Как проходит судебная экспертиза оценки квартиры

Обновлено: 19.04.2024

В случае расторжения брака супруги имеют право на раздел совместно нажитого имущества, самые жаркие споры всегда возникают при разделе недвижимости. Супругам намного проще решить свой жилищный вопрос, если за период совместного проживания у них получилось купить несколько объектов недвижимости или не приобрести вообще ничего. В случаях когда разделу подлежит единственное жильё, а бывшие супруги не желают находиться в одном помещении по каким-либо своим убеждениям, разгораются самые большие страсти. И тут без вмешательства судебных органов, как правило, не обойтись. Наша компания имеет очень богатый опыт в решении раздела имущества. Мы профессионально подойдем к вопросу и поможем решить любые споры.

Оценка квартиры при разводе

Для обращения в суд каждая сторона обязана доказывать ту позицию на которую она ссылается, следовательно, в качестве доказательства Вам необходимо предоставить рыночную стоимость спорного объекта, которая может определяться только действующим Оценщиком на основании закона «Об оценочной деятельности». При разделе предоставление в суд договора купли-продажи, кассовых чеков на отделочные материалы и прочих документов оценивается судом критически и редко выдерживает критику, поскольку тот факт, что Вы в браке купили 5 лет назад квартиру за 6 миллионов рублей и после чего вложили в нее еще 2 миллиона на отделку и обстановку, абсолютно не говорит о том, что на момент раздела имущества эта квартира стоит 8 миллионов. Реальная рыночная стоимость квартиры зависит от множества ценообразующих факторов, а кроме того, в подобных Отчетах для раздела имущества мы оцениваем не только всю квартиру, но и супружескую долю в квартире.

Факторы влияющие на стоимость квартиры при оценке для суда

При подготовке отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком рассматривается огромное количество факторов, которые прямо или косвенно влияют на цену. Здесь перечислим только наиболее значимые:

Расположение дома
Площадь квартиры в целом и отдельных помещений в частности (например кухни)
Материал стен
Общая ситуация на рынке недвижимости
Придомовая территория и окружение
Этаж расположения и общая этажность дома
Планировка квартиры
Наличие отделки и мебели
Фактическое техническое состояние объекта
Наличие перепланировок

Оценка квартиры для раздела имущества, без доступа к ней

Мы рекомендуем проводить оценку квартиры для раздела с выездом нашего специалиста на место для проведения натурного осмотра, именно такой способ позволяет максимально достоверно определить цену квартиры при разделе имущества супругов, однако если осмотр провести невозможно, то отчет об оценке может быть сделан и по предоставленным Вами материалам. Это могут быть как фотографии оцениваемой квартиры, так и устное описание, которое Вы нам предоставите. При оценке квартиры для раздела имущества по материалам предоставленным заказчиком точность оценки напрямую зависит от имеющихся исходных данных.

Минимальный пакет документов для оценки квартиры при разделе имущества

Выписка из ЕГРН (Свидетельство о собственности.)
Паспорт БТИ (экспликация и поэтажный план)
Паспорт заказчика (лицо, прописка)

Сколько стоит оценить квартиру для развода

Стоимость услуг определяется от объема выполняемой нами работы.

Минимальная стоимость работ при оценке по документам без проведения осмотра составляет 6000 р.
с выездом и осмотром объекта — от 8000 р.
Оценка квартиры с определением стоимости доли от 7000 рублей
Судебная оценочная экспертиза от 15000 рублей

Отличия оценки квартиры и судебной экспертизы для раздела имущества

По сути два этих вида работ являются тождественными основное отличие в том, что при проведении оценки объекта раздела имущества итоговым документом является Отчёт об оценке, а при проведении судебной экспертизы – Заключение эксперта в соответствии с Законом о Судебной экспертизе. Судебный эксперт в отличии от оценщика обязан явиться в суд для дачи пояснений по данному им заключению и несет уголовную ответственность за его содержание.

Преимущества работы с нами

ООО «Инвест Консалтинг» работает на рынке оценки и экспертизы с 2004 года. Оценщики имеют специальное образование, квалификационные аттестаты по оценке недвижимости и стаж работы превышающий 10 лет. Большинство оценщиков нашей организации имеют сертификаты «Судебных экспертов» и привлекаются судами различных инстанций для проведения судебных экспертиз по аналогичным делам.

Нашу оценочную компанию рекомендует масса юридических контор и адвокатских бюро.

Мы являемся аккредитованной организацией при большинстве крупных банков.

С чего начать для оценки квартиры при разделе имущества

В случае раздела совместно нажитого имущества при разводе мы рекомендуем начинать не с оценки квартиры, а с консультации с профильным юристом и выработки Вашей дальнейшей стратегии, поскольку существует масса «подводных камней» и нюансов, которые Вы можете не учесть. А судебная практика в этой области настолько широка, что в большинстве случаев участие в судебном процессе без профессиональной юридической помощи может оказаться гораздо более затратно, чем привлечение специалиста. Мы встречали массу граждан у которых эмоции выходили на первый план, а это очень негативно сказывалось на их финансовом благополучии.

Установление актуальной стоимости квартиры – важный фактор в некоторых правовых процедурах. Если речь идёт о судебных спорах, определение стоимости жилого помещения должно быть предельно корректным. Стоимость объекта устанавливается на конкретную дату, с учётом сопутствующих обстоятельств, влияющих на его стоимость.

Зачем может понадобиться оценка?

Установление стоимости квартиры может понадобиться в случае судебных разбирательств. Наиболее часто встречающиеся случаи, следующие:

При установлении стоимости иска, если истец истребует объект недвижимости у ответчика.
При назначении размера пошлины имущественного иска, если предметом спора стала квартира.
При разделе имущества супругами после развода.
При наследственных спорах за квартиру.
В случае ареста залогового имущества и истребования его кредитным учреждением.
При обращении взыскания на имущество должника, для расчёта по алиментным обязательствам по запросу Службы судебных приставов.
При аресте и изъятии имущества по приговору суда.
При изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд, для установления размера компенсации.
При оспаривании кадастровой стоимости, для снижения имущественного налога.

Справка. Госпошлина за имущественный иск рассчитывается исходя из цены оспариваемого имущества, на основании пп.1 п.1 статьи 333.19 НК РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Кто производит оценку?

Когда стороны делят имущество, истец вправе установить стоимость иска самостоятельно. Но она может оказаться завышенной или заниженной, в зависимости от интереса истца.

Если представление о стоимости квартиры у сторон спора существенно отличается, суд вправе вынести определение о проведении оценочной экспертизы и установления стоимости квартиры на основании норм статьи 79 ГПК РФ.

Когда рассматривается ситуация погашения долговых обязательств по ипотеке, по алиментам, или иные случаи, в которых квартира изымается судом, независимая оценка квартиры проводится сразу, без попыток назначить цену по усмотрению заинтересованного участника процесса. Проводит оценку жилого помещения субъект оценочной деятельности, которым может выступить:

независимый оценщик, выбранный сторонами спора;
учреждение, профессионально занимающееся оценочной деятельностью;
учреждение или оценщик, назначенный судом.

К специалистам данной области применяются специальные требования, указанные в статье 4 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности». В числе требований:

наличие аттестата с квалификацией оценщика;
членство в саморегулируемых объединениях профессиональных оценщиков;
страхование результатов своей деятельности;
наличие практики в проведении оценочной экспертизы.

Важно. На установление цены таким специалистом не влияют причины разбирательства и полномочия лица, выдавшего задание о проведении оценки, независимая оценка заключается в непредвзятом отношении к существу вопроса.

Какие нужны документы?

В определённых случаях, если квартира принадлежит истцу, эксперт может осмотреть её и принять решение по определению её стоимости, исходя из фактического состояния объекта.

Установленная цена будет актуальной на день проведения оценки. Если спор возник раньше, то стоимость жилья должна соответствовать нормам ретро-оценки, с поправкой на стоимость, которая могла соответствовать времени возникновения спора.

В этом случае специалисту потребуются бумаги:

правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
кадастровый паспорт;
технический паспорт из БТИ;
справка о кадастровой стоимости жилья в нужный период.

Эксперт самостоятельно собирает сведения для сравнительного анализа, в том числе – для ретро-оценки. Он использует объявления о продаже квартир за обозначенный период. Иногда прибегает к расчету стоимости за счёт поправок путём индексации.

Иногда истец не имеет доступа в квартиру ответчика, в том числе – если помещение арестовано. В этом случае для проведения процедуры ценообразования, независимый эксперт может осмотреть здание снаружи, а затем затребовать от истца или ответчика пакет документации на квартиру. Если документацией истец не располагает, он может запросить:

выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
технический паспорт из БТИ.

На этом основании рассчитать стоимость жилого помещения можно, используя мониторинг рынка недвижимости и установленные на нём цены на жильё.

Стоимость, сроки и нюансы процедуры

Проведение экспертизы по оценке квартиры является платной услугой. Стоимость устанавливается в зависимости от:

статуса, опыта и квалификации оценщика;
места расположения и востребованности компании;
населённого пункта, в котором проводится оценка квартиры;
объёма работ.

Стандартная цена за услугу составляет 3-5 тысяч рублей. Иногда она достигает порядка 10 тысяч, превышать эту сумму может в исключительных случаях, если объект имеет высокую стоимость и является уникальным, что не позволяет использовать сравнительный метод.

Внимание. Не следует экономить на услугах оценщика, иначе можно получить стоимость квартиры, указанную наобум, на основании поверхностного сравнения с другими объектами, без учёта поправок.

В среднем, если речь идёт о стандартном объекте, к которому клиент имеет свободный доступ, процедура занимает 1-2 дня. В других случаях сроки оговариваются индивидуально, в зависимости от объёма работ.

Что делать с полученными результатами?

Полученные результаты выдаются в форме выписки из заключения эксперта по установлению стоимости квартиры. Если речь идёт о разделе имущества, а иск ещё не подавался, то этот документ прилагается к исковому заявлению.

Предварительно, имея на руках установленную стоимость, можно попытаться пойти с ответчиком на мировую.

В случае отказа, нужно обратиться в районный суд по месту расположения квартиры и подать имущественный иск.

Если стоит вопрос об аресте имущества должника или оплате за счёт его сбыта долговых обязательств, алгоритм будет тот же. Кредитор или уполномоченный судебный пристав обращают взыскание на имущество должника через исковое производство. В этом случае важно, чтобы стоимость имущества покрыла долговые обязательства, что и требуется доказать суду.

Некоторые споры, например, в случае установления стоимости компенсации при изъятии имущества, могут быть решены без суда, путём простой подачи заключения оценщика в уполномоченный отдел администрации населённого пункта.

Если заинтересованное лицо решает вопрос о снижении кадастровой стоимости, то полученный документ следует отнести в территориальное отделение Росреестра и приложить к заявлению, поданному на имя начальника отделения.

Если вопрос не решится, то его можно передать на рассмотрение в суд.

Когда оценка проводилась по определению суда или ходатайству одной из сторон во время судебной процедуры, документ передаётся непосредственно судье, на рассмотрении у которого находится данное дело.

Как продать принудительно?

Если речь идёт о разделе имущества, находящегося в собственности супругов или в наследственной массе, делимой между несколькими наследниками, принудительная продажа через судебные органы недопустима.

Дело в том, что право собственности предусматривает неприкосновенность имущества собственника, который имеет право единоличного распоряжения им. Единственное, что суд может предпринять в данном случае: обязать не продать, а разделить недвижимость в долях. Каждый супруг или сонаследник может распорядиться только принадлежащей ему долей.

Вопрос о совместной продаже квартиры может решаться только мирным путём. Либо:

один из супругов или наследников выкупает у другого его долю по установленной цене;
один из супругов (наследников) продаёт свою долю стороннему покупателю.

Важно. В сделке с долевой собственностью второй супруг или наследник имеет преимущественное право покупки на основании статьи 250 ГК РФ.

Если вопрос стоит об обращении взыскания на имущество должника, принудительно продать квартиру допускается по решению суда. Но в этом случае продажу квартиры будет организовывать не сам должник, а уполномоченные судебные приставы. Реализуется такая продажа по следующему алгоритму:

Суд выносит постановление об аресте имущества должника.
Суд признаёт иск кредитора или получателя алиментов.
По решению суда ответчику предлагается в десятидневный срок приступить к добровольной продаже квартиры и погасить задолженность.
При отказе или неисполнении решения суда, возбуждается исполнительное производство.
Судебные приставы выселяют должника из квартиры, имущество описывают и передают на участие в электронных торгах.
Вырученные с торгов деньги перечисляют на погашение долга, приставы рассчитываются с организаторами торгов, остаток передают бывшему собственнику, если судом не установлено иное.

При передаче квартиры на электронные торги, объект оценивается намного ниже рыночной стоимости.

Торги проходят в форме аукциона. Цена лота здесь устанавливается стихийно и может не соответствовать рыночной стоимости.

Оценкой квартиры для суда занимаются профессиональные оценщики. Они выдают документ с указанием установленной стоимости, который можно приложить к исковому заявлению. Суд принимает решение, которое может разделить собственность в долях, но не может принудить собственника продать его.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас

Экспертиза недвижимости для суда – это процедура, которая включается исследование по поставленным вопросам и выводы эксперта по ним. Экспертиза проводится по инициативе сторон, либо по решению судьи. Строительная экспертиза зданий и сооружений для суда, либо оценка недвижимости для рассмотрения споров проводится, если нужны специальные познания и заключения. Предметом оценки может быть любое имущество или доля в праве. Экспертные исследования могут проводиться в отношении качеств строительства и ремонта, проверки обоснованности смет и расчетов, по иным вопросам. Инициатором указанных процедур могут быть стороны дела, либо судья.

Читайте в статье, как проводится оценка имущества или строительно-техническая экспертиза для суда в Москве, к каким специалистам нужно обращаться, какой документ будет выдан после завершения исследований.

Что такое экспертиза имущества для суда

Споры, связанные с недвижимостью, являются одной из самых распространенных категорий судебных дел. Иски могут подаваться в отношении прав на объекты, для взыскания ущерба, для устранения споров о границах, для раздела имущества, по многим другим вопросам. Так как суд и стороны не могут обладать специальными знаниями в сфере недвижимости, строительства и кадастра, для их получения проводятся экспертизы.

Суть судебной экспертизы объектов недвижимости заключается в следующем:

профессиональным специалистам (экспертам) дают определенные вопросы для разрешения и дачи заключений (например, какая рыночная стоимость объекта или ремонта, отвечают ли стройматериалы требованиям по качеству);
экспертные исследования можно заказать до обращения в суд, либо непосредственно в судебном процессе;
проводить экспертизы и судебную оценку имущества могут только специалисты государственных и частных организаций, состоящие в СРО.

Как определить, требуется ли независимая или государственная оценочная экспертиза, либо можно обойтись другими способами доказывания? Это зависит от обстоятельств дела и сути исковых требований. Например, оценка квартиры для суда по разделу является обязательной процедурой, так как от рыночной стоимости зависит размер госпошлины. Заказать оценку должен истец до обращения в суд. По другим видам споров экспертиза может оказаться необязательной, если в деле есть другие материалы и доказательства.

Комментарий специалиста. Судебная строительная экспертиза в Москве может назначаться в рамках уголовного дела. В этом случае заключение могут давать только эксперты государственных учреждений. Целью исследований может быть определение суммы ущерба от преступных действий, выявление мошенничества или растраты при подготовке смет, другие вопросы. В гражданских и арбитражных спорах судебная экспертиза по определению рыночной стоимости может проводиться независимыми экспертами.

Экспертиза недвижимости может заключаться в обследовании объекта, определении его рыночной цены, даче заключений по другим вопросам.

Когда проводится строительная или оценочная экспертиза для суда

Оценочная, строительная или техническая экспертиза имущества в судебных спорах может проводиться со следующими целями:

оценка для суда в Москве проводится для расчета госпошлины и определения цены иска, предъявления имущественных требований;
оценка ущерба квартиры для суда проводится по фактам пожаров, затоплений, некачественных ремонтов, по иным причинам;
судебная строительно-техническая экспертиза в Москве может потребоваться для узаконивания самостроя, для предъявления претензий по качеству строительства и ремонта, для определения качества конструкция и материалов;
можно назначить экспертизу для проверки обоснованности смет и расчетов, подлинности платежных и отчетных документов.

Судья не может сам дать объективное заключение по перечисленным вопросам, так как не обладает должной квалификацией и образованием. Участники процесса напрямую заинтересованы в исходе дела, поэтому их доводы и пояснения не всегда являются объективными. Поэтому точные, достоверные и аргументированные пояснения, заключения и выводы может дать только независимый профессиональный специалист (эксперт или оценщик).

Комментарий специалиста. Судебный эксперт по недвижимости не только дает письменное заключение по поставленным вопросам. По мере необходимости, специалиста могут вызывать на заседание для дачи пояснений. Обычно это необходимо, если в письменном заключении указаны неоднозначные выводы, либо эксперт не полностью раскрыл аргументацию по определенным вопросам.

№ п/п	Виды строительных экспертиз	Цели и предмет исследования
1	Строительно-техническая экспертиза	Проводится на предмет законности возведения объекта, соответствия строительным нормам и регламентам безопасности, для определения характеристик и характера повреждений, на предмет качества и объема выполненных работ по договору, проектной документации, сметам.
2	Экспертиза стоимости объекта, оценка	Включает проверку объективности исходных смет и расчетов, соответствие заявленных и рыночных цен, проверку обоснованности платежных и отчетных документов, представленных подрядчиком, анализ расчетов.
3	Экспертиза для оценки ущерба	Проводится в рамках уголовных или гражданских дел, позволяет определить размер ущерба, причиненного собственнику, арендатору или иному владельцу объекта.
4	Экспертиза качества материалов и конструкций	Позволяет оценить качество материалов и конструкций, поставленных по договору или использованных при строительстве.

Виды экспертиз и исследований

Полный список экспертиз, которые могут проводиться по инициативе сторон или суда, включает десятки разных исследований. Ниже расскажем о наиболее распространенных видах экспертиз, которые назначаются при рассмотрении гражданских споров.

На инфографике отображены основные моменты, связанные с проведением судебных экспертиз.

Судебная экспертиза недвижимости

Судебная экспертиза имущества сопровождается изучением документов, визуальными осмотрами, инструментальным обследованием. Экспертные исследования могут проводиться:

для определения процента завершенности строительства;
для подтверждения, что подрядчик выполнит требования проектной документации, разрешений на строительство, регламентов, СП и ГОСТ;
для проверки качества конструкций, строительных и отделочных материалов;
для подтверждения безопасности и надежности самовольно построенного объекта;
для выявления скрытых повреждений, которые невозможно проверить в ходе визуальных осмотров;
для определения причин повреждения или разрушения объекта, отдельных конструкций.

Под каждый вид исследований применяются специальные методики, стандарты, оборудование. Выбор сделает эксперт, когда получит определение суда с поставленными вопросами, проведет предварительный анализ предмета исследований. В итоговом заключении будет указано обоснование такого выбора.

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Если я выиграю суд, я могу взыскать расходы на экспертизу с ответчика? Какой документ для этого нужен?

Чтобы взыскать с ответчика расходы на оценку или экспертизу, нужно представить договоры, платежные документы. Суд вправе проверить обоснованность расценок на услуги эксперта.

Здравствуйте! Можно ли провести экспертизу недвижимости до суда? Или это допускается только по определению судьи?

Допускаются оба варианта. К исковому заявлению можно сразу приложить отчет или заключение эксперта. Также ходатайство о назначении экспертизы можно заявить в судебном процессе.

Нет. экспертные заключения не подлежат обжалованию. Но можно провести повторную экспертизу, которая опровергнет первоначальные выводы.

Добрый день! Экспертизу в суде можно провести для любого объекта недвижимости, даже если он не поставлен на кадастровый учет?

Да. экспертизу можно назначить и провести для любого объекта. Нередко экспертное заключения будет являться основанием для последующего учета и регистрации прав в Росреестре.

Оценка имущества для суда

Экспертиза определения рыночной стоимости может осуществлять до подачи иска, либо непосредственно в судебном процессе. Цель оценки может заключаться в следующем:

определить рыночную стоимость для последующего раздела между собственниками, расчета цены иска и госпошлины;
определить денежную компенсацию, которую получит один из собственников при передаче объекта другому владельцу (это необходимо, когда объект невозможно разделить в натуре);
оценить размер ущерба, причиненного заливом, пожаром, некачественным ремонтом, другими действиями.

Рыночная оценка недвижимости для суда может потребоваться и при оспаривании кадастровой стоимости. По итогам рассмотрения таких споров стоимость недвижимости по кадастру будет приравнена к рыночной цене.

На фото пример квалификационного аттестата, который должен быть у каждого эксперта.

Другие виды экспертиз

Судебная экспертиза оценки имущества является далеко не единственным видом исследований, которое может потребоваться для рассмотрения спора. Экспертные мероприятия могут назначаться по узкоспециализированным направлениям:

проверка подлинности документов, подписей и печатей;
правильность расчета категорий и оценки пожарных рисков;
соблюдение требований для опасных промышленных объектов;
соответствие характеристик объекта правилам землепользования и застройки, ГПЗУ;
иные виды экспертиз и оценок.

Судебный эксперт или оценщик не может сам дополнять или расширять вопросы, по сравнению с определением суда. Однако он может отразить в заключении, что по некоторым вопросам требуются дополнительные исследования, либо материалов дела недостаточно для дачи точных и объективных выводов.

Комментарий специалиста. Судебная экспертиза стоимости имущества влечет дополнительные расходы для сторон. Даже если стоимость оценочных услуг оплатил только истец или ответчик, он сможет взыскать расходы с проигравшей стороны. Если инициатором оценки или экспертизы является суд, расходы будут оплачены за счет бюджета. Однако после завершения процесса эта сумма будет взыскана с проигравшей стороны, либо в равных долях.

При необходимости, качество строительных материалов и конструкций может проверяться экспертами в лабораторных условиях.

Порядок проведения оценочной экспертизы

При назначении оценочной экспертизы применяются нормы ГПК РФ., УПК РФ или АПК РФ. Также есть специальный нормативный акт об оценочной деятельности – Закон № 135-ФЗ (скачать). Нормативные акты и стандарты, которые судебный эксперт будет применяться для оценки недвижимости, указываются в итоговом заключении.

Ходатайство

Чтобы провести оценочную экспертизу, истец или ответчик подают ходатайство (заявление) судье. В документе указывается, с какой целью требуются исследование, на какие вопросы планируется получить заключение специалиста. Ходатайство будет обсуждаться в заседании. Судья и вторая сторона могут подавать свои вопросы. Такое же порядок применяется, если судья назначает экспертные мероприятия по своей инициативе.

Постановка вопросов и вынесение определения

О назначении экспертизы выносится определение, где будет указан объем и предмет исследований, сроки проведения процедур. Независимый оценщик, которому суд поручит исследования, может предлагаться сторонами. Сразу решается вопрос об оплате расходов на оценку, о перечне документов и доказательств, которые будут переданы специалисту. Стоимость судебной оценочной экспертизы зависит от типа и характеристик объекта, перечня поставленных вопросов.

В прошлой публикации рассказала о причинах, по которым «центр тяжести» в спорах о кадастровой стоимости сместился в сторону доказывания ее величины, какие действия предпринимают ответчики, чтобы снизить стоимость и как их действиям может противостоять истец. В этом посте — о том, как оценить целесообразность назначения судебной экспертизы об определении стоимости по таким делам, какие вопросы ставить эксперту, а также о значимости правильного определения даты, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость.

Возможно ли доказать достоверность величины рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, при наличии возражений административных ответчиков на соответствующий отчет об оценке? Да возможно, соответствующая судебная практика имеется. При этом необходимо учитывать существенность отклонения рыночной стоимости объекта по отношению к его кадастровой стоимости.

Чем выше процент отличия рыночной стоимости объекта от его кадастровой стоимости, тем меньше вероятность доказывания рыночной стоимости без проведения судебной оценочной экспертизы. Следует также учитывать специфику объекта оценки, его уникальность и иные характеристики, а также наличие других доказательств по делу, которые оцениваются судом в комплексе.

Такими доказательствами, в частности, являются свидетельские показания оценщика, составившего отчет об оценке рыночной стоимости, а также эксперта/экспертов саморегулируемой организации, подготовивших экспертное заключение в порядке статьи 17.1. Закона об оценочной деятельности. В связи с этим административным истцам следует реализовывать свои процессуальные права и заявлять ходатайства о вызове в суд свидетелей.

Назначение судебной оценочной экспертизы связано с дополнительными расходами по оплате экспертных услуг, а также рисками существенного отклонения величины стоимости спорного объекта по результатам проведенного экспертного исследования. Определяя экономическую целесообразность всей процедуры оспаривания кадастровой стоимости, административные истцы исходят из предполагаемой экономической выгоды по итогам завершения всей процедуры, учитывают досудебные расходы на проведение оценки и экспертизы, а также судебные расходы. Чтобы не оказаться в ситуации, когда по результатам судебной оценочной экспертизы величина рыночной стоимости объекта оказалась сопоставима с его кадастровой стоимости, а вся процедура оспаривания с учетом произведенных расходов экономически неоправданной, следует объективно и взвешенно оценивать ситуацию «на входе». Предложения оценочных компаний о предполагаемом диапазоне величины стоимости объекта оценки могут быть различны, лучше сравнить предложения нескольких оценщиков.

Заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом наряду с другими доказательствами (ст. 82 КАС РФ). Однако практикующие специалисты понимают, что несмотря на общий принцип отсутствия приоритета тех или иных доказательств, именно заключение эксперта становится одним из важнейших, если ни самым важным, доказательством для данной категории дел.

Судебная экспертиза по кадастровым делам должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С учетом рекомендаций высшей судебной инстанции, на разрешение эксперта, как правило, ставятся вопросы:

соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

если отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, то какова рыночная стоимость по состоянию на дату оценки кадастровой оценки

На практике на разрешение судебного эксперта может быть поставлен только вопрос об определении величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представленное в материалы дела заключение судебного эксперта анализируется судом на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», нормам статьи 82 КАС РФ. Как правило, заключение эксперта также оценивается на соответствие Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Для отклонения заключения эксперта как доказательства по делу необходимы весомые аргументы, которые явно свидетельствуют о допущенных экспертом нарушениях (ошибки в расчетах и т.п.). Как показывает практика, удовлетворение ходатайств о назначении дополнительной или повторной оценочной экспертизы в спорах о кадастровой стоимости недвижимости — очень редкое явление.

В связи с этим административным истцам по таким делам целесообразно представлять в материалы дела документы, характеризующие объект оценки, и которые могут оказать влияние на величину его стоимости.

Существенным обстоятельством, на которое следует обратить внимание при подготовке комплекта документов об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата, по состоянию на которую определяется величина рыночной стоимости объекта недвижимости.

Несоответствие даты оценки в отчете об оценке рыночной стоимости требованиям закона, является основанием для признания такого отчета противоречащим закону и, соответственно, основанием для отказа в иске об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (Определение ВС РФ от 12.08.2015 № 4-АПГ15-21).

По общему правилу рыночная стоимость объекта определяется на дату проведения государственной кадастровой оценки. В случаях, когда в отношении объектов недвижимости происходят количественные и качественные изменения (разделение, выделение, изменение вида разрешенного использования, изменение площади и т.п.), влекущие за собой изменение кадастровой стоимости объектов, при определении даты оценки необходимо руководствоваться положениями статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности. Датой оценки в этих случаях будет являться дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового (выявлении ранее не учтенного) объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости относится к сведениям ГКН и указывается в кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта. Поэтому перед формированием задания на проведение оценки независимому оценщику желательно получить справку о кадастровой стоимости объекта.

Оценка недвижимости - это обязательная процедура при заключении договора купли-продажи, а также ипотечного займа. Как проводится определение точной рыночной стоимости объекта, виды и способы процесса рассмотрим в этой статье.

Содержание

Оценка недвижимости - что это такое?

Оценка недвижимости - это комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта или прав в отношении предмета оценки (права собственности, аренды, пользования).

Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.

Оценка недвижимости проводится независимыми экспертами, деятельность которых регламентируется Федеральным Законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности». Если отчет об оценке нужен для предоставления в банк, суд или другую госорганизацию, его должен подготовить специалист, имеющий аккредитацию. Это может быть сотрудник организации или самостоятельный независимый эксперт.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в таких случаях:

Обмен жилплощади - для проведения равнозначной сделки, каждая сторона должна знать реальную стоимость своих объектов;
Реорганизация компании - в этой ситуации процедура по определению цены имущества позволяет определить количество и сумму активов, которыми располагает предприятие;
Решение конфликтов в суде - если владелец имущества уверен, что он приобрел жилье по завышенной стоимости, оно может провести независимую оценку и обратиться в суд.

Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).

Виды стоимости

Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:

Ликвидационная - это цена недвижимого имущества, по которой его можно реализовать в кратчайшие сроки. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной на 15-20%;
Инвестиционная - этот показатель используют предприниматели или граждане, желающие получить прибыль с недвижимого имущества. Инвестиционная оценка всегда ниже рыночной, так как при ее расчете учитывается размер возможной прибыли.

Методы оценки: Как могут считать стоимость

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297.

Сравнительный метод

Этот метод используется, чаще всего, для определения рыночной стоимости. Его основная задача - не дать покупателю приобрести жилье по завышенной цене. Для этого оценщик изучает аналогичные объекты, сравнивает их и рассчитывает средний показатель.

Доходный метод

Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.

Затратный метод

Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.

Что влияет на стоимость недвижимости

Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:

Ситуация на рынке недвижимости;
Месторасположение;
Площадь;
Развитие инфраструктуры;
Технические параметры;
Год постройки и уровень износа здания;
Планировка;
Наличие документации, подтверждающей право собственности;
Целевое назначение;
Комфорт для жильцов (паркинг, система видеонаблюдения, охрана);
Наличие ограничений;
Вид имущественного права продавца (собственник, арендатор).

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.

Постановка здания на оценку

На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:

Техплан;
Документ, на основании которого владелец приобрел право собственности;
Паспорт;
Поэтажный план с экспликацией.

Подписание договора

После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Сбор информации

Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.

Расчет стоимости

На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.

Учет условий

Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.

Формирование отчета

Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:

Выводы эксперта;
Оценочное задание;
Реквизиты заказчика и оценщика;
Метод расчета стоимости объекта;
Описание технических характеристик имущества;
Перечень факторов, влияющих на конечный показатель;
Список документов, которые использовал специалист при исследовании.

Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги - от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы

Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу

Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу

Определение рыночной стоимости квартиры

Определение рыночной стоимости жилых домов

От 25 000 рублей

От 30 000 рублей

Определение рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений

От 20 000 рублей

От 25 000 рублей

От 30 000 рублей

От 35 000 рублей

От 40 000 рублей

Определение рыночной стоимости предприятия

От 50 000 рублей

От 150 000 рублей

От 200 000 рублей

Иные виды оценки

Как посчитать стоимость жилья самому, без оценщиков?

Если вам не нужен официальный отчет от оценщика и вы просто хотите приобрести или продать свою квартиру, но не можете определиться с ценой, можно самостоятельно провести расчеты. Для этого можно найти на досках объявлений аналогичные объекты и ознакомиться с уровнем цен.

Также для определения цены недвижимого имущества можно воспользоваться сведениями из Кадастра. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Этот показатель определяет рыночную цену недвижимости и используется для формирования налогового сбора.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: