Как заключить договор аренды с адвокатом

Обновлено: 28.03.2024

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.


Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.


Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

Что может пойти не так

Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Какие документы проверять у наймодателя

До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.

Если у квартиры один собственник

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Важно

C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРН .

С 1 января 2017 года ЕГРН и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН . Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН .

Если у квартиры несколько собственников

Число собственников можно узнать из графы «Объект права».

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если квартира в ипотеке

Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Если квартира принадлежит супругам

Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.

Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Паспортные данные хозяина квартиры должны совпадать с данными в свидетельстве, а паспортные данные представителя — с его паспортом

В полномочиях доверенного лица должно быть право на подписание договора найма квартиры и на получение денег за нее

Проверьте срок действия доверенности: если она просрочена, представитель не может подписать договор. Если срок не указан, доверенность действует 1 год, а если не указана дата — доверенность недействительна

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Если вы никому не доверяете

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

Больше нет бумажных свидетельств

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРН объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ).

С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРН .Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРН не обойтись.

В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.

Скажите пожалуйста, если я нанимаю адвоката, договор с ним в скольких экземплярах подписывается.? Дается ли мне договор на руки или остается в адвокатской коллегии.

Ответы на вопрос:

как правило в 2-х экземплярах. Один обязательно остается у вас.

С адвокатом подписывают соглашение. У Вас остается экземпляр.

2 экз 1 у вас 1 у адвоката

Договор должен соответствовать ст420-422 гк рф

Адвокатов не нанимают. Адвокатам, Законом запрещено работать по найму. Соглашение с адвокатом составляется в двух экземплярах, один из них Вам. Но с адвокатом ли, вы собираетесь заключать договор? Вы его удостоверение выданное Минюстом видели?

Похожие вопросы

Имеет ли право адвокат, член адвокатской коллегии, заключить договор абонентского обслуживания организации от своего имени или стороной должна выступать коллегия адвокатов, членом которой он состоит?

При заключении договора адвокат указал фактический адрес, где находилась коллегия адвокатов, а не его собственный. Через месяц коллегия переехала по иному адресу, и опять сменила адрес в третий раз. Чтобы вернуть через Суд неотработанный адвокатом гонорар, можно ли указывать в графе ответчика адвоката, а адрес, тот что указан в договоре или нужно указать новый адрес адвокатской коллегии, от которой работает адвокат.

Заключил договор с адвокатом, спустя 2 дня расторг его с ним в его адвокатской коллегии, в итоге деньги возвращать отказываются ссылаясь на то что они внесли их в кассу, что делать? И кто должен их вернуть адвокат или коллегия?

Готовлю гражданский иск к адвокату. В сторонах соглашения указан сам адвокат и его номер удостоверения. В реквизитах для оплаты указана коллегия адвокатов, в которой он состоит. На кого составлять иск, на коллегию или адвоката?

Я являюсь помощником адвоката и работаю в конторе адвокатов филиала краевой коллегии. Трудовой договор заключён с коллегией и подписан адвокатом-руководителем конторы от лица коллегии. Взносы за меня в Пенсионный фонд до сих пор не уплачивают ни коллегия ни адвокат. Коллегия не уплачивает за меня, так как считают, что взносы за меня должен уплачивать адвокат по месту нахождения филиала, т. е. конторы. Однако в Пенсионном фонде по месту нахождения конторы пояснили, что взносы за меня от адвоката принимать не будут, так как адвокат должен за меня перечислять в краевую коллегию, а коллегия уже сама должна уплачивать за меня взносы в Пенсионный фонд. Подскажите пожалуйста, что можно сделать в таком случае? И как на практике производится уплата взносов за помощника, работающего именно в филиале краевой коллегии?

Готовлю гражданский иск к адвокату. Возврат аванса, предмет договор не наступил. Адвокат на связь не выходит, деньги не возвращает. В сторонах соглашения указан сам адвокат и его номер удостоверения.

В реквизитах для оплаты указана коллегия адвокатов, в которой он состоит. На кого составлять иск, на коллегию или адвоката

У меня вопрос. Обязан ли адвокат, имеющий адвокатский кабинет выдавать на руки подзащитному экземпляр договора с ним. И какие документы он должен выдавать при получении денежных средств? Адвоката посоветовал следователь, деньги текут рекой. Из мизерного обвинения по статья 237 часть 1 выливается статья с групповым участием. Впечатление-что адвокат работает против клиента.

Арендные правоотношения представляют собой комплексный институт, заключающийся в возможности сдачи недвижимого (или движимого) имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Рынок арендных правоотношений постоянно развивается. В условиях пандемии как никогда актуальна проблема заключения договора аренды. Сегодня денежные возможности в бизнес сообществе значительно сократились. Многие попросту не в состоянии снимать помещения по прежним арендным ставкам. Отсюда возникает потребность в расторжении старых и заключении новых договоров аренды. Настоящая статья призвана помочь тем категориям граждан, у которых возникли трудности в договорных отношениях по аренде. Сразу обращаем внимание на то, что настоящая статья освещает примерный алгоритм действий при работе с договором. Мы будем акцентировать ваше внимание на проблемных моментах при заключении и расторжении договора. Итак, поехали!

Заключение договора аренды.

Зайдя на общеизвестный сайт по сдаче помещений в аренду, Вы договариваетесь с потенциальным арендодателем о встрече. Вы находите нужное помещение. Просите договор аренды (например, нежилого помещения). Юристы присылают вам многостраничный договор, в котором все прописано казенным, непонятным языком. Вы не знаете, как это все прочитать, и идете к юристу за помощью. И правильно делаете! Поскольку за казенным языком могут скрываться важные положения, ставящие вас в невыгодное положение. На что важно обратить внимание?

Современные договоры зачастую после шапки договора, в которой прописывается номер, дата договора, место его составления и контрагенты, устанавливают терминологию (понятия), используемую в договоре. Это удобно, не поленитесь прочитать эти термины. При консультации с юристом у вас будет общее понимание толкования договора.

Предмет договора.

Каждый договор начинается с его предмета. С сожалением приходится констатировать, что участники арендных правоотношений иногда не понимают для чего нужен раздел «Предмет договора». В нем незаметно могут прописать ваши права во взаимосвязи с обязанностью, которая прописывается в конце договора. Поэтому важно рассмотреть предмет договора. В большинстве случаев Договоров в предмете указывается объект аренды. Например, помещение. Желательно проверить, кто является собственником объекта аренды и имеется ли право у арендодателя сдавать вещь в аренду.

Обращаем ваше внимание также на цели заключения договора. В современных условиях пандемии актуальным стал вопрос расторжения договора аренды через призму возможности реализации цели заключения договора. К примеру, если цель заключения договора не может в полной мере реализоваться, у контрагента появляется потенциальная возможность расторгнуть договор аренды Необходимо отметить, что процесс расторжения в таком случае имеет свои нюансы. В связи с чем мы не будем подробно останавливаться на этой тематике. Наша задача показать возможность факта расторжения договора. В сущности, раздел «Предмет договора» должен отвечать на два вопроса «Что?» и «Для чего?». Что сдается в аренду? В каких целях используется арендованная вещь? В случае, если в предмете появляется иная тематика, мы рекомендуем более детально анализировать договор.

Цена договора, порядок расчетов.

Следующее, на что мы хотим обратить ваше внимание, - это цена договора и порядок расчета. Порядок расчета должен быть написан понятным для вас языком. Ибо вопрос денег всегда будет актуальным в жизни человека. Арендная плата может состоять из двух видов конструкций, включая в себя: а) только постоянную арендную плату; б) постоянную и переменную часть арендной платы. Любые из двух конструкций имеют право на существование в деловом обороте. Внимательно прочитайте в какие сроки необходимо оплачивать арендную плату. Как правило, в договоре аренды прописывают формулировку на примере: «расчеты за аренду осуществляется ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, предшествующего расчетному…». Важно, чтобы вам была удобна дата расчетов по арендным платежам.

При оплате аренды мы рекомендуем обязательно указывать назначение платежа. Достаточно прописать фразу: «назначение платежа: платеж по договору аренды №1313 от 13.12.2020 г.». Это важная доказательственная составляющая добросовестности вас, как контрагента по договору.

Выше мы указывали на две конструкции арендных платежей. Если с постоянной арендной платой вопросов не возникает, то что включает в себя переменная часть? К сожалению, многие забывают прописывать состав переменной части аренды. Поэтому важно прописать конкретные расходы по переменной части. Это могут быть эксплуатационные затраты, которые включают в себя оплату электрической энергии, отопления и проч. В переменной части арендной платы отдельно могут быть указаны определенные виды затрат арендатора (например, оплата телефона).

Обеспечительный платеж.

Остановимся подробнее на обеспечительном (гарантийном) взносе. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительный взнос — это камень преткновения у контрагентов в договорных правоотношениях. Вокруг него возникает немало спорных ситуаций, которые доходят до суда. Поскольку мы рекомендуем бороться с причиной, а не со следствием, обратим ваше внимание на несколько пунктов.

Первый. В идеале можно попробовать договориться об исключении обеспечительного взноса из пунктов договора. Поскольку императивной нормы, которая ОБЯЗЫВАЛА бы прописывать в договоре аренды указанное положение, не существует. В связи с чем можно попытаться договориться исключить этот пункт. Вам могут возразить, что это обязательное правило, на рынке так принято… Да, может и принято… Но это не обязательная норма. Знайте свои права!

Второй. Прописываем в договоре точную сумму обеспечительного платежа. Порядок зачисления точной суммы обеспечительного платежа. Крайне важно указать срок, в течение которого необходимо зачислить обеспечительный платеж.

Третий. Как правило, Арендодатель из обеспечительного платежа удерживает денежную сумму за штрафы, установленные в вашем договоре. Помимо необходимости посмотреть все штрафы на предмет их экономической обоснованности мы обращаем внимание на следующее. В договоре нужно прописать точный порядок удержания сумм из обеспечительного платежа. Не соглашайтесь на условие, когда в договоре прописаны определенные штрафы, за которые предусмотрена ответственность в виде удержания сумм из обеспечительного платежа в одностороннем, непретензионном порядке. Пропишите в договоре необходимость соблюдения претензионного порядка перед взысканием штрафа из обеспечительного платежа. Претензия, в первую очередь, отвечает на вопрос обоснованности взыскания с вас штрафа. Срок рассмотрения претензии может составлять около 5-ти календарных дней.

Четвертый. Пункт договора, который предусматривает право арендодателя повысить размер обеспечительного платежа в одностороннем порядке (например, раз в год). Согласно п. 3 ст. 381.1 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. К рассматриваемому пункту договора мы относимся категорически отрицательно. Да, в договоре может быть предусмотрено условие, при котором арендатор обязан внести сумму обеспечительного платежа в размере сумм, уплаченных штрафов. Такой пункт договора является приемлемым. Однако возможность арендодателя повышать в одностороннем порядке обеспечительный платеж под определенным условием считаем некорректным. В первую очередь, с точки зрения экономической выгоды, а не с точки зрения правовой. Никто не может предугадать, какое финансово положение будет через год. В связи с чем существуют определенные риски. Поэтому мы рекомендуем исключать возможность повышения обеспечительного платежа. Тем более императивной нормы по данному пункту договора, не существует.

Пятый. Самый сложный пункт. Порядок возврата обеспечительного платежа. К большому сожалению, контрагенты не уделяют должного внимания порядку возврата обеспечительного платежа. Все это приводит к спорным ситуациям, когда возникает вопрос возврата обеспечительного платежа. Важно прописать точный срок, в течение которого обеспечительный платеж подлежит возврату. Еще раз акцентируем ваше внимание. Необходимы четкие сроки. Например, можно использовать следующую конструкцию: «обеспечительный платеж возвращается Арендатору в течение 5-ти календарных дней, с даты расторжения настоящего договора. При поступлении на банковский счет Арендатора обеспечительного платежа, сторонами настоящего договора составляется расписка в получении денежных средств». На наш взгляд такая конструкция учитывает интересы обеих сторон. Помимо всего прочего, стороны сразу закрывают потенциальные проблемы возврата обеспечительного платежа в будущем.

Права и обязанности сторон.

Мы не будем подробно останавливаться на том, какие права и обязанности необходимо прописать в вашем договоре. Многие юристы говорят о необходимости дублирования норм Гражданского кодекса в договор. Многие категорически против этого. Наше мнение таково, что, в сущности, не имеет смысла прописывать права и обязанности сторон. Базовые права и обязанности прописаны в Гражданском кодексе. Если вы их не пропишете в договоре, они все равно будут действовать на общих основаниях. Важно прописать процесс ваших действий. То есть, как будет проходить использование помещения. Какие ограничения могут быть по использованию вещи. Важно не то, сколько прав прописано в договоре, а важен процесс использования помещений. Процесс ваших действий. Мы глубоко убеждены, что будущее договоров именно за закреплением процесса осуществления договора, а не за прописыванием отдельных прав и обязанностей в соответствующем разделе договора. На сегодня практика идет по направлению закрепления процесса. Но если в договоре установлена конструкция отдельных прав и обязанностей, мы советуем рассматривать их в комплексе, не разделяя друг друга.

Если вы видите какое-то право, вы понимаете, что в перспективе это право возможно заявить. Вопрос в другом. Есть ли корреспондирующая обязанность контрагента к вашему праву? Ваше право будет иметь силу лишь тогда, когда в ответ идет обязанность контрагента. Пример качественной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендодателя письменно дать разрешение на установку рекламной конструкции (с учетом технических возможностей)». Пример спорной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендатора рассмотреть заявление на установку рекламной конструкции.» Второй вариант спорен. Арендодатель может отказать в установке вами рекламной конструкции, тогда как в первом варианте арендодатель обязан дать вам письменное разрешение на установку рекламной конструкции, с учетом технических характеристик. Если вам важно установить рекламную конструкцию, бесспорно, более четким вариантом представляется первый. Второй вызывает множество вопросов. Именно по такой схеме необходимо рассматривать права и обязанности в совокупности. Каждое право (в идеале) должно быть взаимосвязано с обязанностью контрагента. Рекомендуем составлять таблицы по соотношению прав и обязанностей арендатора и арендодателя.

Ответственность сторон. Неустойка (штраф).

К сожалению, мы не можем прописать в полной мере все риски, которые могут быть заложены в главе договора «ответственность сторон». Мы хотели бы подробнее остановиться на всеобъемлющей проблеме установления штрафных санкций в договоре аренды. Определимся с понятиями.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. При этом, согласно п.1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Таким образом, действительная реализация штрафных санкций возможно только при наличии вины. В настоящей статье мы не будем рассматривает понятие вины в гражданском законодательстве. Этот вопрос удостоен отдельного научного исследования. Отметим лишь несостоятельность взглядов некоторых авторов (в основе своем юристов советского времени), которые отмечали, что вина в понимании гражданского права, тождественна пониманию вины в уголовном праве. Необходимо подчеркнуть, что в гражданском законодательстве никакого психического отношения виновного к совершенному деянию нет. Как справедливо отмечал дореволюционный русский юрист, цивилист, профессор Казанского и Московского университетов, депутат I Государственной Думы Г.Ф. Шершеневич под виной понимается «состояние сознательной воли человека, который намеренно или неосмотрительно совершает действие, направленное на фактический результат, противный закону». Никакого психического отношения к совершаемому действию попросту нет.

Итак, неустойка (штраф). Мы рекомендуем отдельно выписать все неустойки по вашему договору. Необходимо проанализировать экономический смысл неустоек. Их взаимосвязь с возможными нарушениями обязательств. В двух словах, должна работать следующая схема: неустойка=степень нарушения обязательства. Думается, такой формат является верным. Если же в договоре прописывается слишком высокий штраф за те или иные деяния, суд, по заявлению стороны, вправе уменьшить размер неустойки. Обращаем ваше внимание, что суд ВПРАВЕ, НО НЕ ОБЯЗАН уменьшить неустойку. Согласно п.1 ст. 333 ГК РФ неустойка может быть уменьшена, если она явно несоразмерна последствием нарушения обязательства. Несоразмерность и необоснованность может выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При этом важно напомнить следующее. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Оперируя всем вышеизложенным, вы можете попробовать убедить своего контрагента в необоснованности неустоек по договору. Лучше решать ключевые вопросы по договору на стадии заключения договора, а не на стадии его исполнения. Судиться сегодня долго и дорого.

Таким образом, нами был рассмотрен блок ключевых вопросов, требующих детального анализа при заключении договора. Отметим, за рамками настоящей статьи остается множество проблем. Мы постарались осветить наиболее часто задаваемые вопросы наших доверителей. Проблемы расторжения договора аренды мы рассмотрим в следующей статье.




Выписка из протокола № 3 заседания Совета АПРО от 25 марта 2022 г.

Выписка из протокола № 2 заседания Совета АПРО от 25 февраля 2022 года

Решение Совета Адвокатской палаты Ростовской области от 28 января 2022 года

Выписка из протокола № 1 заседания Совета АПРО от 28 января 2022 г.

Выписка из протокола № 1 заседания Совета АПРО от 28 января 2022 г.

Утверждены решением Совета
Адвокатской палаты Ростовской области
от 26 августа 2011 г.
(с изменениями от 29.08.2014 г.).

Загрузить документ

Настоящий стандарт разработан в соответствии со ст.ст. 7, 8, 20, 29, 35 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», Кодексом профессиональной этики адвоката и содержат требования к организации деятельности адвокатов по оказанию юридической помощи, обеспечения надлежащих условий для приема обратившихся за оказанием юридической помощи в адвокатских образованиях, хранения документов, содержащих сведения, составляющие адвокатскую тайну.

Согласно ст. 29 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокатская палата является негосударственной некоммерческой организацией, основанной на обязательном членстве адвокатов одного субъекта Российской Федерации.

Адвокатская палата создается в целях обеспечения оказания квалифицированной юридической помощи, ее доступности для населения на всей территории данного субъекта Российской Федерации, организации юридической помощи, оказываемой гражданам Российской Федерации бесплатно, представительства и защиты интересов адвокатов в органах государственной власти, органах местного самоуправления, общественных объединениях и иных организациях, контроля за профессиональной подготовкой лиц, допускаемых к осуществлению адвокатской деятельности, и соблюдением адвокатами кодекса профессиональной этики адвоката.

Решения органов адвокатской палаты, принятые в пределах их компетенции, обязательны для всех членов адвокатской палаты.

Основными документами, регламентирующими порядок осуществления адвокатской деятельности, является Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», Кодекс профессиональной этики адвоката, который устанавливает обязательные для каждого адвоката правила поведения при осуществлении адвокатской деятельности, а также основания и порядок привлечения адвоката к ответственности.

Данные нормативно-правовые документы содержат общие нормы, регламентирующие деятельность адвокатов, определяют принципы адвокатской деятельности.

В частности, к основным принципам адвокатской деятельности относится соблюдение адвокатской тайны. При этом Закон и Кодекс содержат лишь общие положения, раскрывающие понятие адвокатской тайны и способы ее обеспечения.

Установление в Стандарте таких требований к размещению адвокатских образований, как расположение его в обособленном помещении, а в случае размещения адвокатского кабинета в жилом помещении - в изолированной части жилого помещения; оборудование помещения, в котором расположено адвокатское образование, сейфом (металлическим ящиком) и соответствующими шкафами, направлено исключительно на соблюдение адвокатской тайны, сохранности полученных от доверителя документов, а также гонорара до сдачи его в банк.

Требование Стандарта о размещении у входа в здание, в котором расположено адвокатское образование, информации о наличии в данном здании адвокатского образования, режиме его работы, времени приема граждан соответствует ст. 1 Закона, в силу которой адвокатской деятельностью является квалифицированная юридическая помощь, оказываемая на профессиональной основе лицами, получившими статус адвоката в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, физическим и юридическим лицам (далее - доверители) в целях защиты их прав, свобод и интересов, а также обеспечения доступа к правосудию.

Деятельность адвоката является публичной и должна быть доступной для лиц, обратившихся за указанной помощью. В связи с этим включение в Стандарт таких требований, как размещение у входа в здание информации о наличии в данном здании адвокатского образования, режиме его работы, времени приема граждан, направлено на обеспечение свободного доступа граждан и юридических лиц к получению квалифицированной юридической помощи.

Таким образом, требования к размещению адвокатских образований, включенные в Стандарт, конкретизируют положения Закона и Кодекса и направлены на соблюдение основных принципов адвокатской деятельности.

Место размещения адвокатского образования

Местом размещения адвокатского образования является объект недвижимого имущества, обозначенный в правоустанавливающем документе в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Адвокатские образования (коллегии, бюро, адвокатские кабинеты), а также их филиалы должны размещаться в зданиях (помещениях), принадлежащих им на праве собственности, праве аренды (найма) или праве безвозмездного пользования на основании договора, заключенного в соответствии с требованиями законодательства РФ.

В договоре должны быть прямо и недвусмысленно указаны сведения о местонахождении адвокатского образования, позволяющие обособить используемое адвокатами недвижимое имущество (его часть) от недвижимого имущества, находящегося во владении и пользовании других лиц.

Копии правоустанавливающих документов на помещения, в которых размещено адвокатское образование, представляются в Совет Адвокатской палаты Ростовской области одновременно с извещением об определении (изменении) места нахождения адвокатского образования в трехдневный срок с момента наступления этого обстоятельства.

При извещении Адвокатской палаты Ростовской области о месте осуществления адвокатской деятельности адвокатом, учредившим адвокатский кабинет в жилом помещении, принадлежащем ему или членам его семьи на праве собственности или занимаемом ими по договору найма, кроме правоустанавливающего документа дополнительно представляются:

• план помещения (личного дома, квартиры) с указанием в нем кабинета адвоката;

• письменное согласие лиц, указанных в ст. 21 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», на передачу изолированной части жилого помещения для размещения в нем адвокатского кабинета.

В случаях использования на правах аренды одного нежилого помещения для размещения нескольких адвокатских кабинетов адвокатам следует принять меры для соблюдения адвокатской тайны (отдельное помещение для встреч с доверителями, индивидуальный сейф и персональное место работы).

Требования к помещениям, в которых осуществляется адвокатская деятельность

Помещение, в котором размещается адвокатское образование (в том числе адвокатский кабинет) и его структурные подразделения, должно находиться в здании, в которое обеспечивается свободный доступ лиц для обращения к адвокату за оказанием юридической помощи, и соответствовать санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям.

У входа в здание на стационарной вывеске должны быть размещены информация о наличии в данном здании адвокатского образования, режиме его работы, времени приема граждан.

Помещение адвокатского образования или его структурного подразделения должно быть оборудовано стационарной телефонной связью, при этом стороной договора на оказание услуг телефонной связи должно быть адвокатское образование. В отношении адвокатского кабинета стороной договора на оказание услуг телефонной связи должен быть адвокат, учредивший кабинет.

Внутри помещения, являющегося местом размещения адвокатского образования (его структурного подразделения), должна быть представлена следующая информация:

а) сведения об адвокатском образовании, его наименовании, фамилии, имени и отчестве его руководителя, адрес и телефон;

б) адрес, номер телефона Адвокатской палаты Ростовской области, фамилия, имя и отчество ее руководителя;

в) рекомендации о порядке определения минимальных ставок гонорара за оказание юридической помощи, утвержденные решением Совета Адвокатской палаты Ростовской области;

г) информация о порядке оплаты гонорара за оказание юридической помощи;

д) информация о порядке и условиях оказания бесплатной юридической помощи;

е) график дежурств адвокатов в порядке ст. 51 УПК РФ, ст. 50 ГПК РФ.

В целях обеспечения сохранности полученного от доверителей гонорара до его сдачи в банк, печати адвокатского образования или его структурного подразделения, бланков строгой отчетности, помещение адвокатского образования или его структурного подразделения должно быть оборудовано сейфом.

При оборудовании помещения для работы в нем адвокатов руководители адвокатских образований и адвокаты должны принять все меры по защите информации, составляющей предмет адвокатской тайны, предусмотренные в Приложении № 2 к решению Совета Федеральной палаты адвокатов РФ от 30.11.2009 г.

Заключительные положения

Контроль за выполнением адвокатами и руководителями адвокатских образований установленных требований к организации оказания юридической помощи осуществляет Совет Адвокатской палаты Ростовской области.

В целях осуществления контроля за соблюдением настоящих Стандартов Совет Адвокатской палаты Ростовской области может поручить проведение проверок членам Совета Адвокатской палаты либо специально созданной комиссии.

По результатам проведения проверки соответствующей комиссией составляется акт, представляемый на рассмотрение Совета адвокатской палаты.

За невыполнение установленных требований к организации оказания юридической помощи адвокат, руководитель адвокатского образования может быть привлечен к дисциплинарной ответственности в соответствии с Кодексом профессиональной этики адвоката.

Настоящие Стандарты распространяются на все адвокатские образования и их структурные подразделения, уже действующие на территории Ростовской области, с 10 февраля 2012 года, а на вновь создаваемые адвокатские образования - с 1 сентября 2011 года.

ВС защитил арендатора, который не смог пользоваться участком

Женщина по договору уступки получила в аренду участок земли для строительства жилого дома. Но потом оказалось, что рядом проходит газопровод и строить нельзя. Тогда арендатор решила взыскать с муниципалитета кадастровую стоимость участка и уплаченные арендные платежи. Ведь именно муниципалы допустили ошибку, поставив землю на кадастровый учет. В местной администрации не согласились с требованиями и указали, что деньги стоит требовать с прошлого арендатора. ВС решил, кто прав в этом споре.

В 2009 году администрация Гурьевского муниципального района Калининградской области утвердила границы охранной зоны газопровода к Калининградской ТЭЦ-2. А на следующий год в этих границах поставили на кадастровый учет земельный участок площадью 1200 м², который официально значился пригодным для строительства жилого дома. Георгий Трушкин* взял его в аренду до 2020 года, а в 2013 году по договору уступки передал Светлане Тимчуковой*, за что она заплатила 550 000 руб.

В 2015 году муниципалитет внес в ЕГРН сведения, что на участке нельзя строить, потому что рядом проходит газопровод (п. 6 ст. 90 ЗК и ст. 28 ФЗ от 31.03.1999 № 69 «О газоснабжении в РФ»). К тому моменту Тимчукова так ничего и не построила на участке. Ей предложили расторгнуть договор аренды. Та согласилась, но только при условии, что ей выплатят убытки в виде кадастровой стоимости земельного участка и вернут уплаченные арендные платежи. Администрация отказалась. Тогда Тимчукова пошла в суд.

Муниципалитет ни при чем

В Гурьевском райсуде Калининградской области Тимчукова хотела взыскать с муниципалитета 411 192 руб. убытков в виде кадастровой стоимости участка и 50 851 руб. неосновательного обогащения в виде выплаченных арендных платежей (дело № 2-733/2020). Она указала, что ответчик по ошибке сформировал земельный участок для строительства дома в охранной зоне и тем самым нарушил ее права. Тимчукова взяла землю для того, чтобы построить дом, но оказалось, что это невозможно.

Представитель ответчика указала, что Тимчукова передала деньги за участок не администрации, а бывшему арендатору. Поэтому требовать деньги с администрации нельзя. Тимчукова пользовалась землей, а это платно, поэтому нет законных оснований для возврата арендных платежей. Их нельзя считать неосновательным обогащением.

Судья Татьяна Макарова согласилась с доводами ответчика. Она отметила, что договор аренды действует, поэтому у истца есть обязанность вносить арендные платежи. Первоначально администрация безвозмездно передала земельный участок Трушкину, а у Тимчуковой денег не брала. Поэтому суд отказал в удовлетворении иска.

Истец обжаловала решение. Но выводы первой инстанции поддержал Калининградский облсуд (дело № 33-1048/2021). «Тройка» под председательством Владимира Мухарычина указала, что Тимчукова не начала строительство дома, а значит, не потратила деньги. Когда администрация узнала об ограничениях, то сразу же сообщила об этом Тимчуковой. Но истец отказалась расторгать договор и внесла арендную плату.

Тимчукова обратилась в Третий кассационный суд общей юрисдикции, но и он поддержал выводы нижестоящих инстанций. Истец обжаловала это решение в Верховный суд.

Позиция ВС

Тройка судей под председательством Александра Киселева отметила, что муниципалитет поставил земельный участок на кадастровый учет в 2010 году, а о газопроводе знал еще в 2009-м (дело № 71-КГ22-5-КЗ). При этом сведения о том, что на участке нельзя строить жилой дом, в ЕГРН внесли только в 2015 году. Нижестоящие инстанции не обратили на это внимания.

Тимчукова не может построить на земельном участке жилой дом, хотя это было оговорено в договоре аренды. Согласно ст. 16 ГК («Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления») и ст. 1069 ГК («Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами») Тимчукова имеет право на возмещение убытков. Еще она вправе взыскать с муниципалитета арендные платежи как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК («Обязанность возвратить неосновательное обогащение»). ВС отменил решения апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Калининградский облсуд (дату рассмотрения пока не назначили. — Прим. ред.).

Что думают эксперты

Юрист ЮСТ ЮСТ Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) 10 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 16 место По выручке 19-20 место По количеству юристов × Татьяна Яковлева отмечает, что использовать земельный участок в соответствии с его назначением — право и обязанность арендатора. Если возникают ограничения, в том числе при установлении охранных зон, арендатор фактически лишается своего права и даже может понести убытки.

Поэтому споры по аналогичным ситуациям будут возникать еще не раз.


ВС много лет пытается урегулировать эту проблему. Но в корне ее решить может только законодатель. Он должен обязать владельцев газопроводов и других объектов, ограничивающих использование земли, вносить сведения в ЕГРН. Еще этим должны заниматься уполномоченные органы, в том числе Минэнерго.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: