Как подать в суд на хозяина квартиры

Обновлено: 03.05.2024

Банкротство. У меня ИП, арендодатель хочет подать в суд на банкротство. Из имущества у меня только жилая квартира, которая является предметом залога по кредиту на развитие бизнеса в банке, который я исправно плачу. Вопрос: может ли встать вопрос о реализации с торгов квартиры, если суд решит ввести процедуру банкротства?

Нежилое здание сдаётся в долгосрочную аренду сети магазинов алкомаркетов.

За 3 года эксплуатации арендатором автомобилями посетителей магазина был приведён в негодностью один из подъездов к магазину. Второй подъезд функционирует.

В договоре аренды о содержании прилегающей территории и стоянке автомобилей посетителей ничего не сказано.

Арендатор письменно требует у арендодателя восстановить испорченный подъезд к магазину и угрожает подать в суд, приостановить выплату аренды и требовать выплату через суд в натуре.

Обязан ли арендодатель за свой счёт восстанавливать испорченный подъезд к зданию? Если в момент заключения договора направлялось гарантийное письмо по организации подъезда и был выполнен другой подъезд к зданию с другой стороны, функционирующий полноценно на сегодняшний день.

Нежилое здание сдаётся в долгосрочную аренду сети магазинов алкомаркетов.

За 3 года эксплуатации автомобилями посетителей был приведён в негодностью один из подъездов к магазину. Второй подъезд функционирует.

В договоре о содержании прилегающей территории и стоянке автомобилей посетителей ничего не сказано.

Обязан ли арендодатель за свой счёт восстанавливать испорченный подъезд к зданию? Если в момент заключения договора направлялось гарантийное письмо и был выполнен другой подъезд к зданию с другой стороны, функционирующий полноценно на сегодняшний день.

Ситуация такая брал авто в аренду, авто была в царапинах, что мы и зафиксировали на фотках. При сдачи авто спустя 3-4 дня, на бампере мол Арендодатель видит царапину (потертость) , хотя я не попадал в дтп, никуда не обтирался, не было таких случаев, на фото при получении авто такой царапины нет, есть потертости но нет царапины. Большую часть залога оставил. После 2-3 дней когда Я начал писать где мой залог, он сказал что я еще в сервис не ходил.

Итог: заявляет мне мол 3 дня простойки авто в сервисе, плюс ремонт бампера покраска (хотя он весь и так был поцарапанный) , берет как за новое авто, Я ему еще должен остаюсь, предлагал поехать и сделать а автосервисе за мой счет, не хочет, деньги требует, и грозится подать в суд. ПОнятное дело что он уже давно сдал авто, и никакой простойки не было. Скажите пожалуйста, можно ли выиграть дело? Или маловероятно.

Мой знакомый снимал помещение для бизнеса. Там протекала крыша, он начал ремонтировать сам и его убило током. Кто может подать в суд на арендодателя? Мама или жена?

Заключили договор найма квартиры на 6 месяцев, но расторгли договор заранее предупредив, через 2 месяца, т.к. арендодатель не выполнял все условия указанные в договоре. Прошло 10 дней, арендодатель не возвращает страховой депозит. Могу ли я подать в суд или в РОВД? Спасибо за ответ.

Арендодатель не возвращает залог. Обьясняет тем, что испортили имущество на сумму залога. Оценивала сама. Ничего не ремонтировала, чеков никаких нет. Если подать претензию в суд, то смогу ли вернуть залог?

Арендуем здание и участок на 49 лет. Можем ли мы подать в суд на установление сервитута на соседнем участке. И какие есть варианты, если собственник-Арендодатель не хочет заниматься этим вопросом?

Снимал квартиру 6 лет назад по договору на 11 месяцев, далее согласия на продление договора не давал, продление было осуществлено с моим родственником путем устного соглашения. Спустя 6 лет владелец хочет подать в суд, за компенсацию стоимости ремонта, в суд хочет подать на меня, первоначального сьемщика, мотивируя тем, что договор автоматически был продлен на мое имя. Законны ли требования арендодателя?

В связи с пожаром арендованной бани (вины арендатора нет), арендатор понес убытки в виде затрат на экспертизу, услуги юриста по общению с МЧС, потерпел стресс.

Договором аренды установлен суд по месту нахождения Истца.

Арендодатель собирается подать иск о возмещении убытков за сгоревшую баню.

Может ли арендатор первым подать иск и потребовать возместить затраты на юристов и моральный ущерб?

Если арендодатель подаст в суд на возмещение убытков по сгоревшей бане, будет ли его иск рассматриваться в суде Арендатора вместе с первым поданным иском? Или будет 2 разных процесса в двух судах?

Образовался долг за аренду сьемного жилья. Договор аренды составлен на мужа. Но проживала я. Арендодатель вынудила написать расписку, якобы я брала деньги у неё взаймы. И теперь хочет подать в суд на меня, якобы за не возврат денежных средств за заем ипри этом ещё требует деньги с мужа уже как за аренду жилья. Пытается всячески морально надавить и убедить нас в том, что якобы мы и не собираемся ничего отдавать. Хотя мы платить не отказываемся. Но сейчас нет такой возмондо ти. Как быть? Возможно ли написать встречный иск за вымогательство? И как поступить в данной ситуации? Имела ли она вообще право брать расписку с меня, если договор аренды с мужем?

Наследодателем (арендодатель) заключен договор аренды жилого помещения с арендатором на срок 11 месяцев. Согласно условий соглашения оплачиваются отдельно электроэнергия, а также в случае досрочного расторжения уплачивается неустойка в виде 100% от арендной платы. Внезапно на пятый месяц действия Договора умер Арендодатель (наследодатель) единственный собственник имущества в виде жилого помещения. Арендатор в одностороннем порядке досрочно расторгает договор уведомив родственников умершего, передав ключи и подписав акт возврата недвижимого имущества в виде жилой квартиры. Родственники спустя полгода вступают в наследство и в последствии выясняется, что когда Арендатор выезжал с арендуемого помещения не оплатил задолженность по электроэнергии в период действия договора аренды и на момент смерти арендодателя, а также причинил материальный ущерб имуществу ввиде демонтажа и повреждений коммуникаций в доме (снес гипсокартоновые перегородки, сломал сантехнику и тп.) ВОПРОС: могут ли вступившие в наследство родственники порядке правоприемства подать в суд иск о взыскании задолженности по электроэнергии так как сумма значительная (майнил крипту) а также требовать неустойку за досрочное расторжение по вине Арендатора, сумму материального ущерба за повреждение (уничтожение) имущества в квартире?! есть ли смысл Наследникам обращаться в суд о взыскании материального ущерба с Арендодателя и допускается ли в данном случае право Наследников требовать от "ОТВЕТЧИКА" что либо?

Если снимали квартиру без договора, когда съезжали квартиру приняли и даже не посмотрели на состояние

На следующий день арендодатель говорит что мы украли модем, хотя хищения не было

Грозится подать в суд на групповое хищение

Что делать в таком случае?

Если снимали квартиру без договора, но арендодатель говорит что мы украли модем, хотя хищения не было

Грозится подать в суд на групповое хищение

Что делать в таком случае?

Я бы хотела подать заявление в суд на арендодателя, нужен образец как правильно и грамотно написать.

Есть долгосрочны договор аренды помещения, хочу от него отказаться, так как нет необходимости в помещении, арендодатель не хочет расторгать договор. Могу ли я не платить несколько месяцев арендную плату и потом подать в суд на расторжение договора в связи с грубым нарушением мной условий договора?

Я ИП, магазин телефонов и аксессуаров. В этом месяце я зыкрыла ИП. При окрытии платила арендодателю 2 арендных платы (гарантийный платеж). Получается за месяц вперед. Предупредила 13 числа месяца что закрываюсь и платить в этом месяце не буду, а использую гарантийный платеж. На что мне сказали что по договору нужно было предупреждать за 30 дней и требуют с меня еще 6000 до 13 числа следущего. Правомерно ли такое действие?

Сказали что подадут в суд если не будет оплаты.

И говорят что меня не закроют в налоговой без какой то их бумаги (данных). Но мое ИП уже ликвидировано.

Может ли торговый комплекс подать в суд на ИП из-за неуплаченных 6000 р?

Ситуация такова: я договорился с арендодателем об использовании его помещения под офис, а потом отказался от него. Однако позже выясняется (где-то через полгода), что тот самый арендодатель подал на меня в суд с требованием оплаты за аренду помещения, которое мною не использовалось. То есть арендодатель поступил по-хитрому: сделал вид, что помещение мною якобы использовалось, и требует оплату за него в размере 107 тысяч рублей. Что мне делать в таком случае? Подать апелляцию? Она подаётся в течение месяца, а прошло уже больше намного.

Такая ситуация, снимал квартиру, договор был заключён на пол года в 2019 и не продлевался, коммунальные услуги оплачивал через приложения не подавая показания, арендодатели угрожают судом, за ещё какие то начисления, если договор не продлен могут ли они подать в суд?

Прожила месяц в квартире, арендодателю заранее сообщила, что собираюсь съехать, когда настал день выезда, арендодатель позвонил и сказал что полную сумму залога не может вернуть, денег нет, начал простить подождать еще пару дней, когда я начала отказываться, начал мне угрожать, что вооьще имеет право мне залог не вернуть, мол я должна была его за месяц предупредить (скирны что я нму писала и предупреждала есть) в итоге он мне перечислил одну часть залога, вторую так и не возвращает, не отвечает и трубки не берет. Но загвоздка в том, ято я не могу найти договор аренды, но соседи могут подтвердить факт моего проживания там, плюс есть скрины где мы рассчитывали остаток залога, могу ли я подать на него в суд? Также есть человек которая ему перечислила залог, а он ее после везде заблокировал, поможет ли это в деле о мошенничестве? Заранее спасибо за ответы.

Сайт авито заблокировал моё объявление за то, что я в платном объявление по недвижимости поменяла объект (один на адрес сменила на другой, сменила фото и описание).

Администрация авито пишет мне что я нарушила правила и что объявление не подлежит восстановлению.

Цитирую ответ их юриста:

Они рекомендуют мне подать два новых ПЛАТНЫХ объявлений.

Восстанавливать не собираются.

Однако я считаю, что это навязывание услуг и ущемление моих прав.

Раньше замена адреса в объявление на авито было невозможно - просто не работала эта графа, она была зафиксирована.

Сегодня же это возможно - что и сподвигло меня поменять временно одно объявление на другое. Я не часто но периодически пользуюсь услугами авито, знаю их правила.

Однако это нововведение меня шокировало.

Возмущает так же ответы их поддержки настаивающие на подачи нового ПЛАТНОГО объявления.

Что им денег мало - самая популярная платформа РФ!

На языке закона это навязывание услуг.

Подскажите, пожалуйста, дорогие юристы, как составить исковое на авито, на какие законы ссылаться?

Каждый собственник мечтает найти арендаторов, которые будут ухаживать за его квартирой, как за своей. Но на сто процентов обезопасить себя от проблем с жильцами практически невозможно. Ситуации с просрочкой платежей или порчей имущества будут всегда: хотя бы потому, что арендаторы — тоже живые люди, и они тоже не застрахованы от неприятностей. Поэтому собственник должен знать, какие права у него есть и как их отстаивать.

Поводы для обращения в суд

Самая распространённая проблема, с которой сталкиваются владельцы сдаваемых квартир, — задержка квартирантами арендных платежей. Случаются и ситуации, когда жильцы не платят за квартиру, продолжая жить в ней и кормить владельца обещаниями в скором времени погасить долги. А затем тихо отбывают в неизвестном направлении, бросив ключи в почтовый ящик. На память о себе такие арендаторы тоже обычно оставляют неоплаченные счета за воду и электричество.

Ещё одна распространённая претензия владельцев к арендаторам – порча или утрата имущества. Потопы, пожары, исчезновение из квартиры мебели и техники, испорченный ремонт и серьёзные поломки – всё это, увы, тоже случается в съёмном жилье.

Что делать

Попав в такую ситуацию, владелец может подать в суд иск о взыскании задолженности по договору аренды.

Иногда возникают ситуации, когда наниматель не освобождает квартиру после истечения срока договора найма и не возвращает её владельцу по передаточному акту. В этом случае собственник вправе обратиться в суд для выселения жильцов и одновременно взыскать с них плату за весь период проживания в квартире сверх установленного договором срока. Также собственник жилого помещения может обратиться с иском в суд при использовании нанимателем жилого помещения не по назначению (например, под офис) или в случае систематического нарушения им прав соседей, а также при вселении в квартиру посторонних лиц.

Если в договоре найма или аренды прописано, что платежи за услуги ЖКХ должен вносить арендатор, то владелец вправе потребовать от него погашения задолженности, а также обратиться по этому поводу в суд. Эти долги можно взыскать даже в том случае, если они обнаружились после выезда жильца из съёмной квартиры.

Как подстраховаться заранее

Чтобы в сложной ситуации привлечь на свою сторону закон, владельцу нужно изначально действовать в его рамках. Поэтому, во-первых, следует иметь на руках документ — договор найма или аренды. Если договор заключается на короткий срок (до одного года), то его не нужно регистрировать в Росреестре, нотариальное заверение тоже не требуется, но сам документ должен быть!

Если квартира сдавалась без договора, то это, теоретически, тоже можно доказать. Правда, на практике такой процесс будет сложным – потребуются будут показания свидетелей, подтверждение целевых платежей и так далее. Это очень непростой и почти безнадёжный путь.

Во-вторых, договор должен быть грамотно составлен. В нем следует чётко прописать обязанности сторон и штрафные санкции за неисполнение этих обязанностей, размеры и сроки внесения арендных платежей, порядок оплаты коммунальных услуг (кто, как и когда будет их оплачивать), ответственность сторон за состояние арендуемого имущества.

К договору необходимо приложить акт приёма-передачи квартиры с подробной описью имущества и состояния самого жилья на момент заключения соглашения (без него невозможно будет доказать, что арендатор сломал телевизор или балконную дверь).

Разумеется, в договоре должны быть зафиксированы паспортные данные сторон с указанием постоянной регистрации и контактные телефоны. Необязательно, но желательно, чтобы в договоре были альтернативные контакты для связи: телефон кого-то из родственников или рабочий телефон.

Когда обращаться в суд

Если речь идёт о просрочке арендных платежей, то арендодателю нужно сначала высчитать срок задолженности и понять, имеет ли он основания для судебного разбирательства. Дело в том, что здесь важен срок договора. По закону (ст. 687 ГК РФ), если договор найма долгосрочный (более одного года), то расторгнуть его через суд можно в случае, если наниматель задолжал оплату минимум за шесть месяцев. То есть, если просрочка составляет, например, четыре месяца, то в суд идти рано — нужно дождаться, когда пройдёт полгода. Если же договор был заключён на срок менее одного года (краткосрочный), то поводом для его расторжения через суд может стать невнесение арендатором платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (получается, просрочка за три месяца).

Итак, досудебная претензия. Она должна быть составлена в письменной форме и отправлена арендатору по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В претензии должна быть указана суть проблемы — обязательства по договору, которые были нарушены. Например, если это задолженность по арендным платежам, то необходимо прописать дату появления долга, его сумму к моменту отправления претензии, требование погасить задолженность. К претензии также можно приложить ссылки на нормы закона, копии договора аренды и акта приёма-сдачи жилья.

Если речь идёт о возмещении причинённого ущерба (в результате порчи или утраты имущества), то арендодатель должен получить экспертное заключение или другие акты, подтверждающие факт убытков. Например, если был испорчен дорогостоящий ремонт или техника, повреждены коммуникации — то это необходимо доказать и подтвердить документально. Поэтому понадобятся акты, описи, заключения экспертной организации, фото- или видеоматериалы и прочее.

Если в течение месяца арендатор не отреагировал на претензию (не выплатил долг, не прислал ответное письмо с просьбой об отсрочке), можно обращаться с иском в суд по месту регистрации арендатора.

Чего можно добиться в суде

В первую очередь, в суде можно получить положительное решение об оплате задолженностей и возмещении материального ущерба. На проигравшую сторону судебного процесса возлагаются также все расходы, понесённые выигравшей стороной: расходы по оплате госпошлины, услуги юриста и т.п.

Однако надо понимать, что суд — дело долгое, и даже решение суда в пользу арендодателя не подразумевает автоматической и немедленной выплаты ему денег.

Как показывает практика, подобные дела могут длиться в суде около полугода, а после завершения рассмотрения дела в суде первой инстанции законом отводится месячный срок на обжалование решения суда лицом, не согласным с ним. И только после этого решение вступает в законную силу и подлежит исполнению.

Допустим, что судебное разбирательство завершено: владелец квартиры получает исполнительный лист, с которым ему нужно обратиться в службу судебных приставов по месту регистрации должника с заявлением о возбуждении исполнительного производства. Приставам даётся два месяца на то, чтобы совершить исполнительные действия по решению суда — то есть, например, выплатить собственнику жилья присужденную судом сумму. Но если приставам придётся разыскивать и самого должника, и его имущество, которое можно арестовать, то этот срок может быть продлён.

Если на суды и переговоры у вас нет времени, а на беспокойство о квартире — сил, то можно воспользоваться сервисом долгосрочного найма квартир Яндекс.Аренда. Менеджеры квартиры проверяют платежеспособность будущих жильцов, а после заселения помогают вести переговоры с арендаторами. Кроме того, все квартиры Яндекс.Аренды застрахованы на сумму до 1,7 млн рублей. А значит, страховая компенсирует порчу имущества, ущерб третьим лицам и даже простой квартиры в случае неоплаты или внезапного съезда жильцов.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Если в вашей квартире произошёл потоп и залило соседей

Сначала нужно выяснить причину потопа: соседей залило, потому что стояк потёк или трубу прорвало? А может, наниматель забыл выключить воду, когда уходил из дома?

Если трубу прорвало в перекрытии, идите в ЖЭК и требуёте устранить поломку как можно быстрее. Если трубу или батарею прорвало в квартире (где вы должны следить за их состоянием), вам нужно оценить ущерб вместе с соседями, которых затопило. Спросите, во сколько они сами оценивают ущерб, или пригласите независимого оценщика. Обычно сторонам удаётся договориться, и собственник либо компенсирует ущерб соседу деньгами, либо делает ему ремонт за свой счёт. Квартирант в этот момент тоже может потребовать компенсацию, ведь именно он будет жить в не самых лучших условиях — затопленной квартире, где идёт ремонт.

Другое дело — потоп, который произошёл по вине жильца. В этом случае вся компенсация ложится на его плечи. По закону возмещать ущерб, нанесённый соседям, обязан собственник квартиры, но компенсацию своих расходов он может требовать с жильца.

Определить причину затопления, если она не очевидна, должен представитель управляющей компании дома или ДЭЗа.

Однако здесь есть единое решение, которое защитит нервы сразу всех участников: это страховка квартиры. Она покрывает расходы в обоих случаях: и если затопили вас, и если затопили вы. Если вы сдаёте помещение через сервис долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, квартира, всё имущество в ней, а также ответственность перед третьими лицами страхуется на сумму до 1,4 млн рублей.

Если ваших жильцов затопили

С этой неприятностью придётся иметь дело вам: по договору аренды собственник квартиры обязан в кратчайшие сроки устранить ущерб вне зависимости от того, кто и что стало его причиной — соседи или случайная поломка. Если причина в соседях, вам нужно идти за компенсацией к ним, если причиной стала протечка неисправного домового оборудования, обращайтесь в ЖЭК. Наниматель, в свою очередь, может потребовать от вас вычесть из ежемесячной платы за наём деньги за те дни, когда ему приходилось жить с неудобствами. Но если квартиру затопило сильно и жить в ней нельзя, квартирант имеет право расторгнуть договор досрочно и съехать. В этом случае придётся вернуть ему и страховой депозит.

Если в квартире грязно и накурено

Одна из самых спорных причин для расторжения договора. С одной стороны, арендатор должен содержать квартиру в чистоте и не допускать «существенного ухудшения объекта». С другой — немытая посуда в раковине и слой пыли на мебели никак на характеристики квартиры не влияют. Одна генеральная уборка — и квартира в порядке.

Своё виденье чистоты лучше обсудить до подписания договора. Если собираетесь устраивать «Ревизорро» раз в месяц, скажите об этом арендаторам. Некоторым такое может совсем не понравиться. И дело даже не в аккуратности людей, а в том, что они расценят это как вмешательство в свою жизнь.

Но, если вы всё обговорили, а во время визита видите на стенах в ванной плесень, а на потолке жирные пятна, можете расторгать договор, удерживая страховой депозит или его часть. Следы проживания, которые приводят к существенному ухудшению квартиры (то есть после квартирантов придётся делать хотя бы косметический ремонт), — это повод расстаться с жильцами, даже если нет неуплаты арендной платы по договору аренды.

Ещё один пункт, который часто прописывают в договоре, — запрет на курение в квартире. Нюанс в том, что даже если в помещении пахнет сигаретным дымом, вам придётся ещё доказать, что курил именно ваш жилец (а не сосед на балконе). Вы в любом случае можете попросить арендатора съехать, но вот удерживать в такой ситуации страховой депозит или нет — вопрос открытый. Это зависит от вашего умения договариваться. Стойте на своём, если уверены, что наниматель нарушил договор.

Если жильцы что-то сломали

Если в квартире что-то сломалось, нужно разобраться с причиной поломки. Вам кажется, что виноват арендатор, а он всё отрицает? Разобраться поможет мастер, который будет поломку устранять. Выяснив, что виноват точно наниматель, вы вправе требовать от него либо замены испорченного предмета на новый, либо денежной компенсации в размере стоимости повреждённого предмета. Обычно эту сумму удерживают из страхового депозита.

Если на жильцов жалуются соседи

Сначала опросите соседей: кто именно недоволен и чем конкретно. Может быть, жалуется старушка, которой всегда всё не по душе, и жалоба, скорее всего, надуманная. А может, напротив, арендатор врубает хард-рок на полную громкость и не даёт спать половине дома. Если окажется, что он действительно мешает соседям, поговорите с ним. В договоре найма обычно есть пункт о том, что наниматель обязан следовать закону о соблюдении тишины (здесь вы можете найти информацию о законе в вашем регионе), поддерживать чистоту на лестничной клетке и в общем коридоре. Но даже и без договора стоит напомнить жильцам, что в ответ на нарушение закона соседи могут вызвать полицию. Полицейский выпишет штраф не вам как собственнику, а именно вашим квартирантам — это они нарушают порядок, и совершенно неважно, орут они под окнами или шумят в квартире.

Если нарушения систематические — это повод для выселения.

Если в квартире живёт больше человек, чем было оговорено

В договоре найма обязательно перечисляются (с Ф. И. О. и паспортными данными) все люди, которые имеют право жить в квартире. Ситуации бывают разные: может быть, к семье приехала на неделю погостить чья-то мама или девушка пригласила к себе своего парня. Это не критичная ситуация. Но бывает и по-другому — например,жилец может устроил в квартире хостел. Если у вас есть подозрения, что в квартире всё время живёт больше людей, чем вы договаривались, стоит опросить соседей. Замечали ли они, что жильцов действительно больше? Обратите внимание на показания по расходу воды: если квартирантов больше, то и воды они потребляют много. В том случае, если ваши опасения подтвердятся, обращайтесь к условиям договора и настаивайте на его расторжении. Если наниматель будет сопротивляться, стоит обратиться в суд.

Если квартирант исчез

Действуйте по обстоятельствам. Если квартирант не оставил долги и мирно съехал, вы можете просто начать сдавать квартиру другим людям. Но если жилец уехал и прихватил вашу технику или мебель, обращайтесь в полицию. Даже при отсутствии договора найма кража имущества — серьёзное преступление. Если арендатор уехал, а после этого выяснилось, что он платил только за аренду, а все остальные счета теперь в минусе, всё будет зависеть от того, есть у вас договор найма или нет. Ну и от суммы долга. Договора нет — про деньги можно забыть, если он есть и сумма долга кажется вам существенной (то есть стоящей разбирательства) — подавайте в суд.

Если наниматель хочет съехать досрочно

Обычно в договоре прописывают, что наниматель может съехать без штрафных санкций через полгода проживания в квартире, если предупредит заранее — за месяц. Страховой депозит в этом случае возвращают. Если жилец съезжает досрочно по условиям, прописанным в договоре (например, квартиру затопили), депозит также придётся вернуть. Если наниматель хочет съехать внезапно, хотя квартира в порядке, вы вправе удержать страховой депозит. Если договора с жильцом у вас нет, и переданный депозит нигде не обозначен, — отдавать его или нет, решаете вы.

Если вашу квартиру продали

Этот экстремальный и крайне редкий случай — уголовно наказуемое деяние. Если вдруг, приехав как обычно за деньгами, вы обнаруживаете в квартире незнакомых людей, которые уверяют, что они её купили, и даже предъявляют соответствующие документы, вам стоит немедленно написать заявление в полицию и прокуратуру.

Заключение

Сдавать квартиру, конечно, страшно. Тем более что действующее законодательство больше защищает права арендаторов, нежели собственников. Но и шанс нарваться на абсолютного арендатора-отморозка, который не платит и не освобождает помещение, будем честны, невелики. Подробно обсудите все нюансы и свои ожидания с потенциальным жильцом, вдумчиво составьте договор. Адекватного арендатора, который не планирует задерживать оплату за квартиру, такой подход только порадует.

А если у вас нет желания рисковать, воспользуйтесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Специалисты сервиса помогут найти жильцов, проверят их, помогут с договором и страховкой. А если форс-мажор всё же произойдёт, вам не придётся думать самостоятельно, что же делать, если арендатор не платит аренду и не освобождает квартиру.

Не стоит отчаиваться, сразу переходить к суровым мерам и выгонять жильцов насильно: как мы уже писали выше, чаще всего такие проблемы решаются полюбовно, а не на повышенных тонах.

Что именно можно сделать в каждой ситуации, зависит от нескольких условий:

есть ли договор найма с жильцами;
что прописано в договоре об условиях досрочного расторжения;
нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.

Если договора не было

Да, люди могут отказаться съехать даже в том случае, если вообще незаконно живут в квартире (например, квартира сдавалась знакомым, и договор решили просто не заключать, понадеявшись на порядочность). В этом случае необходимо первым делом вызвать полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.

Важный момент: если вы при этом регулярно получали арендную плату от жильцов, но не платили налоги, санкции скорее всего грозят и вам. В том числе поэтому мы призываем всегда держаться в правовом поле и не забывать о налоге на доход: известны случаи, когда собственник, обращаясь в суд, сам становился ответчиком, но уже по делу о неуплате налогов.

Как выселить образцовых жильцов

Выгонять таких квартирантов не только непорядочно, но и практически невозможно. Соответственно, самое правильное решение в этой ситуации — поиск компромисса. Не стоит недооценивать эмпатию квартирантов: попробуйте объяснить ситуацию и договориться о дате переезда, комфортной и для них, и для вас.

Если жильцы въехали совсем недавно, узнайте об их договорённостях с риелтором: нередко риелтор обязан бесплатно найти клиенту новое жильё, если с первым вариантом не сложилось. Предложите помощь с поиском другой квартиры и выселением, денежную компенсацию или помощь с переездом.

Но в случае, если квартиранты не освобождают квартиру по вашей просьбе, выселить их не получится даже через суд — закон будет на их стороне. Вы потратите время, деньги и нервы, но не сможете выгнать примерных жильцов.

Как выселить жильцов, нарушающих договор

Даже если в договоре не описаны условия, при которых вы можете выгнать жильцов, закон предусматривает несколько нарушений, за совершение которых жильцы обязаны освободить съёмную квартиру, если того потребует собственник.

Есть несколько основных нарушений, за которые можно выселить нерадивых жильцов:

Нарушение сроков оплаты;
Причинение вреда квартире;
Использование жилья не по назначению, даже после предупреждения собственника. Например, арендаторы не живут в квартире, а сделали из неё гостиницу и игнорируют претензии хозяина жилья;
Систематическое нарушение прав и интересов соседей. Если квартиранты не прекращают досаждать соседям после предупреждения собственника, их тоже можно выселить из квартиры. «Систематически» означает 3 раза и больше, поэтому за пару ночных дискотек выгнать квартирантов не получится.

При этом выселить квартиросъёмщика можно не только за его личное поведение, которым он мешает соседям или разрушает квартиру, но и за поведение людей, за которых он несёт ответственность: например, его детей или гостей.

Что касается оплаты — условия нарушений, при которых позволяется выгнать жильцов через суд, зависят от длительности договора:

для краткосрочного договора достаточно дважды задержать плату или не внести её полностью;
для долгосрочного договора — заключённого больше чем на 1 год — жильцы должны нарушить срок оплаты на 6 месяцев, если более долгий срок не прописан в самом договоре.

При этом оплата не в полном размере тоже считается «неоплатой».

Если вы сомневаетесь в том, что жильцы освободят квартиру добровольно по первому требованию, лучше сразу оформить претензию письменно. В претензии опишите ситуацию, сошлитесь на ст. 687 Гражданского кодекса РФ и приложите подтверждение нарушений — например, выписки со счёта, свидетельствующие, что квартиранты не платят вовремя, или фотографии, доказывающие, что жильцы портят квартиру.

Не забудьте заявить в претензии требование об освобождении квартиры. Если в договоре не прописан срок, в который квартиросъёмщики должны выселиться, выберите срок самостоятельно, но он должен быть разумным. Если претензия не возымеет эффект, то придётся обращаться в суд и выселять арендаторов принудительно, но даже тогда претензия пригодится вам в суде.

Обращение в суд: как принудительно выселить квартирантов

Как мы уже писали выше, по закону выселить жильцов можно только через суд. Неважно — платят они или нет и как нарушают условия проживания.

Для подготовки иска лучше обратиться к профессиональному юристу — это сэкономит вам время и нервы. Заявление нужно подать мировому судье, обслуживающему участок (если цена вопроса менее 50 000 рублей), или в районный суд (если речь идёт о большей сумме). В заявлении указывают, какие действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие ваши права и свободы были нарушены. На основании этого заявления суд приступит к рассмотрению вашего дела.

Будьте готовы к тому, что суд может не выселить квартирантов сразу, а сначала назначить им время для исправления поведения — вплоть до 1 года. Если после суда жильцы станут примерными квартирантами, то выгнать их уже не удастся. И даже если суд встанет на вашу сторону, тяжба может затянуться на месяцы, и избавиться от нарушителей не получится быстро.

Как выселить жильцов после суда

Если квартиранты отказываются освобождать квартиру даже после решения суда, на помощь придут судебные приставы. Только они вправе насильно выгнать жильцов из квартиры. Никто — включая полицейских — не имеет права принудительно выселять даже незаконно проживающих квартирантов.

Хотя полиция может доходчиво объяснить нарушителям, чем им грозит сопротивление при освобождении жилья, и составить протокол. Но этот приём носит больше психологический характер.

Вывод

К сожалению, быстрого и законного способа выселить жильцов из съёмной квартиры нет. Даже если они нарушают договор и портят жильё. Именно поэтому очень важно выверить все условия договора найма, это главный инструмент, который поможет вам расторгнуть договор быстро и безболезненно, а заодно защитить ваши права в суде.

Однако самым действенным методом остаётся мировой договор: принудительное выселение жильцов не принесёт выгоды ни вам, ни квартирантам.

А в случае, если вы сдаёте квартиру через сервис долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, такие сложные разговоры можно делегировать менеджерам консьерж-сервиса. Они помогут договориться мирным путём и найти новых жильцов, если есть такая необходимость.

Я сдал квартиру в июле 2018 года по договору найма жилого помещения. До апреля 2019 года жилец платил нормально, хотя бывали задержки на 1—3 дня. Но в очередной день оплаты в апреле наниматель перестал выходить на связь.

После этого я узнал, что он три месяца вообще не платил за ЖКУ. Там накопился долг 15 тысяч рублей. Получается, не оплачен месяц проживания — 11 тысяч рублей и еще 3 месяца пользования ЖКУ. Я виноват сам, что не следил, но, видимо, потерял бдительность, плюс живу в другом регионе.

Договор у нас был составлен самый простой на полутора листах, в нем есть условие одностороннего расторжения за 14 дней. Депозита нет. У меня есть копия паспорта нанимателя, выписка с расчетного счета с его регулярными платежами и то самое смс.

Есть ли шансы взыскать в суде задолженность? Подавать заявление о выдаче судебного приказа или исковое заявление? Какие доказательства собрать?
Каким способом можно проучить недобросовестного жильца?
Как защитить себя в будущем от подобной ситуации?

Отвечаю по порядку.

Объем договора на возможность защиты ваших интересов вряд ли влияет. Шансы взыскать долг в суде напрямую зависят от его содержания. 26 тысяч рублей вы можете взыскать в приказном порядке на основании договора.

Проучить недобросовестного человека вы сможете только через взыскание небольшой неустойки за несвоевременную оплату. Наниматель нарушил только нормы гражданского права, состава административного или уголовного правонарушения в его действиях нет.

Защитить себя как наймодателя вы сможете, если в будущем заключите грамотный договор с жильцом, будете брать предоплату за месяц проживания и за месяц выселения, подключите себе уведомления на телефон о размере долга за ЖКУ.

А теперь подробнее.

Как взыскать долг с нанимателя

Доказательство для взыскания долга у вас уже есть. Это договор, подтверждающий намерение другого человека жить в вашей квартире за деньги, и выписка со счета с поступлениями — она подтверждает исполнение договора.

Проверьте, все ли в порядке с договором: совпадают ли реальные и указанные в договоре паспортные данные нанимателя, адрес квартиры, даты начала и окончания срока найма. Договор должен быть подписан нанимателем. Если это все есть, то договор работает и препятствий для обращения в суд нет.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Вы можете обратиться в суд за судебным приказом на взыскание суммы долга за проживание, за ЖКУ и процентов за пользование деньгами до даты подачи заявления.

При обращении за судебным приказом соблюдать досудебный претензионный порядок не нужно. Подробнее про судебные приказы мы уже писали.

Спорами до 50 тысяч рублей занимаются мировые судьи.

Заявление на выдачу судебного приказа подают по месту жительства нанимателя: это нужно, чтобы его можно было без проблем извещать. Это может быть адрес регистрации нанимателя или почтовый адрес, указанный в договоре.

Посмотрите в заключительных положениях вашего договора или в разделе о разрешении споров, нет ли там условия о рассмотрении споров в каком-то конкретном суде. Если оно есть, за деньгами придется обращаться туда.

Подробнее про выбор суда для защиты мы тоже писали в отдельной статье.

Надо ли регистрировать договор

В комментариях к статьям Т—Ж о найме жилья встречается мнение, что договор найма жилья сроком на год и дольше обязательно регистрировать, иначе он не действует и получить по нему деньги невозможно. В целом это не так.

В части 2 статьи 674 ГК РФ указано, что нужно регистрировать обременение права собственности при заключении договора найма на год и дольше. Про регистрацию самого договора найма ничего не написано.

Судебная практика последних лет однозначная: плату за наем взыскивают всегда, но иногда договор найма действительно признают незаключенным без регистрации и, например, отказывают во взыскании штрафных процентов по договору, а взыскивают только проценты по статье 395 ГК РФ. Или отказывают в сохранении договора найма при смене собственника жилого помещения.

Пример. Суд Нижнего Новгорода взыскал плату за жилое помещение по договору найма с неопределенным сроком действия. Ситуация была похожа на вашу: 14 дней на предупреждение о выезде, внезапный отъезд, долг по договору и долг за ЖКУ. Суд взыскал долги и дополнительно проценты за использование чужих денежных средств в размере долга.

Если первоначально договор найма заключили на срок менее года и без регистрации, то, хотя его нельзя пролонгировать без регистрации обременения, плату за жилое помещение взыскать можно. Так решил суд Сочи и взыскал плату за период фактического пользования квартирой, хотя договор к тому времени истек.

Договор найма жилого помещения может быть назван договором аренды недвижимого имущества, и хотя такой договор действует с момента государственной регистрации, но для него есть разъяснения Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73: фактической передачи имущества и внесения платы за него достаточно для появления обязательств. Суд Ростовской области это учел и взыскал деньги с досрочно съехавших жильцов.

Советую с вашими будущими договорами найма не рисковать и регистрировать их. Придется платить налоги, но будет защита от отказа во взыскании платы за наем.

Сколько можно взыскать с нанимателя

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение до даты, указанной в договоре, а если она не указана — до 10 числа следующего месяца.

Если вопрос с оплатой жилищно-коммунальных услуг в договоре найма не упомянули, по умолчанию квартплату должен вносить наниматель. Но в договоре найма можно указать, что за ЖКУ платит наймодатель, если стороны об этом договорятся.

В вашем случае основной долг по договору — это 11 тысяч рублей за наем и 15 тысяч рублей за коммунальные услуги, итого 26 тысяч рублей.

Пока наниматель не заплатил, он пользуется вашими деньгами. За это можно взыскать проценты на сумму долга в размере ключевой ставки Банка России. Ставка регулярно меняется, поэтому при расчете нужно использовать ту, которая действовала в период неуплаты долга.

Посчитаю на примере. Допустим, что наниматель должен был заплатить за проживание 30 апреля. За коммунальные услуги он должен был заплатить по 5 тысяч рублей 30 апреля, 31 марта и 28 февраля. А в суд вы обратились, допустим, 2 сентября.

С 17.12.2018 действовала ставка 7,75% годовых. С 17.06.2019 — 7,5%. С 29.07.2019 — 7,25%. Разница между ними невелика, и проценты за один день равны примерно 0,02%.

Первая часть долга — 5 тысяч рублей, которые не были перечислены за ЖКУ 28 февраля. С 1 марта на эту часть долга можно взыскать проценты.

С 1 марта до 2 сентября 186 дней. Считаем проценты так: 5000 × 0,02% × 186 = 186 рублей.

Вторая часть долга — 5 тысяч рублей, которые наниматель не заплатил в марте. С 1 апреля пройдет 155 дней. Считаем проценты так: 5000 × 0,02% × 155 = 155 рублей.

Третья часть долга — 5 тысяч рублей за ЖКУ и 11 тысяч рублей за наем в апреле. Считаем так: 16 000 × 0,02% × 125 = 400 рублей.

Общая законная неустойка — 741 рубль. Не очень много, но все равно деньги.

Хотя вы пишете, что у вас короткий договор, в нем все равно может быть условие о дополнительных штрафных санкциях. Они могут действовать вместо низких процентов по закону или одновременно с ними. Неустойку надо рассчитывать аналогично.

За обращение в суд нужно заплатить госпошлину. Размер госпошлины зависит от того, сколько денег вы просите взыскать через суд, не считая судебных расходов. При цене иска от 20 до 100 тысяч рублей госпошлина — 3% от суммы больше 20 тысяч рублей плюс 800 рублей. В вашем примере это считается так:

(26 741 − 20 000) × 3% + 800 = 1002,23 рубля

Но при подаче заявления о вынесении судебного приказа нужно платить в два раза меньше, то есть 501 рубль.

Калькулятор госпошлины можно использовать, например, с сайта мировых судей Санкт-Петербурга

В заявлении вы имеете право требовать от нанимателя возврата уплаченной госпошлины и компенсации других документально подтвержденных расходов: например, на юридическую консультацию.

Что еще вам сделать

Почитайте нашу статью о договоре найма квартиры и скачайте шаблон договора. Содержательный договор и депозит защитят вас от аналогичных неприятных ситуаций.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: