На каких условиях переходили в собственность государства элитные сельскохозяйственные предприятия

Обновлено: 22.04.2024

После того, как в ходе реформы гражданского законодательства были отредактированы все ранее известные одиозные нормы Гражданского кодекса (вроде п. 4 ст. 453 ГК РФ о том, что после расторжения договора нельзя требовать назад исполненное по нему), на первое место в моем рейтинге самых неразумных, необъяснимых и нелепых норм частного права вышли положения, касающиеся преимущественного права покупки земель с/х назначения субъектом РФ.

1. В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Действующее законодательство содержит следующие примеры наделения субъектов гражданских правоотношений преимущественным правом заключения договора по приобретению имущества (имущественных прав):

- преимущественное право сособственника на покупку доли в праве общей долевой собственности на вещь (ст. 250 ГК РФ);

- преимущественное право владельца доли в уставном капитале ООО или самого ООО на покупку доли другого участника, отчуждаемой третьему лицу (ст. 21 Закона об ООО). Аналогичное право может быть предусмотрено уставом непубличного акционерного общества в отношении его акций, отчуждаемых третьим лицам (п. 3 ст. 7 Закона об АО);

- преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды вещи на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

- преимущественное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности иному частному лицу, на приобретение такого земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

- преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок (ст. 1035 ГК РФ), и др.

Во всех указанных случаях законодательство предусматривает правовую возможность лица, чье преимущественное право было нарушено, обратиться с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с иным лицом.

Сама же сделка, совершенная с третьим лицом, признается действительной, что логически следует из самой возможности перевода прав и обязанностей по ней (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 № 14055/11 и т.д.).

Таким образом защита нарушенного преимущественного права, по общему правилу, невозможна без одновременной реализации этого права путем предъявления требования о переводе на себя прав и обязанностей по договору с иным лицом.

Другими словами, у субъекта преимущественного права всегда есть выбор – либо согласиться со сделкой, нарушившей его право (например, в связи с отсутствием у него денежных средств/имущественного интереса для заключения договора по соответствующей цене), либо обратиться за защитой нарушенного права, но в таком случае быть готовым заплатить ту цену, которую нарушитель согласовал с третьим лицом.

С этой точки зрения, преимущественные права являются проявлением общего принципа диспозитивности гражданского права, поскольку вопрос об инициировании негативных последствий нарушения права оставляется на субъективное усмотрение обладателя этого права. Один лишь объективный факт нарушения права не влечет для сделки ровным счетом никаких последствий.

2. Однако в случае с преимущественным правом покупки земель с/х назначения последствием несоблюдения данного права закон называет не возможность уполномоченного органа обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по договору, а ничтожность соответствующего договора.

Чем же обосновывается подобное отклонение рассматриваемого правового механизма от обычной модели защиты преимущественного права?

По всей видимости, государство исходило из идеи о том, что в данном случае оно защищает не каких-то там частных хозяйствующих субъектов (арендаторов, владельцев долей и т.д.), а себя родимого. А поскольку речь идет о своих правах, то и защиту нужно предусмотреть максимальную – одного лишь права на перевод прав и обязанностей будет маловато, нужно пустить в ход тяжелую артиллерию в виде института недействительности сделки. Да и какой недействительности – не просто по модели оспоримости (что также привносило бы элемент диспозитивности в оспаривание сделки), а сразу по модели ничтожности!

Следовательно, независимо от того, заинтересован ли уполномоченный орган в приобретении земельного участка или нет, сделка с нарушением преимущественного права автоматически попадает в категорию недействительных. Более того, не имеет значения даже тот факт, будет ли уполномоченный орган обращаться с иском о признании ее недействительной – она ничтожна независимо от признания ее таковой судом.

Абсурдная порочность (или порочная абсурдность?) данной нормы очевидна. Даже в ситуации, при которой уполномоченный орган будет осведомлен о нарушении своего права, однако не будет иметь интереса в приобретении соответствующего земельного участка (например, в связи с отсутствием в бюджете заложенных для этого средств), договор купли-продажи земельного участка из земель с/х назначения будет являться ничтожным.

Это, в свою очередь, порождает следующие последствия.

Во-первых, в любом споре из правоотношений по данному договору суд вправе установить его недействительность, при этом он вправе сделать это: а) независимо от периода времени, которое прошло с даты заключения договора, поскольку возражения о ничтожности не задавниваются (п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), б) по своей инициативе, т.е. даже если участники спора не заявляют доводов о ничтожности договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57). В частности, не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о взыскании покупной цены по договору и о применении мер ответственности, а также любой иск к лицу, давшему обеспечение по обязательствам из такого договора (п. 3 ст. 329 ГК РФ);

Во-вторых, любая из сторон договора может предъявить требование о недействительности такого договора и применении реституции (ст. 167 ГК РФ) в том случае, если рыночная конъюнктура после совершения сделки изменится. Например, покупатель участка проведет градостроительную подготовку участка к застройке его многоквартирными жилыми домами (путем внесения изменений в Генплан и ПЗЗ), в связи с чем стоимость земельного участка и его инвестиционная привлекательность вырастут многократно. В таком случае у продавца будет иметься большой соблазн потребовать возврата земельного участка себе (необходимость возврата полученной покупной цены в порядке реституции в таком случае будет отступать перед выгодой от восстановления прав на земельный участок). При этом, как известно практикующим юристам, вопрос применения эстоппеля (п. 5 ст. 166 ГК РФ) в каждом случае решается судом по-разному и в многом зависит от субъективного усмотрения (когда нарушение серьезное, очевидное да еще формально затрагивает права третьего лица – субъекта РФ, то суд может и не применить эстоппель).

В-третьих, в случае дальнейшего отчуждения земельного участка третьему лицу (даже с соблюдением преимущественного права субъекта РФ) имеются основания для вывода о невозникновении у нового приобретателя права собственности, поскольку, как известно, в негативной регистрационной системе сам факт внесения записи о праве не влечет возникновение права, если в основе сделки лежит недействительная сделка. А поскольку в результате первой (ничтожной) продажи покупатель не стал собственником участка (собственником остался продавец), то он не может передать следующему покупателю больше прав, чем есть у него самого. Основанием для возникновения права собственности нового покупателя первоначальным способом может служить п. 2 ст. 223 ГК РФ, однако данная норма применяется лишь в случае добросовестности приобретателя. Будет ли являться приобретатель участка, не проверивший соблюдение преимущественного права субъекта РФ по первой сделке, добросовестным в смысле ст. 302 ГК РФ? Применительно к покупке земельного участка, ранее выкупленного в порядке ст. 39.20 ЗК РФ и несоразмерного нормам отвода для объекта недвижимости, расположенного на нем, Верховный Суд РФ указал, что в стандарт разумного покупателя не входит проверка соблюдения норм 39.20 ЗК РФ (ранее – 36 ЗК РФ) при первоначальном приобретении участка (определение СКЭС ВС РФ от 01.02.2018 № 305-ЭС17-13675). Вместе с тем, нижестоящие суды по делу решили данный вопрос по-другому… По всей видимости, и в рассматриваемом случае в отсутствие определения ВС РФ об обратном суды будут считать, что приобретатель земельного участка, который когда-то был продан с нарушением преимущественного права субъекта РФ, не может являться собственником соответствующего участка. Другими словами, однажды попав в чужие руки с нарушением преимущественного права субъекта РФ, земельный участок превращается в «токсичный актив», который всегда будет вызывать вопросы и служить источником юридических рисков.

Все вышеизложенные последствия для договора купли-продажи земельного участка наступают и в том случае, когда уполномоченный орган не имеет интереса в нивелировании правовых последствий договора, который, тем не менее, приносится ему в жертву. Для чего? По всей видимости, в назидание субъектам гражданских правоотношений, что неуважительно относиться к государству (не извещать о предстоящей продаже) нельзя. Вот только какое отношение это имеет к частному праву?

3. Наконец, еще большую сумятицу в проблему реализации преимущественного права покупки с/х земель вносит судебная практика по данной категории споров (которая, к слову, напрочь отсутствует на уровне определений СКЭС ВС РФ или Президиума ВАС РФ и представлена лишь судебными актами нижестоящих судов).

3.1. Например, в ряде случаев суды указывают, что преимущественное право покупки земельного участка из состава земель с/х назначения не распространяется на сделки по передаче участка в счет отступного (постановления ФАС Московского округа от 26.06.2013 по делу N А41-13193/11, от 01.11.2012 по делу N А41-43228/11 и др.).

При этом, применительно, например, к преимущественному праву на покупку доли в праве общей долевой собственности судебная практика арбитражных судов уже давно пришла к выводу о распространении данного преимущественного права на соглашения об отступном (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ»).

Осмелюсь предположить, что суды осознают неправильность решения, продиктованного законом, и выходят из ситуации таким образом, каким получается возможным. Пусть для этого и приходится притворяться слегка наивными, утверждая, что словосочетание «соглашение об отступном» состоит из других букв, нежели «договор купли-продажи», поэтому к нему не должны применяться положения о преимущественном праве.

3.2. Но еще более необъяснимым в таких условиях является тот факт, что суды, напротив, распространяют действие преимущественного права на предварительные договоры купли-продажи земельных участков (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016г. по делу № А41-19691/15, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011г. по делу № А41-9519/2010).

Согласно достаточно очевидной правовой позиции ВС РФ, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности или возникновения обязательства по передаче имущества (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011).

Вменение сторонам предварительного договора умысла на нарушение преимущественного права субъекта РФ при заключении основного договора купли-продажи является не чем иным, как нарушением презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Равным образом, стороны предварительного договора теоретически могут вовсе не реализовать намерение заключить основной договор в связи с истечением срока действия предварительного договора либо ненаступлением необходимых для этого обстоятельств (ст. 327.1 ГК РФ). В таких условиях вывод о нарушении преимущественного права субъекта РФ одним лишь фактом заключения предварительного договора также не будет соответствовать ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ.

Следовательно, судебная практика, признающая недействительными предварительные договоры купли-продажи земельных участков по причине нарушения преимущественного права субъекта РФ, является очевидно необоснованной и нуждается в корректировке.

Особенно вопиющим является тот факт, что судебно-арбитражная практика допускает вывод о ничтожности предварительного договора и в тех случаях, когда на дату заключения предварительного договора земельный участок еще не был сформирован (в частности, по обоим вышеуказанным делам).

Очевидно, что для направления оферты необходимо указать существенное условие договора купли-продажи, которым является кадастровый номер земельного участка (ст. 435 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ). Более того, на необходимость указания кадастрового номера в извещении-оферте напрямую указывается даже в нормативных актах субъектов РФ по данной тематике (напр., ст. 9 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области").

Резюмируя изложенное, следует сделать следующие выводы:

- конструкция ничтожности договора, заключенного с нарушением преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка с/х назначения, является неразумной, поскольку «убивает» договор даже в том случае, когда уполномоченный орган не имеет намерения приобрести участок. Законодателю следует изменить положения ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, отказавшись от ничтожности сделки и закрепив вместо этого за уполномоченным органом право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору купли-продажи. В крайнем случае, мыслима модель недействительности сделки по модели оспоримости (но в таком случае оспаривание сделки будет приводить к реституции, что будет противоречить существу преимущественного права);

- судебная практика применения норм о преимущественном праве, к сожалению, зашла еще дальше, признавая недействительными, в том числе, предварительные договоры купли-продажи участков. Данный тренд является следствием расширительного толкования ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, которое является необоснованным, так как до продажи земельного участка (перехода права собственности на него к покупателю) преимущественное право не может считаться нарушенным. Тем более, не может считаться нарушенным преимущественное право в том случае, если на дату заключения предварительного договора купли-продажи сам земельный участок еще не был сформирован.

Про приватизацию отвечу так.

Материал из Википедии — свободной энциклопедии
Текущая версия (не проверялась)
Перейти к: навигация, поиск

Согласно ст. 235 ГК РФ национализация проводится в порядке, установленном федеральным законом. Поскольку такой закон в настоящее время не принят, национализация в России проводиться не может.

Материал из Википедии — свободной энциклопедии
Текущая версия (не проверялась)
Перейти к: навигация, поиск

Приватизация как особая форма преобразования собственности - это:

* процесс передачи государственной собственности в частные руки и
* передача управления сервисом от государства в частный сектор.

Обратный процесс называется национализация или муниципализация.

Кратко-национализация -это переход из частной собственности в собственность государства (предприятий, земель, банков, отраслей народного хозяйства и т. п) , приватизация наоборот от государства к частникам

ПРИВАТИЗАЦИЯ (от лат. privatus — частный) — процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы. Осуществляется посредством продажи или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием на этой основе корпоративной, акционерной, частной собственности.
ИЛИ
Приватизация как особая форма преобразования собственности - это:
•процесс передачи государственной собственности в частные руки и
•передача управления сервисом от государства в частный сектор.
Обратный процесс называется национализация или муниципализация.

Национализация — переход в собственность государства земли, промышленных предприятий, банков, транспорта или другого имущества, принадлежащего частным лицам или акционерным обществам. Может осуществляться через безвозмездную экспроприацию, полный или частичный выкуп.
Согласно ст. 235 ГК РФ национализация проводится в порядке, установленном федеральным законом. Поскольку такой закон в настоящее время не принят, национализация в России проводиться не может.
Со́бственность — отношение между людьми и предметами. Предмету приписывается принадлежность какому-либо человеку, что даёт этому человеку право распоряжаться предметом, одновременно запрещая другим людям пользоваться предметом без разрешения владельца.
Собственность — система экономических отношений между людьми по поводу присвоения объектов собственности, то есть каких-либо благ или услуг.
Право собственности возникает:
•по праву первого нашедшего бесхозную вещь (см. клад)
•по праву давности владения
•в силу изготовления вещи своими силами из принадлежащих владельцу или бесхозных материалов
•в силу приобретения по обмену (акту купли-продажи)
•в силу дарения, наследования
Особый случай — интеллектуальная собственность.

Национализация — переход в собственность государства. Может осуществляться через безвозмездную экспроприацию, полный или частичный выкуп.
ПРИВАТИЗАЦИЯ — процесс разгосударствления собственности на средства производства. Может осуществляться через безвозмездную экспроприацию, полный или частичный выкуп.

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)