Как отсудить муниципальную квартиру

Обновлено: 24.04.2024

— Неприватизированная квартира, наниматель умер, наследник в тюрьме. На квартире долг 300 тыс. руб. Жилье заберет государство? Или какое у данной ситуации будет развитие?

Отвечает адвокат МГКА «Новиков и партнеры» Роман Маличев:

Неприватизированная квартира является муниципальной собственностью. По договору социального найма нанимателю квартиры предоставляется лишь право пользования жилым помещением. Договор считается расторгнутым с момента смерти нанимателя. Кроме того, в силу своего статуса такое имущество не может быть передано по наследству.

Сын нанимателя жилого помещения может претендовать на него только при условии, если наниматель (его умерший отец) подал заявление на приватизацию жилья и начал готовить документы для приватизации. Тогда да, квартира перейдет сыну по наследству, правда, вместе с долгом в 300 тыс. рублей. В случае отсутствия заявления на приватизацию жилое помещение остается в собственности муниципалитета.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если квартира не приватизирована, она не попадает в наследственную массу и наследовать здесь нечего. Право пользования, по российскому законодательству, не наследуется, значит – жилье перейдет государству.

Однако есть одна особенность – если в период жизни человек изъявил желание о приватизации объекта в собственность (сделал доверенность или начал сбор документов). В судебном порядке, предоставив адекватную доказательственную базу, можно признать право на данный объект за потенциальными наследниками.

Отвечает адвокат, правозащитник Элеонора Абеле:

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Да, жилье, скорее всего, заберет государство. Если наследник не сможет найти денег и представителя для уплаты долга по этой квартире, наймодатель (государство) может подать в суд и потребовать расторжения договора.

Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:

Развитие у ситуации одно – если квартира не приватизирована, она отходит не наследнику, а государству. Права собственности не было, значит, и наследовать нечего. Долги будут вычитаться из стоимости квартиры, реализуемой государством на торгах.

Отвечает независимый эксперт Николай Яблоков:

Говорить о наследстве можно только в случае имущества, собственность на которое была у умершего. Если квартира не приватизирована, никакого наследства не будет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Из муниципального жилья можно выселить человека, если он совершает неправомерные действия, указанные в УК РФ и ЖК РФ. В некоторых случаях можно выдворить законным путем бывшего супруга и прописанного человека со своих квадратных метров.

Лица, проживающие в муниципальном жилье, заключают договор социального найма с собственником помещений. Это главный документ, подтверждающий правомочность обитания на данном объекте.

Если на то есть веские причины, возможно выселить граждан из муниципального помещения. При этом собственник расторгает заключенный с ними договор.

Муниципальная жилплощадь собственность муниципалитетов местного самоуправления. Эти органы власти обязаны содержать жилищный фонд, проводить капремонт коммуникаций и зданий.

Если проживающие во вверенном им помещении лица систематически нарушают правила общежития, портят муниципальное имущество, тогда на них может быть подан иск в суд:

районный;
городской;
общей юрисдикции.

Если эта инстанция примет решение выселить из муниципальной квартиры, тогда от жильцов потребуется добровольно покинуть ее. Если они откажутся, может быть открыто исполнительное производство, тогда выселение будет принудительным.

Подать в суд на недобросовестных нанимателей могут:

жильцы дома;
представители органов местного самоуправления.

Основания для выселения из муниципальной квартиры

Выселение должно осуществляться в соответствии с законом. В ст. 84 ЖК РФ зафиксировано, что может быть причиной расторжения договора соц. найма.

Если суд нашел основания для выдворения, бывшему нанимателю не предоставят другое жилье. Но обычно таким гражданам дают жилплощадь с меньшим количеством квадратных метров и в отдаленных районах.

Вот что может стать причиной выселения:

задолженность по коммунальным услугам. Если за жилье не платят в течение полугода и более;
наниматель или члены его семьи периодически нарушают права соседей. Чтобы доказать это, нужно неоднократно вызывать полицейских, которые будут фиксировать факты нарушения тишины в ночное время, хулиганство;
проживающие в муниципальной квартире нанесли ей обширные повреждения. Например, находясь в нетрезвом виде, спровоцировали пожар, подтопление;
муниципальная площадь используется не по назначению. Например, наниматель решил открыть в своей квартире производство или сдает ее для таких целей;
объект недвижимости признан непригодным для жилья, к примеру, дом стал аварийным;
дом переводится в нежилой фонд. Об этом жильцов должны проинформировать заранеев установленные законом сроки.

Выселение из муниципальной квартиры бывшего супруга

Если бывший супруг не прописан на жилплощади жены, а она (или кто-то из ее родственников) является нанимателем, тогда после развода муж не имеет право претендовать даже на часть этой квартиры. Если супруга, находясь в браке, прописала его, тогда выселить мужчину без веских оснований будет проблематично.

Чтобы найти их, лучше обратиться в адвокатскую контору. Специалисты расскажут, что существует несколько способов выселения бывшего мужа. Нужно заключить с ним соглашение о том, как будет использоваться квартира, определить, какую долю коммуналки он станет вносить.

Если экс-супруг не появлялся в данной муниципальной квартире более полугода, не оплачивает коммунальные платежи ни в каком размере, тогда можно подавать иск в суд. В заявлении следует указать просьбу принять решение о выселении бывшего мужа. Нужно хорошо подготовиться к процессу.

Необходимо принести в суд квитанции, в которых будет зафиксировано, кто именно вносил деньги за услуги ЖКХ.

Потребуются свидетели. Они расскажут о том, что бывший муж не проживал в муниципальной квартире более полугода.

Выселение из муниципальной квартиры прописанного человека

Если гражданин нарушает права соседей, не гасит долги ЖКХ более шести месяцев, использует помещение не по назначению, можно обратиться в суд с иском о выселении.

Если бывшая супруга или супруг не нарушают закон, выселить их проблематично. В этом случае поможет размен квартиры.

Правосудие стоит на стороне детей. Если несовершеннолетние граждане прописаны на данной жилплощади, без предоставления другой квартиры их будет нельзя выселить.

Если вы проживаете в муниципальной квартире, не приватизировали ее, следует много раз подумать перед тем как прописать жену или мужа на своих квадратных метрах.

Как показывает практика, бывшие влюбленные со временем могут превратиться в чужих людей, а спор из-за жилплощади способен сделать из них непримиримых врагов.

Решить проблему поможет юрист. Он расскажет, что есть выход из положения, если встать в очередь на улучшение жилищных условий.

Заявитель В.А.П. проживает в 3-хкомнатной квартире общей площадью 66 кв.м. на условиях социального найма. Вместе с ним проживает его сестра В.И.П, 46 лет со своей дочерью, 22-х лет. Квартира неприватизированная, комнаты изолированы. В.А.П. желает квартиру приватизировать и подготовил технический паспорт, но сестра согласия на приватизацию не дает и в то же время она не платит за квартиру. В.А.П. слышал, что якобы существует возможность разделить лицевые счета, а потом свою часть приватизировать для последующей продажи. Для этого он намерен съездить в Регистрационную палату, где и осуществят разделение (выделение) лицевых счетов. Необходимо пригласить техников из БТИ и осуществить выдел лицевых счетов.

Вопрос заявителя: Как можно ли разделить лицевые счета в муниципальной квартире с последующей приватизацией своей доли?

Ответ юриста

В результате беседы были уточнены обстоятельства и документы по делу, в частности, пытался ли заявитель разъехаться или договориться с сестрой о совместной приватизации для последующей продажи и приобретения отдельного жилого помещения; кто является ответственным квартиросъемщиком в настоящее время, была рассмотрена копия поквартирной карточки.

Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом о приватизации, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Как видно из содержания названной нормы права, приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Согласно п. 2 ст. 62 ЖК РФ самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Кроме того, в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07. 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» сказано, что судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, с 01 марта 2005 года (вступление в силу Жилищного Кодекса РФ) действующее жилищное законодательство не предполагает разделение лицевых счетов.

Ранее ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР закрепляла право совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением. Действующий Жилищный Кодекс РФ содержит ст. 82, которая предусматривает изменение договора социального найма жилого помещения. Но у нее принципиально иное содержание. Она регламентирует возможность объединения нескольких договоров социального найма при соединении граждан, проживающих в одной квартире, в одну семью; а также устанавливает принцип замены нанимателей.

Из слов В.А.П. следует, что ранее ответственным квартиросъемщиком был его отец, но после его смерти пока никто.

Все члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность и обязаны своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги (ст. 31, п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, п. 3 ст. 682 ГК РФ).

Как ранее было сказано, сестра В.А.П. и ее дочь не вносят плату за наем и коммунальные услуги. Если оплата не вносится свыше шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14).

Поскольку оплату в данном случае разделить невозможно, В.А.П. нужно оплачивать жилищно-коммунальные услуги целиком, а потом взыскивать с сестры и ее дочери их доли в порядке регресса, поскольку должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (п. 1 ч. 2 ст. 325 ГК РФ).

Из сложившейся ситуации существуют следующие пути выхода.

Во-первых, это обмен жилья. Согласно ч.1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). Таким образом, В.А.П. нужно будет подыскать несколько вариантов обмена жилья, а потом при недостижении согласия с сестрой, обратиться с иском в суд, с требованием о принудительном обмене жилья.

Во–вторых, В.А.П. нужно попытаться договориться с сестрой дать согласие на приватизацию квартиры в равных долях, а потом продать свои доли и разъехаться. При этом необходимо помнить о преимущественном праве покупки другими участниками долевой собственности ст. 250 ГК РФ. В случае если согласие на приватизацию сестра даст, но в дальнейшем возникнут споры о порядке пользования квартирой или о том кому принадлежит та или иная комната, можно определить порядок пользования квартирой в соглашении, которое заключается в письменной форме (ст. 247 ГК РФ). В случае недостижения согласия о порядке пользования имуществом В.А.П. вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования имуществом (квартирой). Образцы исковых заявлений распечатаны и переданы заявителю.

Таким образом, приватизировать квартиру без согласия сестры В.А.П. не сможет. Жилищное законодательство с 01.03 2005 г. разделение лицевых счетов, то есть заключение отдельного договора найма не допускает, поэтому доводы В.А.П. о том, что после поездки в Регистрационную палату ему разрешат разделить (выделить) лицевые счета являются несостоятельными. При условии, что оплата по договору социального найма не разделяется на доли, В.А.П. нужно оплачивать жилищно-коммунальные услуги целиком с учетом доли сестры и ее дочери, чтобы потом с них взыскать задолженность в судебном порядке в порядке регресса согласно п. 1 ч. 2 ст. 325 ГК РФ. Кроме того, в данной ситуации возможен обмен жилья согласно ч.1 ст. 72 ЖК РФ, а при отказе сестры и ее дочери согласия на обмен жилыми помещениями он может быть оспорен заявителем в судебном порядке по правилам искового производства (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). Учитывая, что проживание с сестрой в одной квартире заявителю затруднительно, нужно попытаться договориться с сестрой дать согласие на приватизацию квартиры в равных долях для последующей продаже своей доли любому лицу, не забывая при этом о преимущественном праве покупки другими участниками долевой собственности ст. 250 ГК РФ.

Данная статья посвящена сложному и противоречивому вопросу наследования неприватизированного жилья. Механизмы, позволяющие родственникам умершего квартиросъемщика унаследовать его права на неприватизированную квартиру, в российском законодательстве существуют. Их регулируют Гражданский и Жилищный кодексы РФ.

Хотя приватизация жилья в России продолжается без малого тридцать лет, немало людей по-прежнему живет в неприватизированных квартирах. Особенно пожилые. Приватизация автоматически означает значительное повышение квартплаты, так что договор соцнайма гораздо выгоднее для пенсионеров.

Но когда человек умирает, его родственники, привыкшие считать квартиру, в которой наследодатель прожил много лет, фактически семейным имуществом, с удивлением обнаруживают, что, оказывается, получить ее в наследство не так-то просто, порой невозможно.

Если же приватизации не было, или даже ее процедура была инициирована, но не доведена до конца, наследники не могут рассчитывать на владение данной недвижимостью. Или, как минимум, сталкиваются с рядом трудностей при получении прав на распоряжение им.

Мы подробно разберем различные ситуации, позволяющие использовать данные механизмы на практике. И проанализируем связанные с этим юридические тонкости.

Можно ли завещать и передать неприватизированную квартиру

Завещать неприватизированное жилье нельзя. Статья №1112 ГК РФ совершенно недвусмысленно определяет состав наследства, как совокупность имущества, принадлежащего гражданину на момент смерти.

Неприватизированная квартира принадлежит муниципалитету или государству. Даже, если человек прожил в ней всю жизнь, права собственности на жилое помещение принадлежат не ему, а вышеупомянутым органам, с которыми он заключил бессрочный договор социального найма.

Но что делать, если проживающий в квартире наследодатель не успел завершить процедуру приватизации, или вовсе не приступал к ней?

Подобные ситуации достаточно распространены. Для их регулирования существуют иные законодательные нормы, с вопросами наследования никак не связанные. В некоторых случаях родственники могут сохранить за собой право пользования жилплощадью (на правах квартиросъемщика) или даже получить жилье в собственность. Но происходить это будет не по тому регламенту, по которому происходит вступление в наследственные права. Каким образом – мы рассмотрим ниже.

Кто наследник, если квартира не приватизирована?

Строго говоря, государство или муниципалитет. И даже не наследник, а просто собственник, вернувший себе все права на недвижимость после окончания действия договора социального найма.

Родственники же, ни по закону, ни по завещанию, не имеют ни малейшего права претендовать на недвижимость, в которой проживал умерший. Просто потому, что это не его недвижимость.

Но значит ли это, что родственники (наследники) ответственного квартиросъемщика в любом случае лишаются права жить в данной квартире после его смерти? Нет, не значит. Для них предусмотрено два законных способа оставить ее себе и даже получить в собственность:

Практически безусловное право сохранить за собой жилье имеют право те родственники наследодателя, которые на момент его смерти жили и были прописаны вместе с ним. Договор социального найма беспрепятственно переоформляется на имя одного из них. Этот механизм действует еще с советских времен, когда все квартиры (за исключением ЖСК, которых было менее 10%) принадлежали исключительно государству. Люди всеми возможными способами старались прописать к одиноким бабушкам/дедушкам внуков, которые после смерти старших родственников становились обладателями жилья. В противном случае квартира, как тогда говорили, «пропадала» - отходила государству.

В случае, если квартиросъемщик сам начал процедуру приватизации, но не успел закончить ее до своей смерти, ситуация несколько иная. Законные наследники могут сами закончить процедуру приватизации, а затем разделить приватизированную квартиру между собой, как полноценное наследство. Однако, чтобы получить право так сделать, им необходимо пройти этап судебного спора с пока еще актуальным собственником жилья – муниципалитетом или государственным органом. Если суд встанет на сторону наследников, то разрешит им завершить процедуру приватизации со всеми вытекающими из этого последствиями.

В этом случае круг наследников определяется, согласно общим правилам. Если есть завещание – наследниками становятся лица, упомянутые в нем. Если завещания нет – наследники по очередям. Именно они имеют право на подачу искового заявления. А также категории обязательных наследников: нетрудоспособные муж/жена, дети, родители, иждивенцы, несовершеннолетние дети.

ВНИМАНИЕ! Неприватизированная квартира, разумеется, не может стать объектом завещания – нотариус такое попросту не заверит. Когда говорят о наследовании по завещанию в связи с возможностью получить квартиру, не приватизированную на момент смерти наследодателя, имеется в виду следующее. Квартира (при условии положительного решения суда о завершении процедуры приватизации наследниками квартиросъемщика) будет включена в общую наследственную массу после того, как приватизация и регистрация права собственности завершится. И разделена между лицами, указанными в завещании.

Порядок и процедура получения неприватизированной квартиры в наследство

Итак, после смерти ответственного квартиросъемщика (нанимателя) неприватизированной квартиры у его родственников (наследников) есть два способа сохранить права на данное жилое помещение.

Один из них – перезаключение договора социального найма на свое имя - возможен в том случае, если кто-то из родственников проживал вместе с ответственным квартиросъемщиком и был указан в договоре соцнайма, как член семьи.

Второй способ – завершение процедуры приватизации, начатой квартиросъемщиком до его смерти - становится доступным, если данная процедура была начата, и суд принял решение, разрешающее ее завершение наследникам или наследнику. Затем приватизированная квартира включается в наследственную массу.

Завершение приватизации, начатой наследодателем при жизни

Достаточно обширная юридическая практика, сложившаяся в этой области и не противоречащая нормам законодательства, свидетельствует о том, что достаточным условием для включение неприватизированной квартиры в наследственную массу является доказанное намерение наследодателя приватизировать ее. То есть:

Наследодатель (квартиросъемщик, наниматель) подал заявление о приватизации квартиры
Подал в уполномоченные органы пакет документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности
Не подавал заявления об отзыве поданных документов

Поскольку заявление на приватизацию рассматривается уполномоченным органом в течение двух месяцев (статья № 6 ФЗ-55),человек в результате непредвиденных событий (тяжелой болезни, несчастного случая) может умереть, не дождавшись принятия решения. Если он подал документы на приватизацию и не отозвал их на момент смерти, это считается явным признаком его намерения пройти процедуру приватизации своего жилья.

В 1993 году Пленум Верховного Суда РФ принял Постановление №8, в котором указано, что при возникновении подобной ситуации наследники вправе подать ходатайство о том, чтобы квартира, приватизация которой начата, но не завершена на момент смерти заявителя, была включена в наследственную массу. Мы уже упоминали, что в подобных ситуациях практически неизбежно возникновение споров с муниципалитетом, либо государственным органом, которому принадлежит квартира.

В принципе, эти споры носят формальный характер. Дело не в том, что муниципалитет «не хочет отдавать» квартиру. Просто ему необходимо законное основание для того, чтобы она перешла в собственность не того человека, который начал приватизацию, а его наследников. Решение суда является таким основанием.

Суд, учтя, что бывший наниматель жилого помещения выразил явное намерение ее приватизировать (подал заявление плюс пакет сопутствующих документов, и не отзывал их), но не успел завершить процедуру до своей смерти, дает разрешение завершить незаконченную процедуру и передать уже приватизированную квартиру наследникам.

Заключение договора социального найма родственниками умершего

Этот способ сохранения права на проживание в квартире умершего ответственного квартиросъемщика с точки зрения законодательства не имеет отношения к наследованию. Он регулируется жилищным законодательством (статья №69(п.2) ЖК РФ), а также той частью гражданского законодательства, которое регламентирует пользование жилыми помещениями (статья №672 ГК РФ).

Статья №69 ГК РФ декларирует равенство прав и обязанностей основного нанимателя жилого помещения и членов его семьи. Статья №672 ГК РФ гласит, что члены семьи ответственного квартиросъемщика жилья социального найма вправе проживать в том же помещении после его смерти.

То есть, договор социального найма без дополнительных условий перезаключается на того, кто остался прописанным в квартире. И так же, как прежде остается бессрочным. То есть, можно сказать, что член семьи наследует квартиру своего родственника, но только в бытовом смысле. С точки зрения закона он попросту становится его правопреемником, не получая свидетельство о наследстве, не платя пошлину, не переоформляя права собственности (которого у родственника-нанимателя и не было). Как новый наниматель, «наследник» получает право подать заявление о приватизации жилого помещения на свое имя.

ВНИМАНИЕ! В квартире умершего нанимателя можно только ПРОДОЛЖАТЬ жить. То есть, это право распространяется лишь на тех членов семьи, которые были прописаны и жили в квартире до смерти нанимателя. Прописаться на жилплощадь на основании родства после смерти нанимателя нельзя. Например, если внучка жила с бабушкой в качестве члена семьи, после ее смерти она остается в квартире, может перезаключить договор соцнайма на свое имя и подать заявление на ее приватизацию. Но мать внучки (дочь бабушки), несмотря на то, что является наследницей первой очереди, не может принять участие в приватизации, если была и остается прописанной в другом месте.

Как действовать членам семьи после смерти нанимателя?

Действовать нужно согласно положениям статьи №82 ЖК РФ. Если член семьи один – он идет и вносит изменения в договор социального найма, переоформляя его на свое имя. Если их несколько – люди договариваются между собой о том, кто теперь станет основным нанимателем.

Все права членов семьи, которыми они обладали до смерти первоначального нанимателя, сохраняются. В частности, они вправе прописать на жилплощадь других лиц в качестве членов семьи. Права и обязанности граждан, определенных, как члены семьи нанимателя жилья по договору соцнайма, регламентируются статьей № 69 ЖК РФ.

Проживая в квартире на условиях социального найма, гражданин и члены его семьи, также имеют право оформить бесплатную приватизацию этого жилого помещения на основании ФЗ №1541-1. Они вправе сделать это в любое время, поскольку последние изменения закона ликвидировали его срочный характер, и приватизация объявлена бессрочной. Приватизация может быть произведена в равных долях, либо только на имя одного из проживающих в квартире (если остальные напишут отказ от участия в процедуре).

Подытоживая все вышесказанное, следует выделить три основных момента:

Если приватизация муниципальной квартиры начата, но не закончена его нанимателем до его смерти, наследники имеют право ходатайствовать о завершении процедуры и включении объекта недвижимости в наследственную массу
Если приватизация вообще не планировалась, родственники нанимателя могут сохранить за собой права пользоваться квартирой и в дальнейшем приватизировать ее, если проживали вместе с нанимателем и имели постоянную регистрацию по тому же адресу.
Если же наниматель жил и был прописан в квартире один, и приватизировать квартиру не собирался, после его смерти родственники и наследники по закону не имеют никаких оснований претендовать на его жилплощадь. Сделать с этим ничего нельзя.

Если у вас остались вопросы по данному поводу, задавайте их юристам на портале Prav.io. Опытный юрист в области жилищного права ответит на все ваши вопросы с учетом актуальных изменений в законодательстве.

Подскажите, есть ли возможность в не приватизированной квартире, в которой прописан, как-то отсудить свою долю и продать? Хотелось бы ее использовать в ипотеке для приобретения собственного жилья, т.к. остальные прописанные в квартире жить туда не пускают.

Если возможности без приватизации абсолютно нет, как можно решить этот вопрос, если 3е из 5ти человек прописанных в этой квартире отказываются ее приватизировать?

На текущий момент получается, что квартиру используют несколько человек в своих целях и их это вполне устраивает.

Договорится, увы, не возможно. Если только какое-то судебное воздействие. Жить мы там не можем, т.к. если это будет по решению суда, то жизнь превратиться в сплошное мученье.

Я так понял, в судебном порядке можно подтолкнуть все членов к приватизации. Можно несколько подробнее про этот момент, т.к. похоже это для нас единственный выход.

«Как-то отсудить свою долю и продать» Вы не можете: если квартира на условиях договора соцнайма, она, очевидно, находится в муниципальной собственности. А продавать чужое (муниципальное) имущество Вы не вправе.

Квартиру можно приватизировать только с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Единственный путь — мирно договориться с членами семьи о приватизации квартиры.

Имейте ввиду, что в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. 25.02.2013) бесплатная приватизация жилых помещений с 1 марта 2015 года прекращается.

После приватизации продавать свою долю можно.

///т.к. остальные прописанные в квартире жить туда не пускают.///

Это не законно! Согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Обратитесь в суд с иском к тем, кто Вас не пускает жить, с требованием об устранении нарушений Вашего права пользования квартирой.

Также Вы вправе требовать от нанимателя обмена квартиры, в т.ч. через суд.

ЖК РФ

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Леонид! Понудить членов семьи к приватизации в судебном порядке Вы не можете.

Но чтобы восстановить свое нарушенное право пользования квартирой, Вы вправе обратиться с иском к тем, кто Вас не пускает жить, с требованием об устранении нарушений Вашего права пользования квартирой (передача ключей и пр.). Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Добрый день! К сожалению у вас ничего на данный момент без приватизации не получиться. Т.к. на данный момент данное жильё принадлежит государству и находится в муниципальной собственности и никакие доли выделить и темболее продать не получиться. Если кто-то не согласен с приватизацией то и ни кто не сможет приватизировать поскольку приватизация проходит только в случае согласия всех. Выход один добиваться согласия всех, приватизировать и потом продавать свою долю. С уважением…

Как-то отсудить свою долю в муниципальной квартире вы не можете, поскольку никаких долей там пока нет. Доли возникают только после приватизации.

Приватизировать можно только всю квартиру целиком и только с согласия всех лиц, имеющих право пользования этой квартирой.

Если вы не можете договориться с другими проживающими о приватизации, у вас есть установленное законом право разменять такую квартиру, в том числе и принудительно в судебном порядке. Но на практике реализовать такое право чрезвычайно сложно, а зачастую просто невозможно из-за отсутствия так называемого обменного жилого фонда.

Поэтому лучше всего все-таки найти точки соприкосновения и договориться.

Уточнение клиента

Боюсь, что вы не совсем верно поняли.Подтолкнуть к всех членов семьи к приватизации в судебном порядке нельзя. Если только вы полагаете, что судебное разбирательство по принудительному обмену квартиры их может подтолкнуть к приватизации (ибо только Вы можете знать характеры ваших близких и предполагать, что и к чему их может подтолкнуть).

Если Вы захотите попробовать именно этот нелегкий путь, то вам будет нужно найти пару вариантов для размена. Первый вариант нужно предложить официально всем членам семьи. После отказа, предложить им второй вариант. И после вторичного отказа уже можно обращаться в суд.

На практике, как раз с поиском вариантов размена все и останавливается, поскольку найти соответствующие варианты почти невозможно.

«Если возможности без приватизации абсолютно нет, как можно решить этот вопрос»

Этот вопрос можно решить путем обмена квартиры на две разные. Других вариантов я не вижу.

Добрый день. А уточните более четко — чего именно Вы хотите? Получить долю в праве собственности?

Леонид Добрый вечер.

Если общ. площадь квартиры менее 50 метров, то может есть смысл рассмотреть возможность попытаться включиться в программы города Москвы по приобретению квартиры, например «молодая семья» или «социальная ипотека».

С Уважением Андрей Ч.

Тут ответ на вопрос зависит от множества факторов. К примеру, в теории, в многокомнатной квартире можно в судебном порядке определить порядок пользования жилыми помещениями и помещениями общего пользования. Произвести раздел лицевых счетов при этом. Фактически, это путь превращения квартиры в коммуналку. Тогда, теоретически, можно приватизировать конкретно свою комнату, отдельную, и её продать. Но путь конфликтный. Сугубо теоретический и не всегда возможный. Да и вменяемого покупателя такой сюрреализм испугает изначально, хотя все, в принципе, может быть законным.

Если же вам препятствуют в проживании по месту регистрации, то есть смысл предъявить иск о вселении по месту постоянной регистрации. Вселиться принудительно, с приставами. Конфликт, но такая постановка вопроса стимулирует оппонента к поиску компромисса.

В соответствии со ст. 2 Закона

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования
жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на
условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных
настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и
нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую
собственность либо в собственность одного лица, в том числе
несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых
помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Оформление договора передачи в собственность жилых
помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за
счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

То есть, если Вы пользуетесь жильем по договору соцнайма,
то Вы вправе приватизировать жилье в общем порядке и следовательно
приобретете право собственности на него.

Согласно ПОЛОЖЕНИя О БЕСПЛАТНОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, Утвю решением коллегии
Комитета Российской Федерации
по муниципальному хозяйству
18 ноября 1993 г. N 4 1.

3. Передача гражданам в собственность квартир в домах государственного и
муниципального жилищного фонда производится с согласия всех совместно
проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе временно
отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется
право пользования жилым помещением.
Граждане, забронировавшие занимаемые жилые помещения, осуществляют
приватизацию жилья по месту бронирования жилых помещений.
По желанию граждан жилые помещения передаются им, в порядке приватизации, в
общую собственность (совместную или долевую) всех проживающих в них граждан
либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым
между этими лицами соглашением.

То есть, передача муниц. жилья в собственность производится с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих.

Если Ваши члены семьи не согласны на приватизацию жилья, то Вы

не можете «подтолкнуть все членов к приватизации».

Однако Вы вправе требовать обмена жилья для последующей приватизации своего пом.

Согласно ст. 72 ЗАКОНа

ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ ГОРОДА МОСКВЫ

Порядок обмена жилыми помещениями в городе Москве
Порядок обмена жилыми помещениями в городе Москве определяется федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы.

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ

Наниматель жилого помещения по договору социального найма
с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов
его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе
осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение,
предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи
вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по
договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам
социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или
квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору
социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не
достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления
принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При
этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц,
проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по
договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние,
недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей
нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия
органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче
такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по
договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных
лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми
помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме
и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи
ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки
и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в
даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

То есть, Вы вправе обменять мун. жилье с согласия
Ваших родств., за исключением установл. случаев. Если Ваши родств. не даеют
согласия. то Вы вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого
жилого помещения в судебном порядке. Для этого следует подавать иск.

Согласно ПОСТАНОВЛЕНИя от 26 мая 2009 г. N 491-ПП
ОБ ОБМЕНЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

. Гражданин, проживающий в жилом помещении жилищного фонда
города Москвы по договору социального найма, найма, вправе с пись-
менного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда
города Москвы осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на
жилое помещение, предоставленное соответственно по договору соци-
ального найма, найма другому гражданину, а также произвести обмен
занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадле-
жащее иному лицу на праве собственности.
1.2. Обмен жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы,
занимаемыми гражданами по договорам социального найма, найма, про-
изводится с взаимной передачей прав и обязанностей, предусмотрен-
ных соответствующим договором.
1.3. Обмен жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы,
предоставленными по договорам социального найма, найма, может быть
совершен с письменного согласия Департамента жилищной политики и
жилищного фонда города Москвы между гражданами, проживающими в жи-
лых помещениях, находящихся как в одном, так и в разных домах,
расположенных как на территории города Москвы, так и за ее преде-
лами.
Обмен жилого помещения жилищного фонда города Москвы на иное
жилое помещение государственного или муниципального жилищного фон-
да, расположенное в других населенных пунктах на территории Рос-
сийской Федерации, осуществляется с согласия соответствующего ор-
гана местного самоуправления, в городе федерального значения
Санкт-Петербурге — органа государственной власти данного субъекта
Российской Федерации.
1.4. Обмен жилого помещения, в котором проживают несовершен-
нолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, на
иное жилое помещение допускается с предварительного согласия орга-
нов опеки и попечительства.
1.5. Проживающие совместно с гражданином, занимающим жилое
помещение по договору социального найма, члены его семьи вправе
требовать от данного гражданина обмена этого жилого помещения на
иное жилое помещение, предоставленное по договору социального най-
ма другому гражданину.
1.6. Если между гражданами, проживающими в жилом помещении по
договору социального найма, не достигнуто соглашение об обмене,
любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена
занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
1.7. Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании до-
говора об обмене жилыми помещениями.
1.8. При обмене жилого помещения жилищного фонда города Моск-
вы на иное жилое помещение, принадлежащее на праве общей собствен-
ности нескольким сособственникам, необходимо согласие всех сособс-
твенников на обмен принадлежащего им жилого помещения.

То есть, Вы вправе произвести обмен жилого помещения на иное жилое помещение с согласия всех проживающих либо вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Также если «стальные прописанные в квартире жить туда не пускают», то Вас могут признать утратившим право пользования и снять с рег. учета.

ПОэтому Вам следует подать иск о не чинении препятствий в пользовании жил.

Таким образом, сейчас Вам следует получить письм. отказ в обмене жилья и подавать иски в суд.

Смогу оказать услугу по составлению исков, а также
проконсультировать по успешному решению вопроса.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: