Можно ли подать в суд на риэлтора

Обновлено: 24.04.2024

Оборот недвижимости в нашей стране с каждым годом набирает обороты. Продать или купить квартиру, стать дольщиком или приобрести новостройку, арендовать офис или сдать в аренду производственное помещение – все это теперь считается привычной жизненной процедурой. Ежегодно в городах совершаются десятки тысяч сделок с объектами капитального строительства. И во всех этих сделках почти всегда присутствует один сопутствующий субъект – риэлтор или агент недвижимости. Так уж получилось, что наученные горьким опытом 90-х, когда продавая квартиру можно было напороться на мошенника, бандита и просто остаться и без квартиры и без денег, теперь мы просто боимся самостоятельно, без посредников совершать подобные сделки. Кроме того, риэлторские компании узурпировали и монополизировали информационный рынок в области недвижимости, очень трудно обойти этот спрут, и совершить, например, сделку по продаже квартиры самостоятельно подыскав покупателя минуя посредническое звено.

И эта ситуация совсем не обязательно должна считаться плохой. Если есть спрос – будет и предложение. Если люди доверяют агентам по недвижимости и хотят при помощи них совершать свои сделки, они будут это делать.

Однако, к сожалению, жизнь показывает, что не всегда эти самые посредники: агентства, риэлторы, маклеры, предоставляют услуги того качества, которого хотелось бы нам получить от них, или о которых они рассказывают нам в своей рекламе.

Поэтому, нам следует знать свои права, быть внимательнее и осторожнее при оформлении всех документов при взаимоотношении с организациями, работающими в этой сфере, и, в случае нарушения наших прав – обращаться к квалифицированной адвокатской помощи и смело отстаивать их, в том числе в судебных инстанциях.

А теперь давайте поговорим подробнее об основных аспектах, присущих договору с агентством недвижимости, о порядке оплаты риэлторов, о том, как отказаться от услуг риэлтора и не платить агентству недвижимости если оно плохо работало.

Неустойка

Вы заключили договор с агентством и оно ищет вам квартиру. Вдруг вы передумали… Приходите в агентство и говорите о том, что в услугах риелтора больше не нуждаетесь. Почему бы и нет, думаете вы, но у агентства недвижимости другие планы. Вы подписали договор не вчитываясь в его пункты и допустили в нем присутствие обязанности с вашей стороны при досрочном прекращении договора компенсировать агентству часть работ, уже проделанных его агентом.

Клиентам агентств недвижимости можно посоветовать привязать выплату вознаграждения за оказанные агентством услуги фактом перехода прав на продаваемый или покупаемый объект. То есть, если нет сделки, то и вознаграждения не будет. Ну да, скажет представитель агентства, а мы-то работали, катались, искали, показывали? Ну и что. Клиент посчитал, что эта работа его не устраивает, вариант ему не подошел, работу агентства он оценил отвратительной и имеет полное право помахать ему ручкой. Принцип оплаты услуг риэлтора за фактически проделанную работу должен играть свою главную роль.

Если вы продавец объекта недвижимости, и пошли на заключение эксклюзивного договора, то нелишним в договоре будет оговорить, что вознаграждение агентства за предоставленные услуги будет удержано из причитающейся продавцу суммы квартиры по сделке - при ее совершении. Однако во многих регионах страны, в том числе в Ростовской области услуги риэлтора оплачивает покупатель квартиры, а продавец не платит риэлтору.

Однако законом не установлено - кто же должен оплачивать услуги риэлторов, поэтому в каждом регионе сложилась своя практика делового оборота и ориентироваться вы должны именно на то, как принято платить риэлтору в вашем регионе - оплата от продавца или от покупателя.

Важным моментом является то, что является незаконным установление в договоре неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг. Это относится и к так называемым эксклюзивным договорам. Нет покупателя, при работе агентства над объектом даже в течении нескольких месяцев, не будет и вознаграждения для риэлтора за отсутствующий результат.

Риэлтор хочет денег, но не может работать

Нелепые бывают иногда ситуации, когда агентство заключает с клиентом договор на поиск покупателя, продавца, и после нахождения такового не может провести саму сделку, так как появляются непредвиденные обстоятельства. Это может быть отсутствие отказа сособственников от покупки комнаты в общежитии или коммунальной квартире, или продажа помещения, находящегося в общей долевой собственности, или невозможность продавцом погасить задолженность по квартплате, отсутствие техпаспотра, наличие перепланировки и многие другие ситуации.

В этом случае не стоит ни в коим случае идти на поводу у агентства недвижимости и соглашаться на такие уловки, как например провести сделку купли-продажи через оформление договора дарения, или дать деньги продавцу для погашения задолженности по квартплате или изготовления техпаспорта.

В подобной ситуации необходимо просто прощаться с таким нерадивым покупателем, продавцом и риэлтором, забирать задаток и искать более благонадежных партнеров. В такой ситуации следует не платить агентству недвижимости вознаграждение.

Задаток или аванс?

В практике рынка недвижимости установилась традиция внесения предоплаты за объект сделки: квартиру, дом. Сторона старается обезопасить себя от возможного неисполнения обязательства по договору, и использует для этих целях задаток или аванс.

Конечно же самым надежным способом добиться исполнения договора будет именно задаток. Во-первых, он является предварительным платежом в договоре купли-продажи недвижимого имущества, во-вторых, он будет способом гарантии обеспечения исполнения принятых на себя сторонами обязательств. Если сделка сорвется обе стороны будут иметь возможность возместить свои убытки. Например, договор не будет выполнен по вине покупателя, в таком случае сумма задатка остается у продавца. Но предположим виновным лицом будет продавец, то для него тоже наступят неблагоприятные последствия - задаток придется вернуть покупателю уже в двойном размере. Задаток может быть возвращен полностью, только когда договор был прекращен по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам или если стороны сами пришлось, или к такому соглашению. Так сложилось, что из-за кризиса и, в особенности в его период, многие сделки срывались и стороны шли друг другу на встречу и прощали нарушения условий договора.

Но все что мы написали по поводу задатка - это теория права. Как же происходит на практике? Ведь в судах все бывает по другому, и часто задаток превращается в аванс.

Теперь рассмотрим аванс. Его отличие от задатка в том, что он выполняет только платежную функцию, как форма предоплаты в счет будущих платежей по договору. Предположим, сделка купли-продажи не состоялась, по вине покупателя, который взял и нашел квартиру на более выгодных для себя условиях и в одностороннем порядке отказался от прежних договоренностей. В этом случае продавец должен всего лишь вернуть всю сумму полученного аванса покупателю. Но часто вернуть эту сумму получается только в судебном порядке, так как гражданин, получивший эти деньги, всегда считает себя пострадавшей стороной и уклоняется от их возврата.

Агентства очень часто не раскрывают этих тонкостей своим клиентам, дабы не пугать их возможностью наступления неблагоприятных последствий по сделке. Иногда в договоре и вовсе указываются странные пункты об авансе, с возвратом его в двойном размере. Поэтому вместо того, что бы слушать, что вам расскажет риэлтор, лучше почитайте в интернете о последних тонкостях и подводных камнях, связанный с передачей задатка по предварительному договору или проконсультируйтесь с адвокатом.

Необходимо внимательно изучить какой вид обеспечения выполнения обязательства указан в договоре (задаток, неустойка, аванс), попросить разъяснить наступление возможных последствий. Причем делать это необходимо совместно с покупателем и продавцом. Для того, что бы потом ни у одной из сторон по сделке не было вопросов и недоразумений.

Риэлтор не работает - можно отказаться от его услуг и не платить

Бывают такие агентства, агенты, маклеры, риэлторы, которые после подписания агентского договора просто ничего не делают для его исполнения, ограничиваются несколькими показами или еще хуже - отправляют вам по смс несуществующие или не актуальные варианты. Между тем, покупатель, продавец старается добиться результата самостоятельно и находит необходимый вариант. После этого представители агентства просыпаются и выражают желание приступить к сбору документов и оформлению сделки.

Какие ваши варианты развития событий? Если вы сами не можете собрать документы и оформить сделку, и не хотите для этого привлечь юриста или адвоката (обычно стоимость таких услуг 10-15 т.р.), то можно продолжить сотрудничество с агентством и заплатить ему причитающиеся 3-6% вознаграждения.

Если у вас есть желание самостоятельно провести сделку или привлечь для этого юристов, говорите риэлтору до свидания и экономьте деньги на этом шаге. Да, вам могут намекать, что в суде взыщут с вас неустойку и агентское вознаграждение. Но, если вы сами нашли вариант, и не подписывали по нему лист показа своего агентства, какие доказательства выполнения работ по договору будут у этой организации? Никаких.

Еще более конфликтные ситуации бывают, когда агентство находит покупателя, продавца, и от радости умывает на этом руки, переложив на ваши плечи сбор необходимых документов, справок, регистрацию сделки. В этом случае агентство недвижимости так же не выполняет условия взятых на себя обязательств и не может рассчитывать на полное вознаграждение, указанное в договоре.

Ваша задача, по окончании сделки попросит риэлтора выдать вам акт выполненных работ, написать по нему претензию указав невыполненные пункты договора, и выплатить вознаграждение в той части, в которой была проделана работа. Оплата риэлтору вознаграждения должна быть только за проделанную работу.

Если риэлтор не знает законов

Агентств недвижимости с каждым годом становится все больше и больше, число агентв, работающих в нем тоже растет с геометрической прогрессией. Но качественный состав сотрудников этих организаций, к сожалению, наоборот падает в низ. Зачастую, в этой сфере работаю люди, которые еще вчера имели рабочее место в совершенно не связанной с недвижимостью сфере, но по какой-то причине были вынужденные сменить свой профессиональный профиль. Риэлтор, это скорее не профессия а хобби.

Бываю так, что вы заключили договор, в нем написано о том, что вам предоставляется полный комплекс услуг по сопровождению сделки и ведению необходимых консультаций, а в итоге перед вами предстает риэлтор, который не может ответить на интересующие вас вопросы. Если риэлтор не может пояснить вам такие вещи: есть ли в квартире перепланировка, будет ли у вас налог после покупки (продажи), получите ли вы налоговый вычет, будет ли разрешено в здании (помещении) разместить интересующее вас производство, можно ли будет на земельном участке построить тот или иной объект, знайте – впереди вас ждут проблемы, в том числе финансовые и может оказаться, что купили вы не то, что хотели и совершенно не по той цене, какой она вам пока представляется.

Крупные агентства недвижимости постоянно проводят всевозможные тренинги и курсы для своих сотрудников, повышают их профессиональный уровень, и делают из них специалистов в области недвижимости, способных не только искать объекты, но и преподносить их «во всей красе» своим клиентам. Высококвалифицированные агенты умеют дать полное описание как объекта недвижимого имущества, так и правовых и экономических последствий от сделки с ним. Да, бывают в этом бизнесе грамотные, юридически подкованные риэлторы.

Если ваш риэлтор шарахается от слов «налоговый вычет», будьте уверенны, что при подписании договора в его агентстве, вас будет ждать масса сюрпризов.

Предварительный договор

Когда сделка получается и найден объект, удовлетворяющий клиента, а также достигнуто соглашение о цене, но вот документы необходимые для совершения сделки еще пока не собраны, с клиентом заключается предварительный договор на покупку или продажу конкретного недвижимого объекта. Предварительный договор всегда выгоден и для риэлторской фирмы, которая стремится не упустить своего клиента, так и клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения цены объекта.

В предварительном договоре указывается конкретный срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона, которая пострадала от таких действий контрагента, вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать основной договор, либо может взыскать со стороны, сорвавшей сделку указанную в предварительном договоре неустойку, но, при условии, если как было сказано выше, эта неустойка носит характер залога и правильно оформлена сторонами.

По закону, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключают продавец и покупатель. Однако, познакомив заранее обе стороны сделки, на подписании предварительного договора агентство недвижимости всегда рискует потерять своего клиента и его деньги, и часто на таких договорах красуется еще и печать, подпись директора самого агентства, а так же указание на то, что договор заключен в присутствии этой посреднической организации. Для вас эта надпись на договоре ничего не значит. Она нужна агентству, как подтверждение одного из этапов выполнения работы. В предварительном договоре важны две стороны - продавец и покупатель.

Будьте всегда внимательны во взаимоотношении с представителями агентств недвижимости. Старайтесь привлекать для работы известные, зарекомендовавшие себя в этом бизнеса организации. Читайте отзывы в интернете про риэлтора и агентство недвижимости, с которым планируете иметь дело.

И, если в ходе сопровождения сделки, или после ее окончании, у вас все же возникли непредвиденные проблемы, смело выдвигайте свои претензии компании, которая заработала благодаря вам прибыль. Для решения юридических вопросов, в таком споре целесообразно привлечь юриста, адвоката, юридическую компанию, и доверить им ведение своего дела. Тем более, что все затраты на представителя, вы сможете через суд компенсировать с недобросовестного риэлтора.

Мой ютуб-канал адвоката

Как адвокат, я веду свой официальный сайт, на котором можно прочитать статью о судебном приказе, а также на моём сайте можно познакомиться с другими моими юридическими услугами для должников.

Для подписчика на канале работает бесплатная юридическая консультация. Одно из моих последних видео:

Риэлтор – специалист по проведению операций с недвижимостью. Выступает в качестве посредника между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором собственности. Оказывает услуги по подбору объекта, показывает объект клиентам, готовит документацию по проводимым сделкам. Как и любое иное лицо, оказывающее посреднические услуги, он подчиняется требованиям, установленным в Российской Федерации. Риэлтор несет ответственность перед своим клиентом за неисполнение собственных обязательств и клиент может подать на него в суд или на агентство недвижимости. Помочь вам в этом может юрист по защите прав потребителей .

Особенности спорных ситуаций с риэлторами

В основе порядка разрешения конфликтных ситуаций лежит изучение заключенного договора с агентством недвижимости или с частным риэлтором. Значение имеет предмет договора (то есть какие конкретно услуги должны быть оказаны клиенту и в какой срок), порядок взаиморасчетов участников, порядок разрешения спора. Относительно последнего пункта – порядок может быть оговорен в вопросе территориальной подсудности и обязательности претензионного порядка.

Если договор в письменном виде заключен не был, то задача доказывания заметно усложняется. При согласовании услуги рекомендуется надлежаще оформить правоотношения, не зависимо от личных взаимоотношений и уровня доверия. В частности, правовая практика показывает, что без предварительного ознакомления юристом с типовым договором агента по вопросам недвижимости не желательно ставить на нем подпись. Если агентство или частное лицо настроено работать серьезно и прозрачно, они предоставят договор для ознакомления. Другой вариант, пригласить юриста на подписание для того, чтобы он непосредственно перед сделкой ознакомил клиента со всеми имеющимися рисками.

Важно четко прописать в документе, какие конкретно услуги будут предоставлены. Формулировки формата «информационные услуги», «прочие услуги» должны отсутствовать в тексте документа.

Должна быть четко прописана система оплаты услуг. Чем больше конкретики содержит документ, тем больше шансов на то, что документ приведет к взаимовыгодному сотрудничеству. А в случае возникновения спорной ситуации будет гораздо проще доказать свою правоту.

Особенность спорных ситуаций с риэлторами состоит в отсутствии четкого регулирования со стороны закона их деятельности. Они подчиняются нормам двух правовых актов:

Закон «О защите прав потребителей»
Гражданский кодекс Российской Федерации.

Остальные нормы применяются редко в исключительных случаях (например, нормы уголовного характера, особенно по статье 159 – мошенничество). Но в этих случаях во многом виноваты те, кто слепо доверяет словам.

Досудебный порядок разрешения спора

Досудебный порядок разрешения спора выгоден обоим сторонам конфликта, так как при удачном стечении обстоятельств удается разрешить спор в кратчайшие сроки и с наименьшими затратами. На адрес агентства или риэлтора направляется документ, в котором пострадавшая сторона излагает свои претензии относительно качества оказанной услуги.

В документе надо отразить:

фактические обстоятельства дела;
правовую позицию со ссылкой на законодательство;
требования, которые удовлетворяют пострадавшую сторону.

В шапке претензии размещается информация:

о том, кому направляется претензия (если речь идет об организации, то высшему должностному лицу и юридический адрес, если речь идет о частном риэлторе, фамилия, имя и отчество и адрес регистрации или фактического проживания);
фамилия, имя и отчество заявителя с указанием адреса для получения корреспонденции, контактных номеров телефонов, адресом электронной почты;
название документа «претензия» или «досудебная претензия».

Устанавливается срок, в течение которого требования должны быть исполнены. Делается указание на то, что в случае судебного спора размер требований будет увеличен в связи с оплатой государственной помощи, юридической поддержки, штрафов и пеней на основании положений закона о защите прав потребителя.

Правильная подготовка претензии – важная задача, так как она ляжет в основу направляемого в суд искового заявления. Поэтому, даже претензию рекомендуется подготавливать специалистом.

Документ подписывается непосредственно заявителем или его уполномоченным представителем. Подготавливается два идентичных заявления. Подпись ставится синей шариковой ручкой. Если подписывает представитель, ставится фамилия имя и отчество представителя и приписка о наличии оснований для постановки подписи.

Подача выполняется лично, представителем, или через службу доставки корреспонденции (курьерские службы, почта России). При отправлении указать необходимость уведомления о вручении. С момента получения начинает течь срок исполнения требования.

Исковое заявление

Если претензионная работа не закончилась нужным результатом, пострадавшая сторона будет вынуждена обратиться в суд. Для инициирования судебного процесса важно грамотно составить исковое заявление. Часто достаточно переработать претензию, так как в ней излагается и правовая позиция и фактические обстоятельства. Профессиональные юристы при составлении иска сверяются с судебной практикой.
Иск направляется в суд по выбору стороны истца, так как в основе требования лежит закон о защите потребителя. У него есть право подать иск:

по месту своего нахождения;
по месту нахождения ответчика;
по месту заключения сделки.

По общему правилу подачу выполняют по месту нахождения ответчика ( как определить подсудность ). Подача выполняется лично, представителем или направляется через почтовые службы. Отслеживание дела, принятие к производству отслеживается через сайт судебного органа.

Если сумма иска менее 50 тысяч рублей, дело рассматривает мировой судья судебного участка. Дела свыше 50 тысяч рублей направляются в районный суд.

Если по какой-то причине иск оставлен без движения или возвращен заявителю, то суд направит определение заказным письмом. Подробности также можно узнать, обратившись в часы приема в канцелярию или напрямую к помощнику судьи.

Остальное будет зависеть от профессионализма представителя потерпевшего или от подготовки самого участника процесса.

После вступления решения суда в законную силу взыскатель передает исполнительный лист лично в органы Федеральной службы судебных приставов-исполнителей или в банк должника (подробнее, о том, что делать после того как вы получили исполнительный лист ) Для этого подается специальное заявление.

Если риэлтор мошенник

Если риэлтор оказался мошенником и состав преступления на лицо, необходимо обратиться в полицию. На приеме у дежурного следователя подробно рассказать о произошедшем инциденте, сообщить все имеющиеся данные о личности преступника. Денежные средства будут возвращаться в рамках гражданского иска во время уголовного процесса.

В связи с тяжёлыми обстоятельствами мною была совершена сделка по маткапиталу, крайне не выгодных условиях Я покупала комнату на соседей, но даже не смотрела её до сделки. Могу ли я подать иск в суд на риэлтора, который совершил данную сделку, выписки счетов есть?

Пож-та, был заключен договор с риэлтором на 4 месяца, оплата при условии с продажи квартиры, но был подписан акт приема работы риэлтора, на этот пункт прописана сумма, обратила внимание, был задан вопрос, получила ответ с продажи квартиры, работа риэлтора. Но работа не велась, так как риэлтор попал в больницу, руководитель передал другому риэлтору, не поставив в известность, был звонок от риэлтора непонятного, не зная его, я отказалась, прождала 3 месяца, работы никакой. Написала заявление о расторжение, приняли, но со стороны организации не хотят расторгать, пока не заплачу ща работу. Попросила отчетные документы, было получен ответ, мы не обязаны. Грозят подать в суд. Какие мои действия? Им не платила ничего на данный момент. Не понятно за что!

Такая ситуация, купив квартиру, после вступление в права собственности, оказалось что у старого владельца был долг за капитальный ремонт, который перешёл на меня, как на нового собственника.

При покупке квартиры риэлтор не прописал в договоре об этом долге, риэлтор прописал, что долгов по квартире нет.

Могу ли я подать в суд на прошлого хозяина и риэлтора о том, что при продаже квартиры, меня обманули?

Риэлтор продал недвижимость с долгами по комунальным платежам, могу ли я подать в суд на риэлтора.

Ситуация такая, при наследовании квартиры при смерти моего отца получилось 4 наследника, мама, я сестра, и мать отца, когда все вступили в наследство, бабушка, мать отца, продала свою долю чёрным риэлторам, мы подали в суд о признании сделки не законной, суд выиграли, суд обязал выкупить долю в приоритетном порядке, для этого нам пришлось взять кредит 240 тысяч, а именно оформили его на маму так как мне банк не дал, на три года под 30% годовых, мама пенсионерка официально не работала, но тем не менее одобрили, при выкупе доли в суде оформили на маму, в итоге фактически кредит оплачивал я, за эту долю в течении трёх лет, сейчас спустя время у нас конфликт с мамой по разделу квартиры, была устная договорённость что при оплате кредита мною, она продаёт квартиру и добавляет денег на покупку мною другого жилья, отдельного, сейчас позиция поменялась, хочет сделать дарственную на сестру на все свои доли, подскажите можно ли что то сделать в этой ситуации, подать в суд например о оспаривании доли, по причине моей платы за неё , деньги в основном всегда переводились с моего счёта на ее, и она оплачивала, стыдно такое спрашивать но будьте добры подскажите возможные варианты, для понимания собственности долей, 50 % принадлежит ей вторые 50% делились между наследниками по 1/4.

Риэлтор без моего согласия и без заключения со мной договора выставила мою квартиру на продажу на нескольких сайтах. После звонка в её риэлторскую контору руководитель обещала снять её с продажи, но спястя 2 суток объявления висят. Хочу подать на них в суд, так как от их действий я теряю потенциальных покупателей. А именно: люди просматривают объявления, звонят не на мой номер, а на номер риэлтора, которая за сделку требует 50000 рублей (практика этого агенства брать и с покупателя и с продавца по 50000 рублей!), в результате потенциальный покупатель отказывается, так как он не нанимал риэлтора, а я теряю время и деньги. Скажите, могу ли я подать на риэлтора в суд, ведь это мошенничество.

На меня подали в суд хотели оспорить завещание человек написавший завещание на меня не родственник истец в иске указал что наследодатель алкаш психически не здоровый что я давил на него спаивал что я действовал как чёрный Реэлтор заставлял его писать завещание они заявляли в полицию после смерти наследодателя когда узнали про завещание полиция отказала после проверки после чего они подали в суд суды тянулись год по экспертизе человек полностью дееспособен патологоанатом в экипризе написал что в печени не обнаружено каких либо особенностей характерных для диагноза алкоголизм проиграв суд они подали Апелляционную жалобу там ещё хуже написали могу ли я подать иск за клевету на них?

Мы просили тех паспорт до момента соглашения, но риэлтор и продавец уверяли нас в том, что их перепланировка не является перепланировкой, что они не затронули несущую стену и т.д., что все централизовано, что это не насос, что приходил кадастровый сотрудник, что их мокрые точки согласованы/законны и они покажут нам тех паспорт несколькими днями позже.

Возможно ли каким-то чудом обойти санпины/БТИ/жилиспекцию и тому подобное, чтобы узаконить их мокрые точки? Ведь закон есть закон. Еще есть такой пункт 2.5 Продавец обязуется не совершать действий, ведущих к изменению правового положения объекта недвижимости, указанного в п. 2.1. (адрес и общая площадь помещений), его технических и качественных характеристик. Техническая характеристика-это ведь и есть перепланировка?

Мы хотим отказаться от этого соглашения. Хоть квартира нас полностью устраивала.

Еще есть такие не очень хорошие пункты в третьем разделе (Ответственность сторон):

3.2 При досрочном расторжении настоящего соглашения по инициативе Покупателя задаток остается у Продавца (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ).

3.3. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

Смогут ли нас заставить купить квартиру, подав на нас в суд? И есть ли выгода у продавца это делать, я вычитала, что даже если по решению суда нас принудят это сделать, то мы уже будем платить не по ипотеке (хотели взять эту квартиру в ипотеку), а просто будет списываться 50 % из з/п мужа, с моей не будет, так как я не подписывала это соглашение.

И могу ли я оспорить это соглашение под предлогом того, что я просто не согласна?

И есть такие пункты во втором разделе соглашения о задатке (Основные условия Основного договора):

2.3 Покупатель обязуется до заключения Основного договора передать Продавцу для ознакомления: нотариальное согласие супруга (и) на приобретение объекта недвижимости (если Покупатель находится в браке).

Я буду против этого согласия, справку эту мы не предоставим, может ли согласиться продавец продать квартиру без этой справки и заставят ли нас купить эту квартиру в этом случае? Ведь я могу после сделки купли-продажи подать в суд. А могу ли я уже сейчас это сделать?

А еще нам сказали, что соглашение о задатке это немного филькина грамота, особо не к чему не обязывающая, так как предварительного договора мы не подписывали.

Продала квартиру через риэлтора, он позвонил по обьявлению и привёл покупателя, изначально я согласилась оплатить его услуги в размере 60 т. р.,договор на оказания услуг подписала по факту, в день задатка, провели задаток, на сделку он не пришёл, предупредил что заболел, и сказал что возможно приболел короновирусусом, останется дома что бы не заражать, сделку провел представитель покупателя, сделка нотариальная, все документы подписала, расписку тоже подписали, комиссию отдала, сейчас хочу подать в суд на риэлтора на возврат комиссии, так как считаю что работу выполнил плохо (не присутствовал на сделке), есть ли вероятность что я выиграю в суде с учётом того что бумаги все подписала, или не стоит пытаться?

Отец сына (мы давно в разводе) позвонил и грозился подать иск в суд о разделе нашей с сыном квартиры (мы с сыном в долевой собственности пополам - в трешке) и возложить судебные издержки на меня. Его взбесило, что я предложила сыну сдать квартиру в аренду на время своего отсутствия. Он кричал, что принудит меня через суд разделить квартиру на 2 однушки, и что денег на хорошего адвоката ему хватит, чтобы доказать, что я притесняю сына и возложить все судебные расходы на меня.

Я аж обалдела от такого натиска. Я сказала ему, что ещё до суда он обязан спросить моего согласия, а я не буду против! Раз на то пошло. Мне реально не хватит нервов спорить с этим человеком. Поверьте, просто так не разводятся. Я ответила, что имею право принимать любые решения и что прежде чем подавать а суд, нужно обратиться ко мне. Я так толком из этого крика и не поняла, что он хочет, - то ли разделить лицевые счета, то ли квартиру.

На работе в городе, где я проживаю, за выход не платят, я на проценте с услуг, а оказание услуги - редкое и ценное явление в день. Каждый день молишься о клиенте и хоть о какой нибудь з/плате. Дома я подрабатываю, если есть заказы, но всё очень внатяг. Выплаты алиментов окончены и, если сын едет домой, я с ужасом думаю, как раскидать те копейки, чтоб и прокормить и квартплату оплатить. Да и с собой что-то дать надо. Конечно, это не дело. Идея работать в городе, где мне, как минимум, в качестве страховки оплачивают выход, меня не покидает. Сын, привыкший к просиживанию за компом дома и привыкший к автоматическому решению всех бытовых вопросов без его участия, конечно, не сильно рад моей идее. Но это не меняет моего желания. Я хочу большей финансовой свободы и возможность помогать, а не еле вывозить жалкое существование.

В связи с этим у меня два вопроса:

1. Какой самый безболезненный выход в моей ситуации с учетом моего желания?

2. Вправе ли отец сына действовать тем способом, о котором он мне заявил, без предварительного оповнщения меня об их решении?

Агентство агентству рознь и если в одном случае клиент никогда не пожалеет денег, чтобы отблагодарить риелтора за успешно проведенную сделку, в другом - агентство ничего не будет делать, либо будет - но плохо, показывая квартиры раз в месяц, а денег потребует. Еще хуже, когда агентство запрещает клиенту контактировать с другими агентствами или самостоятельно искать варианты, мотивируя это тем, что их услуги все равно придется оплатить плюс большие штрафы в тройном размере.

В любом случае какими бы не были причины и мотивы, клиент (потребитель) имеет право расторгнуть договор с агентством недвижимости в любое время без уплаты штрафов и неустоек. И даже "эксклюзивный" договор, которым так любят пугать агентства.

Договор, заключенный с агентством недвижимости, может называться по разному - договор на оказание услуг, посреднический, эксклюзивный, договор показа, агентских услуг, информационных и т.п. Не важно как его назовут, смысл один - агент будет оказывать услуги по поиску или продаже недвижимого имущества.

Клиент в таком договоре будет является потребителем. А отношения между сторонами регулируются Законом о защите прав потребителей.

Права потребителя не могут быть ограничены никакими договорами. Если условие договора противоречит закону - оно ничтожно. Следовательно, как бы страшно не был составлен договор и какой бы величины не достигали штрафы - бояться его расторгнуть не нужно. По сути это документ составлен с целью напугать клиента.

При отказе платить штрафные санкции в связи с отказом от договора взыскать их в суде у агентства не получится (если суд вообще состоится). Но все же, при грамотном подходе, суд иск агентства может удовлетворить, в каком случае - написано ниже.

Как расторгнуть договор?

Очень просто вручить под входящий номер секретарю агентства заявление об отказе от их услуг, примерно такое "Я, ФИО, отказываюсь от услуг исполнителя - ______________по договору №____ с 01.02.2020г." Причину указывать не нужно, но если она есть - лучше написать ее, например: "мне не было предложено ни одного варианта квартиры. ".

В каком случае агентство сможет взыскать убытки и свой гонорар в суде?

В случае, если клиент подписывал акт выполненных услуг или смотровые листы, а в договоре была прописана (прайс лист) стоимость каждого показа, консультации, услуги.

К примеру, в договоре сказано, что один выход на квартиру составляет шесть тысяч рублей. После показа квартиры клиент подписывает смотровой лист. По итогу работы с риэлтором было оформлено 3 смотровых листа, потом заказчик сам находит квартиру (которая НЕ показывалась агентством) и отказывается от договора и оплаты услуг риелторов. В таком случае иск агентства будет удовлетворен на сумму 18 тыс рублей - оплата трех показов.

Возможно через суд получить оплату также и за другие услуги (консультация, оформление документов), если таковые осуществлялись. Но есть один нюанс.

При расторжении договора потребитель обязан оплатить стоимость фактически оказанных услуг или понесенных расходов. Услуги и расходы подтверждаются документально . Нет документа - нет оплаты.

Полный гонорар (например, процент от сделки) агентство сможет взыскать при условии, если объект реально показывался силами риелтора (есть акты осмотра), но покупатель и продавец в дальнейшем решили общаться напрямую, минуя агентство. Это их право, но в таком случае, суд, вероятнее всего взыщет полный гонорар с ответчика.

Кстати, даже если акты осмотра и составлялись - их все равно можно признать недействительными, в случае отсутствия в них адреса объекта, даты показа (надеюсь пустые бланки никто не подписывает)

Почему суд откажет во взыскании штрафа всегда? Потому что по Закону о защите прав потребителей право расторгнуть договор не может быть ограничено штрафом, ответственностью или скрытой штрафной санкцией (такое тоже бывает, когда штраф спрятан за красивым текстом и человек не сразу понимает смысл условия).

Вы решили продать или купить квартиру и заключили с риелтором договор на оказание услуг. В нём прописан размер неустойки, если сделка не состоится.

Но квартиру вы так и не продали (или не купили). Это может произойти по разным причинам: банк отказал в ипотеке, вы передумали или не понравился ни один из вариантов, предложенных агентом. Всякое бывает, но риелтор требует денег. Так надо ему платить или нет? Давайте обратимся к закону.

Что говорит закон?

В ст. 310 Гражданского кодекса говорится, что нельзя просто так разорвать или изменить договор в одностороннем порядке, за исключением некоторых случаев, описанных в ГК и других законах. Для самых любопытных: это разъяснено в Постановлении Верховного суда №54 от 22 ноября 2016 года.

Кроме того, риелтор или агентство, которое он представляет, может потребовать возместить расходы, которые он понёс, оказывая вам услугу. Например, деньги за рекламу вашей квартиры, юридическое сопровождение сделки, выезды на объекты. Такое право закреплено в ст. 722 Гражданского кодекса и ст. 32 Закона «О защите прав потребителя»

Как бывает на практике

Однако всё ещё нужно доказать. В 2017 году произошёл интересный прецедент: жительница Московской области хотела приобрести земельный участок, но ни один из предложенных вариантов ей не понравился, а раз нет сделки — нет оплаты.

Но агентство посчитало, что работа была проделана, и потребовало через местный суд неустойку в размере ста тысяч рублей: соответствующий пункт имелся в договоре. Ответчица дошла до Верховного суда – и он встал на её сторону.

Агентство не смогло доказать, что при выполнении услуг понесло какие-либо расходы, поэтому ВС посчитал, что они не имеют права требовать с клиентки деньги по ст. 722 ГК РФ.

Отношения между юридическим лицом и рядовыми гражданами подпадают под Закон «О защите прав потребителя», который по умолчанию на стороне покупателя. Пункт договора о неустойке был признан недействительным согласно ст. 16 этого закона, как ущемляющий право потребителя на отказ от сделки.

Читаем договор с риелтором: на что обратить внимание

Агентства и частные риелторы стараются себя оградить от возможной неуплаты, прописывая дополнительные пункты в договоре. Например:

в случае расторжения договора по инициативе покупателя удерживается неустойка;
в случае, если продавец, заключивший договор с риелтором, передумал продавать квартиру, он обязуется оплатить услуги в полном объёме.

Формулировки могут отличаться, но смысл остается один: риелторы хотят получить свои деньги независимо от исхода сделки. Если вы не согласны с пунктами договора, то требуйте их убрать и не подписывайте никаких документов, пока ваше условие не будет выполнено. Как мы уже рассказали выше, их можно оспорить в суде, но чтобы избежать лишней нервотрепки и затрат, лучше сразу заключить такой договор, который вас устроит.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: