Между федеральным государственным учреждением и ооо центр заключен договор аренды нежилых помещений

Обновлено: 18.04.2024

Собственниками АУ могут быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, которые закрепляют за автономным учреждением имущество на праве оперативного управления, в связи с этим существуют особенности распоряжения имуществом АУ, в том числе предоставления его в аренду.

О порядке предоставления имущества АУ в аренду, об ограничениях и последствиях его несоблюдения пойдет речь в данной статье.

Имущество автономного учрждения.

Права АУ в отношении имущества, закрепленного за ним собственником, а также приобретенного учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на его приобретение, определены в ст. 296 ГК РФ . Автономное учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется им в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия его собственника. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за АУ либо приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у АУ, его собственник вправе распорядиться по своему усмотрению. К распоряжению имуществом относится в том числе предоставление его в аренду.

Пределы владения, пользования и распоряжения имуществом АУ установлены в Федеральном законе №174-ФЗ [1] , согласно которому имущество АУ подразделяется на три группы:

1) имущество, закрепленное за АУ учредителем на праве оперативного управления;

2) имущество, приобретенное АУ за счет средств, выделенных ему учредителем на его приобретение;

3) остальное движимое и недвижимое имущество, приобретенное АУ за счет средств от приносящей доход деятельности, которым учреждение вправе распоряжаться самостоятельно.

Как видим, не все имущество закреплено за АУ собственником на праве оперативного управления. Однако вправе ли АУ распоряжаться остальным имуществом без согласия собственника?

Ограничения по распоряжению имуществом АУ.

Для начала определимся, каким имуществом АУ не вправе распоряжаться (предоставлять в аренду) самостоятельно.

1. К такому имуществу относится недвижимое имущество и особо ценное движимое имущество, закрепленное за АУ учредителем или приобретенное АУ за счет средств, выделенных ему учредителем на его приобретение (ч. 2 ст. 3 Федерального закона №174-ФЗ). При этом под особо ценным движимым имуществом понимается движимое имущество, без которого осуществление АУ своей уставной деятельности будет существенно затруднено. Виды особо ценного движимого имущества и его перечни определяются федеральными органами исполнительной власти, высшим органом исполнительной власти субъекта РФ и местной администрацией в отношении АУ, которые созданы на базе имущества соответствующего органа власти.

К примеру, Приказом Минкомсвязи РФ №31 [2] установлено, что к особо ценному движимому имуществу федеральных АУ, подведомственных Минкомсвязи, Роскомнадзору, Россвязи и Роспечати, относится:

а) для АУ, подведомственных Минкомсвязи, – движимое имущество, балансовая стоимость которого превышает 200 тыс. руб.; для АУ, подведомственных Роскомнадзору, Россвязи и Роспечати, – движимое имущество, балансовая стоимость которого превышает размер, установленный федеральным органом государственной власти, осуществляющим функции и полномочия учредителя, в интервале от 200 тыс. руб. до 500 тыс. руб.;

б) иное движимое имущество, без которого осуществление АУ предусмотренных его уставом основных видов деятельности будет существенно затруднено;

в) имущество, отчуждение которого осуществляется в специальном порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами РФ, в том числе музейные коллекции и предметы, находящиеся в федеральной собственности и включенные в состав государственной части Музейного фонда РФ, а также документы Архивного фонда РФ и Национального библиотечного фонда.

Порядок отнесения имущества к категории особо ценного движимого имущества устанавливает Правительство РФ. Решение учредителя об отнесении имущества к категории особо ценного движимого имущества принимается одновременно с принятием решения о закреплении указанного имущества за автономным учреждением или о выделении средств на его приобретение.

2. В том случае, когда стоимость передаваемого в аренду имущества, которым АУ вправе распоряжаться самостоятельно, превышает 10% балансовой стоимости активов АУ, определяемой по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, если уставом автономного учреждения не предусмотрен меньший размер крупной сделки, данная сделка признается крупной (ст. 14 Федерального закона №174-ФЗ). Крупная сделка совершается с предварительного одобрения наблюдательного совета автономного учреждения.

3. Сделка по распоряжению (предоставлению имущества АУ в аренду), совершаемая заинтересованными лицами, к которым согласно ст. 16Федерального закона №174-ФЗ относятся члены наблюдательного совета автономного учреждения, руководитель автономного учреждения и его заместители, может быть совершена с предварительного одобрения наблюдательного совета АУ. Одобрение наблюдательного совета не требуется при совершении сделок, связанных с выполнением АУ работ, оказанием им услуг в процессе его обычной уставной деятельности, на условиях, существенно не отличающихся от условий совершения аналогичных сделок.

Лицо признается заинтересованным в совершении сделки, если оно, его супруг (в том числе бывший), родители, бабушки, дедушки, дети, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, а также двоюродные братья и сестры, дяди, тети (в том числе братья и сестры усыновителей этого лица), племянники, усыновители, усыновленные:

1) являются в сделке стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем;

2) владеют (каждый в отдельности или в совокупности) 20% и более голосующих акций акционерного общества или превышающей 20% уставного капитала общества с ограниченной или дополнительной ответственностью долей либо являются единственным или одним из не более чем трех учредителей иного юридического лица, которое в сделке является контрагентом автономного учреждения, выгодоприобретателем, посредником или представителем;

3) занимают должности в органах управления юридического лица, которое в сделке является контрагентом автономного учреждения, выгодоприобретателем, посредником или представителем.

Заинтересованное лицо до совершения сделки обязано уведомить руководителя автономного учреждения и наблюдательный совет АУ об известной ему совершаемой или предполагаемой сделке, в совершении которых оно может быть признано заинтересованным.

Таким образом, для распоряжения указанным выше имуществом АУ должно получить разрешение своего учредителя, чтобы впоследствии договор аренды данного имущества не был признан недействительным (ничтожным). Остальное имущество АУ вправе предоставлять в аренду самостоятельно, без разрешения собственника, при условии, если данная деятельность служит достижению целей, ради которых оно создано, и указана в его учредительных документах (ч. 7 ст. 4 Федерального закона №174-ФЗ).

Порядок получения согласия собственника на заключение договора аренды.

Согласно ст. 11 Федерального закона № 174-ФЗ наблюдательный совет АУ рассматривает в том числе:

• предложения руководителя АУ о совершении сделок по распоряжению недвижимым и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним учредителем или приобретенными АУ за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение этого имущества, а также по распоряжению объектами культурного наследия народов РФ, предметов и документов, входящих в состав Музейного фонда РФ, Архивного фонда РФ, Национального библиотечного фонда. По результатам рассмотрения указанных предложений наблюдательный совет дает рекомендации большинством голосов. После рассмотрения рекомендаций наблюдательного совета учредитель АУ принимает по этим вопросам решения;

• предложения руководителя АУ о совершении крупных сделок. Наблюдательный совет обязан рассмотреть предложение руководителя АУ о совершении крупной сделки в течение 15 календарных дней с момента поступления такого предложения председателю наблюдательного совета, если уставом учреждения не предусмотрен более короткий срок (ст. 15 Федерального закона № 174-ФЗ). Решения принимаются наблюдательным советом большинством в две трети голосов от общего числа голосов и являются обязательными для руководителя АУ;

• предложения руководителя АУ о совершении сделок, в которых имеется заинтересованность. Согласно ст. 17 Федерального закона № 174-ФЗ наблюдательный совет обязан рассмотреть предложение о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, в течение 15 календарных дней с момента поступления такого предложения председателю наблюдательного совета, если уставом учреждения не предусмотрен более короткий срок. Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается большинством голосов членов наблюдательного совета, не заинтересованных в совершении этой сделки. В случае если лица, заинтересованные в совершении сделки, составляют в наблюдательном совете АУ большинство, решение об одобрении такой сделки принимает учредитель АУ. Решение, принимаемое наблюдательным советом, является обязательным для руководителя учреждения.

Соответственно, руководитель АУ вправе предоставлять в аренду указанное имущество только при получении согласия учредителя или наблюдательного совета.

Также следует добавить, что АУ обязано представлять наблюдательному совету проекты отчетов о своей деятельности и об использовании своего имущества (предоставлении в аренду) в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 11 Федерального закона №174-ФЗ.

Кроме того, АУ обязано ежегодно публиковать отчеты о своей деятельности и об использовании закрепленного за ним имущества в определенных его учредителем средствах массовой информации.

Последствия предоставления имущества в аренду без согласования с учредителем.

При предоставлении АУ в аренду недвижимого имущества или особо ценного движимого имущества, закрепленного за ним учредителем или приобретенного за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение этого имущества, без согласия учредителя, договор аренды может быть признан недействительным.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, недействительна (ничтожна). Как мы понимаем, заключение АУ договора аренды в отношении указанного имущества без согласия учредителя не соответствует требованиям закона.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие санкции по собственной инициативе. К заинтересованным лицам в рассматриваемом случае относятся стороны (арендатор и арендодатель), а также собственник имущества АУ.

Так, Постановлением ФАС ДВО от 17.05.2011 №Ф03-1067/2011 договор аренды признан недействительным и принято решение о взыскании суммы неосновательного обогащения с арендатора. С иском по данному делу обратилось АУ, которое предоставило в аренду бульдозер и автомобиль УАЗ, находящийся у АУ на праве оперативного управления в качестве особо ценного движимого имущества, не получив на это согласия учредителя.

Суд указал, что за неосновательное сбережение денежных средств арендатором в результате незаконного пользования чужим имуществом подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ.Проценты должны начисляться с момента, когда лицо не только узнало, но и должно было узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств, то есть с момента заключения такого договора аренды, так как сделка недействительна с момента ее совершения.

Аналогичные последствия влечет и совершение крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, без согласия наблюдательного совета АУ. Согласно ч. 2 ст. 15 Федерального закона №174-ФЗ крупная сделка, совершенная без согласия наблюдательного совета, может быть признана недействительной по иску АУ или его учредителя, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии одобрения сделки наблюдательным советом АУ. В соответствии с ч. 3 ст. 17 Федерального закона №174-ФЗ сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена без согласия наблюдательного совета, может быть признана недействительной по иску АУ или его учредителя, если другая сторона сделки не докажет, что она не знала и не могла знать о наличии конфликта интересов в отношении этой сделки или об отсутствии ее одобрения.

В качестве примера из практики можно привести Постановление ФАС ДВО от 04.03.2011 №Ф03-9890/2010. Суд по данному делу по иску учредителя признал недействительным договор поставки, заключенный без согласия наблюдательного совета между государственным предприятием, выступающим в качестве покупателя, и другим юридическим лицом – поставщиком. В данной сделке был заинтересован руководитель государственного предприятия, так как его директором являлась супруга единственного учредителя компании-поставщика.

В случае если согласие наблюдательного совета на совершение сделки получено, стороны будут защищены от признания такой сделки недействительной. Примером в данном случае может служить Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2010 №А41-37534/09.Суд отказал арендатору в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды, заключенного с АУ, поскольку согласие учредителя АУ на заключение данного договора было получено.

Кроме того, добавим, что заключение договора аренды, являющегося крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, без одобрения наблюдательного совета кроме признания договора аренды недействительным влечет и другие последствия. В соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона №174-ФЗ руководитель АУ несет перед учреждением ответственность в размере убытков, причиненных ему в результате совершения крупной сделки с нарушением требований настоящей статьи, независимо от того, была ли эта сделка признана недействительной.

Согласно ч. 4 ст. 17 Федерального закона №174-ФЗ заинтересованное лицо, не уведомившее руководителя и наблюдательный совет АУ о заинтересованности в совершаемой сделке, несет перед учреждением ответственность в размере убытков, причиненных ему в результате совершения данной сделки, независимо от того, была ли эта сделка признана недействительной, если не докажет, что оно не знало и не могло знать о предполагаемой сделке или о своей заинтересованности в ее совершении. Такую же ответственность несет руководитель АУ, не являющийся лицом, заинтересованным в совершении сделки, если не докажет, что он не знал и не мог знать о наличии конфликта интересов в отношении этой сделки.

В случае если за убытки, причиненные АУ в результате совершения сделки, в которой имеется заинтересованность, без согласия наблюдательного совета, отвечают несколько лиц, их ответственность является солидарной.

Как видим, ограничений по предоставлению имущества АУ в аренду достаточно много, но при четком соблюдении законодательства учреждение может предоставлять имущество в аренду в рамках приносящей доход деятельности, не навлекая на себя негативных правовых последствий.

На его основании арендатор получает правовую возможность использовать недвижимое имущество, а также все находящееся в нем оборудование.

Как составить договор аренды нежилого помещения в 2020 году?

Соглашение о праве пользования имуществом регулируется гражданским законодательством. Документ имеет простую письменную форму. Особое внимание следует уделить пунктам о сумме арендной платы и условиях ее увеличения.

В долгосрочном или бессрочном договоре повышение платы устанавливают не чаще чем раз в год. Если соглашение временное или краткосрочное (длительностью менее 1 года), возможность поднять арендную плату, если это не оговорено сторонами, отсутствует.

Для оформления договора аренды нежилого помещения арендодатель должен быть его собственником и иметь на руках правоустанавливающие документы.

Типовой образец документа включает следующие условия:

Стороны

Если соглашение заключается между физическими лицами, указываются данные паспорта. Если это договор между юридическими лицами (компаниями), он начинается с полного наименования организации (без аббревиатур и сокращений).

Предмет

Даются подробные характеристики строения с указанием места нахождения и номера кадастрового паспорта. Нужно отметить, на основании какой документации арендодатель распоряжается строением.

Порядок перехода

Это типовое положение обычно дополняет протокол приема-сдачи объекта недвижимости. Здесь отмечают все технические дефекты и неполадки. Акт составляет арендатор при арендодателе, его подписывают все стороны сделки.

Срок действия соглашения

Подобные бланки актуальны в течение оговоренного сторонами времени либо оформляются на неопределенный срок. В последнем случае договор аренды нежилого помещения имеет законную силу, пока стороны исполняют его условия.

Права и обязанности

Здесь обычно отмечают график внесения денег и сумму арендной платы, оговаривают, кто будет оплачивать коммунальные услуги и ремонт помещения;

Подписи сторон

Вы можете скачать бланк договора аренды нежилого помещения в интернете, но лучше обратиться к услугам опытного юриста. Профессионал учтет все особенности сделки и пожелания сторон.

В некоторых случаях контрагенты подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Эта форма применяется для объектов, которые еще не полностью построены.

Соглашение подтверждает намерения сторон и действует вплоть до оформления основного документа.


Как оформить договор аренды нежилого помещения?

заполненные и подписанные бланки договора аренды (3 экземпляра);

выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;

учредительная документация для юрлиц;

письмо из статистики для юридических лиц;

ИНН для ИП и юридических лиц;

бланк выписки из ЕГРЮЛ (если заявитель — организация);

приказ о назначении директора;

квитанция об уплате пошлины.

Если срок действия договора аренды нежилого объекта превышает 1 год, его нужно регистрировать в Росреестре.

Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного варианта обращения:

через службу Росреестра — в течение 7 рабочих дней;

если воспользуетесь услугами МФЦ — не более 9 дней.

Обращение напрямую в службу Росреестра дает возможность на несколько дней сократить максимальный срок проведения действий по регистрации.

После правовой экспертизы представленной документации работники Росреестра выполняют следующие действия:

вносят в реестр ЕГРН информацию о регистрации сделки аренды объекта недвижимости и обременении;

оформляют выписку из ЕГРН и ставят регистрационную отметку на бланках соглашения;

передают готовые документы сторонам сделки.

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;

при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;

если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Срок действия договора аренды нежилого помещения в 2020 году

Срок, на который можно арендовать недвижимость, оговаривается индивидуально с владельцем помещения.

Подписывая договор аренды нежилого помещения менее, чем на 1 год, проводить регистрацию соглашения не требуется. Именно поэтому при сдаче объекта недвижимости арендодатели предпочитают не превышать указанный период.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.

по соглашению сторон;

в одностороннем порядке.

Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.

Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.

По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:

предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;

существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;

арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;

арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.

Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.

Резюме

Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.

Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.

Комментарии

Добрый день, открываем антикафе (там где не готовят еду)

Как лучше заключить договор аренды нежилого помещения для деятельности этого антикафе. Сам договор есть, вопрос в том от какого имени лучше заключать как ИП или физ.лицо.

Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)

Не хотелось бы быть налоговым агентом и платить за него налог. Какие плюсы и минусы в обоих случаях.

Стоимость аренды 40т.р.

Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.

Пункт о пролонгации договора по согласию сторон включили.

Могут ли быть в будущем проблемы с гос.органами (роспотрбнадзор, пожарные и т.д.) если мы будем арендовать помещение как физ.лицо. (в договоре пункт о деятельности антикафе прописан, ИП у нас есть).

Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)

Лидия

На самом деле, многое зависит от того, на каком режиме налогооблжения Вы находитесь, поскольку если Вам необходимо учитывать расходы, то соответственно, если Вы будете заключать договор как физлицо с физлицом, то соответственно в расходную часть как ИП Вы себе арендную плату не включите.

С другой стороны я не очень понимаю, что значит заключать договор как физлицо с физлицом, если арендатор ИП и использовать он будет данное помещение для своей предпринимательской деятельности.

На мой взгляд в любом случае, если Вы будете заключать договор с ФЛ, то вне зависимости от того, укажете ли Вы что являетесь ИП или нет, в любом случае Вы будете налоговым агентом. Поэтому при таких обстяотелствах у Вас варианта нет. Вы можете «подставить» в качестве арендатора третье лицо (ФЛ), но тогда могут быть проблемы с тем, каким образом он Вам передает это помещение, поскольку, если он передает его безвозмездно, значит у Вас возникает внереализационный доход, который посчитать очень просто ввиду наличия договора аренды.

Поэтому, чтобы не попадать в такие сложности, представляется, что проще все-таки быть налоговым агентом. Ничего сложного в этом нет.

Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?

У нас УСН. Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?

Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.

Лидия

Можете заключить договор на неопределенный срок и возложить на стороны при прекращении договора соблюдать, например, 6-месячный срок уведомления о его прекращении. В таком случае у Вас будет временной лаг в 6 месяцев, который можно будет использовать для того, чтобы перебазироваться.

Добрый день. если заключать договор начиная от 1 года, то необходимо его регистрирвоать в Россреесте, поэтому Вы видимо и заключаете договор на 11 месяцев с дальнейшей его пролонгацией неопредленное количество раз (или можете указать количество пролонгаций). Договор аренды возмездный, поэтому налоги в любом случае придется оплачивать той стороне, которая Арендодатель, так как это доход. если заключать от физ.лица, то 13% придеться уплачивать. Если как ИП, то какая системна налогооблажения ОСНО или УСН 6% (доходы) или УСН 15% (доходы минус расходы). Определите кто Арендодатель и кто Арендатор. Если Арендатор физ.лицо, то он не может вести коммерческую деятельность в помещение, это нарушение и предусмотрен штраф за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации.

КоАП РФ, Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)

1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица — влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.
Если административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) или с нарушением предусмотренных в нем условий помимо общих норм, содержащихся в частях 2 и 3 настоящей статьи, установлена другими статьями КоАП РФ, действия лица подлежат квалификации по специальной норме, предусмотренной КоАП РФ (ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18).

2. Осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), если такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна), — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 27.07.2010 N 239-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

Примечание. Утратило силу. — Федеральный закон от 08.06.2015 N 140-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)

Примечания:
1. Понятие грубого нарушения устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении конкретного лицензируемого вида деятельности.
2. Лицо освобождается от административной ответственности при выявлении факта совершения им действий (бездействия), содержащих признаки состава административного правонарушения, предусмотренного настоящей статьей или статьями 15.1, 15.3 - 15.6, 15.11, 15.25настоящего Кодекса, при условии, если это лицо является декларантом или лицом, информация о котором содержится в специальной декларации, поданной в соответствии с Федеральным законом «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и если такие действия (бездействие) связаны с приобретением (формированием источников приобретения), использованием либо распоряжением имуществом и (или) контролируемыми иностранными компаниями и (или) с совершением валютных операций и (или) зачислением денежных средств на счета (вклады), информация о которых содержится в специальной декларации.
(примечания введены Федеральным законом от 08.06.2015 N 140-ФЗ)

Налоговым агентом выступает сторона договора оп согласованию, это в договоре можно указать-кто налоговоый анет Арендатор или Арендодатель. Соответсвенно ели Арнедатор физ.лицо, а по факту ведет деятельность ИП, то необходимо физ.лицу или в субаренду сдать ИП или изначально заключать договор, чтобы Арендатор был ИП. Ответсвенность по КоАп РФ я указала.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Между государственным бюджетным учреждением зравоохранения (ГБУЗ, Арендодатель) и ООО (Арендатор) с согласия учредителя был заключен договор аренды с 06.03.2020 на 11 месяцев на основании п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Для продления договора аренды ГБУЗ в 2021 году направило соответствующий пакет документов учредителю на согласование. Согласие от учредителя было получено, но уже после истечения срока договора аренды. При этом Арендатор и Арендодатель договор от 06.03.2020 не расторгали, поскольку в нем есть такой пункт, в котором сказано, что, если Арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении. После получения согласования от учредителя ГБУЗ и ООО заключили новый договор аренды сроком на три года. Причем в договоре указано, что все его пункты вступают в силу с момента регистрации. Сейчас новый договор на регистрации.
Как правильно расторгнуть старый договор аренды от 06.03.2020?


Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В описанной ситуации прежний договор аренды прекращен с даты заключения сторонами договора на новый срок. Расторгать его не требуется.

Здравствуйте,вопрос заключается в следующем: ИП арендует в ДОУ (муниципалитет) нежилое помещение для проведения занятий.Договор заключен без оценки рыночной стоимости помещения (ФЗ№135).Будет ли этот договор считаться законным или оценка необходима.

В соотв. со ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности»,

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Поэтому оценка обязательна, так как вы арендуете объект, принадлежащий МО

спасибо.А кто должен сделать эту оценку? Арендатор или арендодатель?И в нашем случае арендодатель МДОУ? Если я правильно понимаю,то оценка проводится муниципалитетом или просто заведующая может провести эту процедуру?

Необходим, за исключением оснований, предусмотренных ст.17.1 Фз «О защите конкуренции»,

в частности, п.14. ч.1 ст.17.1 ФЗ,

если арендуемое помещение является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

То есть торги не нужны, если вы арендуете помещение не более 20 кв.м и это помещение не превышает 10% от общей площади ДОУ

Хотелось бы заметить что ДОУ не является муниципальным образованием, но учреждением, которому имущество может быть передано на праве оперативного управления.

При создании муниципальных учреждений собственник муниципального имущества закрепляет это имущество за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления. В процессе же хозяйственной деятельности муниципальные учреждения, являясь самостоятельными юридическими лицами, осуществляют гражданские права и несут соответствующие обязанности.

Спасибо,ДОУ на праве оперативного управления,это муниципальное учреждение.А это где то отражено в Законе?

ДОУ на праве оперативного управления, это муниципальное учреждение.А это где то отражено в Законе?
Ирина Рыжакова

Закон от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»,
ст. 17.1 п. 1 «Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров

Если договор аренды заключен с соблюдением требований статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции», то оценка рыночной стоимости помещения не требуется. Данное правило закреплено в части 9 этой статьи при перезаключении договора аренды на новый срок без проведения процедур, предусмотренных частью 1 этой статьи:

9. По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Ирина, уточните, пожалуйста, на каких основаниях был заключен договор аренды — если на основании торгов, то на это счет имеются разъяснения ФАС —

Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 5 июня 2012 г. «Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ „О защите конкуренции“

При этом, учитывая, что Правила проведения торгов (Приказ Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 г. N 67 „О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса“) не регулируют порядок определения начальной (минимальной) цены договора (цены лота), она устанавливается организатором торгов (конкурса, аукциона) самостоятельно с учетом норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Александр Геннадьевич,договор аренды заключен без торгов,но и без оценки.Юрист Управления Образования сомневается нужно ли обязательно проводить процедуру оценки для таких договоров между ДОУ и ИП, например.

Здравствуйте, Ирина!

Спасибо, ДОУ на праве оперативного управления, это муниципальное учреждение.А это где то отражено в Законе?
Ирина Рыжакова

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:
при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;

Следовательно, оценку проводить не нужно.

Здравствуйте! Если речь идет о предоставлении права на объект недвижимости, принадлежащий муниципальному образованию, оценка стоимости подлежащего передаче имущества является обязательной. Из этого следует, что передав нежилое помещение в аренду без предварительной оценки его стоимости арендодатель (в Вашем случае — ДОУ) нарушил закон, то есть совершил сделку, противоречащую закону. Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. Таким образом, полагаю, что при обращении заинтересованного лица в суд с иском об оспаривании договора аренды, он может быть признан недействительным!)

Уважаемый Алексей Владимирович, обращаю ваше внимание на ч. 5 ст.8 закона «Об оценочной деятельности»

Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
В целях обеспечения информационной открытости процедуры оценки стоимости объектов оценки в случаях обязательности проведения оценки объектов оценки оценщик обязан включать информацию об отчете об оценке объекта оценки в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в течение десяти рабочих дней по истечении шести месяцев с даты составления отчета об оценке объекта оценки в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц подлежат включению дата составления и порядковый номер отчета об оценке объекта оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведения об оценщике (фамилия, имя и при наличии отчество), сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, описание объекта оценки, дата определения стоимости объекта оценки, определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки, информация об экспертном заключении на отчет об оценке объекта оценки (дата составления, порядковый номер, сведения об эксперте или экспертах (фамилия, имя и при наличии отчество), сведения о членстве эксперта, экспертов в саморегулируемой организации оценщиков, результаты экспертизы, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки, иные сведения, предусмотренные федеральным законом или федеральными стандартами оценки.

Вышеуказанная норма говорит, что обязательная оценка рыночной стоимости муниципального имущества не производится, когда такая оценка уже произведена в порядке установленном другими законами.

В статье ст. 24.11 закона «Об оценочной деятельности» дано понятие кадастровой оценки,

Статья 24.11. Понятие государственной кадастровой оценки

Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее — исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Полагаю, что при толковании вышеуказанных норм можно сделать вывод, что формирование кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночная стоимость производятся на на основе положений одного закона «Об оценочной деятельности» и возможно их альтернативное применение. Применительно к данному случаю полагаю, что помещение, находящееся в ведение ДОУ включено в реестр муниципальной собственности, одновременно находится в государственном реестре недвижимости, состоит на кадастровом учете и имеет кадастровую стоимость. Полагаю также, что в МО существует Положение ( Методические указания с формулой) о порядке установления арендной платы при сдаче муниципального имущества в аренду. При наличии кадастровой стоимости объекта рыночная оценка стоимости объекта не является обязательной..

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Приказ Минфина России от 5 октября 2021 г. № 146н "Об утверждении Типовых условий договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации" (документ не вступил в силу)


Обзор документа

Приказ Минфина России от 5 октября 2021 г. № 146н "Об утверждении Типовых условий договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации" (документ не вступил в силу)

В соответствии с подпунктом 5.2.29(18) Положения о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 г. N 329 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 31, ст. 3258; 2020, N 16, ст. 2602), и во исполнение подпункта "а" пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2011 г. N 1131 "О некоторых полномочиях Министерства финансов Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2012, N 1, ст. 170; 2020, N 32, ст. 5280) приказываю:

1. Утвердить прилагаемые Типовые условия договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации.

И.о. Министра А.В. Моисеев

УТВЕРЖДЕНЫ
приказом Министерства финансов
Российской Федерации
от 05.10. 2021 г. N 146н

Типовые условия
договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне

Типовыми условиями договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации (далее соответственно - договор аренды, объект недвижимости), являются:

1) условие об обязанности арендатора по использованию объекта недвижимости в соответствии с целевым назначением;

2) условие об обязанности арендатора по проведению за свой счет текущего ремонта объекта недвижимости;

3) условие об обязанности арендатора по содержанию объекта недвижимости в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном);

4) условие об обязанности арендатора в месячный срок со дня заключения договора аренды застраховать имущественные интересы, связанные с риском наступления ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц на весь срок действия договора аренды (страхование гражданской ответственности), а также застраховать имущественные интересы, связанные с риском утраты (гибели), недостачи или повреждения объекта недвижимости, в пользу арендодателя на весь срок действия договора аренды (страхование имущества);

5) условие об обязанности арендатора представлять арендодателю информацию о заключенных договорах страхования, вносимых в них изменениях и (или) их расторжении, путем направления уведомления заказным письмом в месячный срок со дня их заключения, изменения и (или) расторжения.

Обзор документа

Минфин установил новые типовые условия договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений и сооружений. Они могут быть закреплены за ФГУ, ФГУПом, а также находиться в федеральной казне.

Новые условия будут применяться после признания утратившими силу условий, установленных Минэкономразвития.

Фактически условия не изменились. Объект нужно использовать по назначению, ремонтировать, содержать в исправном состоянии и застраховать.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: