношений и в случае предоставления земельного участка из публичной собственности, любое другое лицо может приобрести земельный участок только в случае, если лицо, обладающее правом преимущественной покупки, от приобретения земельного участка отказалось. Таким образом, закон не исключает возможность приобретения земельного участка иными лицами, но при соблюдении преимущественного права покупки.

Земельное законодательство знает несколько случая закрепления преимущественного права покупки земельного участка: п. 8 ст. 22, п. 3 ст. 35 ЗК РФ и ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом преимущественное право покупки земель из государственной и муниципальной собственности есть только у арендатора земельного участка в соответствии с п. 8 ст. 22 ЗК РФ. Условия осуществления преимущественного права покупки вытекают из ст. 250 ГК РФ, где сказано, что при нарушении права преимущественной покупки управомоченному лицу предоставляется возможность в течение трех месяцев в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя. В случае невозможности применения данного способа защиты, например при передаче вещи третьим лицам, истребование имущества не допускается. Способом защиты в таком случае является только возмещение убытков.

Исключительное право исключает возможность приобретения земельного участка третьими лицами. Ст. 36 ЗК РФ устанавливает исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков граждан и юридических лица - собственников зданий, строений, сооружений. Исключительное право отменяет преимущественное. Если земельный участок находится в публичной собственности, при этом в аренде у одного лица, а на земельном участке расположено здание, собственником которого является другое лицо, то у арендатора отсутствует право преимущественной покупки такого земельного участка, так как у собственника здания есть исключительное право.

Важной особенностью исключительного права является то, что в его содержание входит возможность не только приобрести в собственность, но и в аренду, при этом выбор права остается за собственником здания, строения, сооружения. Исключением является ситуация, если земельный участок не может быть предоставлен в собственность. Основания для отказа в предоставлении в собственность земельных участков установлены ст. 28 ЗК РФ и перечень их является закрытым. Правовую позицию по применению ст. 36 ЗК РФ определил Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24.03.2005№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Он указал: «Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта».

Земельный кодекс предусматривает заявительный порядок оформления права. Из этого следует вывод, что инициатива в оформлении права на земельный участок принадлежит собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, а не органу государственной власти или местного самоуправления. Понуждение к заключению договора аренды или договора купли-продажи не допускается. При этом необходимо учитывать, что оформить право на земельный участок собственник здания, строения, сооружения не только вправе, но и в силу ст. 27 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» - обязан. Собственник объекта недвижимости является одновременно лицом, использующим земельный участок в силу неразрывной связи здания, строения, сооружения, с земельным участком, на котором они расположены. И, хотя, в п. 1. ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ закон устанавливает право собственника здания, строения, сооружения на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, но это не снимает с него обязанности оформить конкретный титул. За неисполнение данной обязанности собственник объекта может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Если собственник здания, строения, сооружения сделал свой выбор в пользу права аренды, это не лишает его права приобрести земельный участок в собственность в любой момент, независимо от того, был такой договор аренды заключен до введения в действие ЗК ПФ, или после(п. 2.2. ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»).

Если здание находится на неделимом земельном участке, а помещения в нем принадлежат нескольким лицам, то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. При этом ЗК РФ определяет, что все собственники помещений должны совместно обратиться в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением, в котором должны указать вид испрашиваемого права. Так как данная норма, зафиксированная в п. 5 ст. 36 ЗК носит императивный характер, то орган, осуществляющий предоставление земельного участка должен отказать в таком предоставлении, если с заявлением обратились не все собственники помещений, либо если часть собственников помещений обратилась за предоставлением права собственности, а часть – за предоставлением права аренды.

По мнения Пленума ВАС РФ, сформулированном в Постановлении, которое ранее нами уже упоминалось (№ 11 от 2005 г.), в силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - направехозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

ЗК РФ Статья 39.1. Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39.1. ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

1.1. Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, могут предоставляться на основании решений Правительства Российской Федерации в собственность государственным корпорациям, публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства" в качестве имущественного взноса Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. При этом положения настоящей главы не применяются.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 18.03.2020 N 66-ФЗ; в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 435-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

3. Положения настоящей главы применяются к отношениям, связанным с предоставлением в аренду, безвозмездное пользование земельных участков в составе земель лесного фонда, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 206-ФЗ, от 18.12.2018 N 471-ФЗ)

2. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

4. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

5. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Как приобрести и оформить земельный участок

В последнее время заявителей все чаще интересуют вопросы: куда обратиться и с чего начать процедуру приобретения и оформления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в рамках проводимой реформы земельного законодательства.

Правом предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наделены органы государственной власти (федеральной, субъекта РФ) и органы местного самоуправления, осуществляющие полномочия в области земельных отношений (ст.9–11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, Законом №171-ФЗ внесены изменения, касающиеся порядка управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Вместе с тем, четко закреплена компетенция органов местного самоуправления в зависимости от муниципального образования, в пределах которого расположен соответствующий земельный участок. Отметим, что ранее подобной дифференциации законодательно не существовало.

Актуальность вопроса, связанного с распоряжением такими землями, обусловлена тем фактом, что до настоящего времени большие по объему площади земель не имеют реестровых собственников, при этом вовлечение указанных земель в хозяйственный оборот является объективно необходимым и должно положительно влиять на доходность различных бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, в том числе способствовать развитию рынка недвижимости.

Необходимо учитывать, что органы местного самоуправления городских и сельских поселений распоряжаются земельными участками в своих границах с момента утверждения ими правил землепользования и застройки. До утверждения правил землепользования и застройки право распоряжения не разграниченными земельными участками в таких поселениях сохраняется за органами местного самоуправления муниципальных районов.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрены следующие основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

1. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или бессрочное пользование;

2. Договор купли-продажи в случае проставления земельного участка за плату;

3. Договор аренды;

4.Договор безвозмездного пользования.

Распоряжение публичным земельным участком всегда осуществляется в силу властного акта уполномоченного органа, который в одних случаях является самостоятельным основанием предоставления земельного участка (п.1 ст.39.1 ЗК РФ), а в других случаях является основанием для заключения соответствующего договора с заинтересованным лицом (пп.2 – 4 п.1 ст.39.1 ЗК РФ).

Согласно статье 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Вместе с тем, ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований предоставления публичных земельных участков без торгов как в собственность (пп. 1 – 10 п.2 ст.39.3), так и в аренду (пп.1 – 33 п.2 ст.39.6).

В отдельных случаях земельные участки могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам бесплатно. Так, в силу ст.39.5 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются бесплатно:

– лицам, с которыми заключены договоры о развитии земли в границах застроенных территорий;

– религиозным организациям, если они имеют в собственности недвижимость, расположенную на таких землях;

– лицам, ведущим садоводство и огородничество на землях некоммерческой организации;

– гражданам, которые получили земельные участки в безвозмездное пользование, при условии, что прошло пять лет со дня предоставления им земли, и если земли использовались в соответствии с установленным разрешенным использованием;

– гражданам, которые получили земельные участки в безвозмездное пользование, при условии, что прошло пять лет со дня предоставления им земли, и если граждане работали в муниципальном образовании в определенной должности;

– гражданам, имеющим трех и более детей;

– религиозным организациям для сельскохозяйственного использования, если участки находятся у них в бессрочном пользовании.

Иностранным гражданам и лицам без гражданства земельные участки предоставляются исключительно за плату.

Если земельный участок предстоит образовывать или его границы нужно уточнять, в отношении данного земельного участка необходимо выполнить кадастровые работы (п.15 ст.39.15 ЗК РФ). После выполнения кадастровых работ и получения согласованного межевого дела следует обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.

Государственная регистрация права собственности, права аренды на земельный участок проводится на основании заявления правообладателя либо лица, действующего по доверенности (ст.16 Закона о регистрации от 21.07.1997 №122-ФЗ), а также:

– решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, договора предоставления земельного участка за плату, договора аренды или договора безвозмездного пользования (ст.17, п.2 ст.25.2 Закона №122-ФЗ);

– квитанции об уплате государственной пошлины.

Государственная регистрация прав проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п.3 ст.13 Закона №122-ФЗ).

1. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, когда участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. , и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Приобретение прав на ЗУ, наход в гос. или мун. собственности.

1)для целей, связанных со строительством – строительство жилых домов, производственных сооружении и т. д.

a. без предварительного согласования места строительства объекта – участки предоставляются при размещении объекта в городском или сельском поселении, в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки, а так же при предоставлении участков гражданам для индивидуального строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

Порядок предоставления:

· заключение договора купли-продажи или аренды с победителем торгов

В случае, если поступила только 1 заявка, то участок предоставляется единственному заявителю, но только на праве аренды.

b. с предварительным согласованием места размещения объекта - необходимо построить тот объект, строительство которого не предусмотрено градостроительной документацией.

Порядокпредоставления:

· заявление заинтересованного лица на предоставление ему ЗУ под строительство (указывает размеры, площадь, инфраструктуру)

· выбор ЗУ – на основании заявления орган МС ищет такой участок на своей территории и предлагает на выбор несколько участков. После выбора – акт выбора ЗУ

· принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта

· формирование ЗУ заявителем (установление границ и постановка на кадастровый учет)

· принятие решения о предоставлении ЗУ

· заключение договора купли- продажи или аренды

· регистрация права на ЗУ

Цели, для осуществления которых установлены особенности предоставления ЗУ:

Ø для жилищного строительства

Ø комплексное освоение территории в целях жилищного строительства

Ø развитие застроенной территории

2)для целей, не связанных со строительством – в случае предоставления ЗУ для садоводничества, огородства, ведения КФХ и др. нужд

ТОЛЬКО ФИЗ. ЛИЦАМ

· обращение заинтересованного лица с заявлением о предоставление ему ЗУ

· орган МС утверждает схему расположения ЗУ на кадастровом плане

· за счет заявителя осуществляется формирование участка

· принятие решения о предоставлении ЗУ в собственность или аренду

3)обладателем прав на здания, строения, сооружения

a. собственники (могут получить ЗУ под зданиями в собственность или в аренду)

b. арендаторы (см. выше)

c. обладатели права хозяйственного ведения (приобретают право аренды на ЗУ – ГУПы и МУПы)

d. обладатели права оперативного управления (постоянное бессрочное пользование)

e. обладатели различных прав на 1 здание

2) при отсутствии сведений в кадастре, заявителю выдается схема размещения ЗУ на кадастровом плане и передается заявителю для формирования ЗУ

3) принятие решения о предоставлении ЗУ

4) заключение договора купли – продажи или аренды

5) регистрация права на ЗУ

4)переоформление ранее возникших прав на ЗУ

a. ю/л обладателями прав постоянного бессрочного пользования

b. гражданами в упрощенном порядке (в порядке дачной амнистии)

Граждане, кот. ЗУ был предоставлен до введения в действие ЗК РФ для определенных нужд

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: