Иск о запрете эксплуатации здания

Обновлено: 28.03.2024

Подборка наиболее важных документов по запросу Запрет эксплуатации объекта (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Запрет эксплуатации объекта

Судебная практика: Запрет эксплуатации объекта

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 54 "Государственный строительный надзор" Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов) Суд отказал в удовлетворении требований главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы субъекта РФ к предпринимателю о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой; обязании предпринимателя привести объект в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции, о запрете эксплуатации объекта. Как указал суд, согласно нормам действующего законодательства, включая положения ч. 6.2 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ, орган государственного строительного надзора, выявивший факт осуществления строительства или реконструкции объекта капитального строительства без разрешения на строительство либо факт несоответствия объекта капитального строительства требованиям, указанным в разрешении на строительство, должен уведомить орган местного самоуправления поселения, городского округа, муниципального района по месту нахождения данного объекта о выявлении самовольной постройки с приложением документов, подтверждающих соответствующий факт, а последние, получив соответствующее уведомление, решают вопрос о сносе самовольной постройки или о приведении ее в соответствие с действующими нормами и правилами либо обращаются в суд с названными требованиями. Таким образом, у управления отсутствуют полномочия на предъявление настоящего иска о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и обязании привести данный объект в первоначальное состояние.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 55.24 "Требования законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений" Градостроительного кодекса РФ "Учитывая, что в данном случае эксплуатация спорного объекта без разрешительной документации, с отступлением от правил пожарной безопасности, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает потенциальную опасность жизни и здоровью граждан, и истцом подан иск в защиту жизни и здоровья граждан, суды признали требования Департамента о запрете эксплуатации спорного объекта капитального строительства до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подлежащими удовлетворению."

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Запрет эксплуатации объекта

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Перевод жилого в нежилое
(Царькова Д.)
("Жилищное право", 2021, N 4) Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям о запрете эксплуатации объекта капитального строительства - трехэтажного здания. В рамках разбирательства была проведена экспертиза.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Предупреждение причинения вреда окружающей среде в региональной судебной практике
(Летута Т.В., Мищенко Е.В.)
("Экологическое право", 2020, N 5) Предупреждение причинения вреда окружающей среде посредством административно-правовых механизмов реализуется по искам должностных лиц Роспотребнадзора и других государственных органов о запрете эксплуатации опасных объектов, приостановлении деятельности хозяйствующих субъектов на основании ст. ст. 3.12, 8.2, 8.21 КоАП. Анализ региональной судебной практики демонстрирует неоднозначность применения рассматриваемого института. Так, в одних случаях правонарушение, посягающее на здоровье граждан (учитывая положения ст. 3.12 КоАП), предполагается достаточным основанием для применения административного приостановления деятельности , в других - правонарушения юридических лиц, связанные с загрязнением атмосферного воздуха, являются основанием лишь для взыскания административного штрафа в размере 10 тыс. руб. . Между тем, как представляется, подобное наказание никоим образом не предотвратит дальнейшее негативное воздействие на атмосферный воздух и в силу незначительности размера не выполнит и карательную функцию, не говоря уже о превентивной и восстановительной. Особенно ярко это проявляется в тех случаях, когда нарушителем является крупное производственное предприятие, а дела об административном правонарушении возбуждаются на основании многочисленных обращений граждан "на сильный запах газа и силикатного кирпича", "о загрязнении атмосферного воздуха пылью и гарью асфальтобетонных заводов" в органы Росприроднадзора. Видимо, выбор в пользу приостановления деятельности не должен ограничиваться указанным в настоящий момент в ст. 3.12 КоАП перечнем. Данный перечень не может исчерпывающе перечислить все возможные на практике нарушения, которые могли бы вызвать объективную потребность в приостановлении деятельности. Необходимым представляется включение в ст. 3.12 КоАП условия о том, что приостановление деятельности должно назначаться в случае необходимости немедленного пресечения правонарушения. Соответственно такая необходимость может потребоваться не только при нарушениях в области атмосферного воздуха (ст. 8.21 КоАП), но и при нарушениях водного законодательства (ст. 8.14) и, возможно, других нарушениях. Немедленность пресечения правонарушения позволит минимизировать негативное воздействие на окружающую среду и здоровье граждан. Поэтому административное приостановление не должно являться альтернативным вариантом санкции, оно должно назначаться как единственно возможное при необходимости немедленного пресечения правонарушения.

Нормативные акты: Запрет эксплуатации объекта

"Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2008 года"
(утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 25.03.2009, от 04.03.2009)
(Извлечение) В соответствии с ч. 2 ст. 29.10 КоАП РФ при назначении административного наказания в виде административного приостановления деятельности судья должен решить вопрос о мероприятиях, необходимых для обеспечения исполнения данного административного наказания и состоящих, в частности, в запрете эксплуатации агрегатов, объектов, зданий или сооружений.

"Воздушный кодекс Российской Федерации" от 19.03.1997 N 60-ФЗ
(ред. от 14.03.2022)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 05.06.2022) 3.2. Определение перечня ограничений использования земельных участков, предусматривающих запрет на строительство, реконструкцию, эксплуатацию отдельных видов объектов капитального строительства в седьмой подзоне приаэродромной территории, осуществляется с учетом возможности применения при строительстве, реконструкции, эксплуатации таких видов объектов мер по предупреждению и (или) устранению негативного физического воздействия и по результатам расчета и оценки рисков для здоровья человека, проведенных в соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями.

Волею случая довелось в этом году подменять коллегу и вести занятия по спецкурсу "Деликтные обязательства". Есть ряд интересных вопросов, но начать хотелось бы с того, что обозначен в заголовке блога. Тем более, что параллельно приходится участвовать в соответствующем судебном споре на стороне ответчика. Так что делаю поправку на возможную необъективность в вопросе и заранее принимаю любую конструктивную критику.

Работая над правовой позицией ответчика по делу (собственник одного из помещений в торговом центре, в отношении которого была проведена прокурорская проверка на предмет соблюдения требований пожарной безопасности), оздачились вопросом: почему при наличии в КоАП РФ специальных составов административных правонарушений, связанных с нарушением требований пожарной безопасности, предусматривающих в качестве меры ответственности - административное приостановление деятельности (ст. 20.4), "первую" скрипку в предотвращении пожаров в местах массового скопления людей играют не органы МЧС, а прокуроры?

Также нам с коллегами попалось несколько судебных постановлений, в которых судьи прямо высказываются в пользу первоочередного применения мер административного реагирования и исключительность санкций, установленных п. 1 ст. 1065 ГК РФ. Приведу одну цитату:

". Положения п. 1 ст. 1065 ГК РФ не содержат указания на временное приостановление деятельности по эксплуатации объекта, а предусматривает бессрочное запрещение такой деятельности. По смыслу этой нормы, должны быть неустранимые нарушения действующего законодательства, создающие опасность причинения вреда в будущем при осуществлении деятельности (в отличие от административного приостановления деятельности на срок до 90 суток, предусмотренного нормами КоАП РФ). В материалах дела доказательств неустранимых нарушений при эксплуатации помещения ночного клуба не имеется.

Более того, в случае невыполнения предписаний органа пожарного надзора по устранению нарушений пожарной безопасности при их устранимости, действующим законодательством предусмотрен иной способ защиты прав, в том числе и неопределенного круга лиц, не в рамках иска на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ, а применением административных мер к организации, не выполняющей требования предписаний об устранении нарушений противопожарных норм, включая наказания в виде административного приостановления деятельности (ч. 1 ст. 3.12 КоАП), которое назначается только в случаях, предусмотренных статьями особенной части Кодекса, если менее строгий вид административного наказания не сможет обеспечить достижение цели административного наказания. К подобному наказанию ответчик не привлекался, в связи с чем установление запрета на основании ст. 1065 ГК РФ является преждевременным" (апелляционное определение Свердловского областного суда от 20.02.2019 по делу № 33-2544/2019).

На мой взгляд, вполне здравые рассуждения судей. Я не то чтобы против закрытия всякого рода пластмассовых детских развлекательных центров или пожароопасных баров, саун и пр. Просто на мой взгляд, кто-то не дорабатывает, а прокуратура как всегда старается за всех. Дело должно приходить к судье (если говорить об иске по ст. 1065 ГК РФ) с полной картиной происходящего в здании, какие предписания выдавались ответчику, исполнялись или нет, привлекался ли он к административной ответственности и т.д. В противном случае, судье д.б. трудно мотивировать положительное решение по подобному иску? Мне было бы трудно.

В соответствии с п.13 ст. 1 ГрК РФ - строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) .

В соответствии с п.14.4 ст. 1 ГрК РФ - снос объекта капитального строительства - ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей.

В соответствии с п.14 ст. 1 ГрК РФ - реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, из анализа данных норм очевидно, что при демонтаже части здания и строительства на этом месте другой части здания - может возникать вновь возведенный объект. Однако п.14. ст.1 ГрК РФ - так же указывает, что расширение объекта капитального строительства может являться реконструкцией. Нормами права не регулируется в каком объеме возможно расширение.

Таким образом, если руководствоваться только положениями ГрК РФ - то очевиден факт того, что отсутствует точное разграничение где реконструкция а где возведено вновь здание (строительство).

В разъяснении ПП ВС №10/22 п. 28. - Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Однако п.29 ПП ВС №10/22 гласит - Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Исходя из системного толкования вышеуказанных норм в совокупности,следует, что возможна реконструкция которая не приводит в возникновению вновь созданного (нового) объекта недвижимости. Критерий определения такого факта — наличие указанных в п.14.4 ст. 1 ГрК РФ действий при реконструкции - демонтажа частей объекта.

Как квалифицировать при этом ситуацию, когда расширение обькта произошло за счет пристройки к нему новой части без демонтажа старой части и не использования места нахождения старого объекта (без ситуации создания здания на месте сносимых объектов п.13 ст. 1 ГрК РФ ) - т. е. Пристройка изготовлена методом отсутствия демонтажа частей старого здания и сноса каких-либо его частей за счет пристраивания к зданию новой части с организацией проема (дверей) для прохода в пристроенную часть. Организацию проема для двери вряд -ли возможно считать сносом или демонтажем частей здания.

Таким образом, возникает ситуация, что не любая реконструкция приводит к созданию нового объекта.

В данном контексте интересна позиция Министерства экономического развития РФ изложенная в письме № Д23и-478 от 20 февраля 2014 года относительно реконструкции объектов недвижимости. Согласно которой - при осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости могут быть изменены сведения государственного кадастра недвижимости об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе о площади, местоположении здания, сооружения на земельном участке, а также о дополнительных сведениях государственного кадастра недвижимости, таких как назначение здания (пункт 5 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), назначение помещения (пункт 16 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), вид жилого помещения (пункт 17 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), назначение сооружения (пункт 18 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), количество этажей, в том числе подземных этажей (пункт 19 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), материал наружных стен (пункт 20 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), основная характеристика объекта недвижимости (пункт 25 части 2 статьи 7 Закона о кадастре).

При этом в Законе о кадастре отсутствуют ограничения в отношении допустимых пределов изменения (увеличения или уменьшения) площади здания, сооружения, помещения и объекта незавершенного строительства при осуществлении государственного кадастрового учета изменений, в том числе в связи с реконструкцией такого объекта, или пределов изменения количества этажей. Кроме того, в Законе о кадастре отсутствуют условия при которых не допускается осуществлять государственный кадастровый учет изменений сведений о местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке.

Необходимо отметить, что согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. № 37, признаками единства здания служат:

Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, если в результате реконструкции объекта недвижимости были изменены параметры такого объекта недвижимости, указанные в статье 16 Закона о кадастре, то в орган кадастрового учета представляется заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений и необходимые для осуществления того учета документы, предусмотренные статьей 22 Закона о кадастре, в том числе технический план.

Вместе с тем реконструкция может проводиться, в том числе с целью раздела объекта недвижимости, выдела из объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, то есть в результате реконструкции происходит преобразование существующего объекта недвижимости (объектов недвижимости), в результате которого образуются новые объекты.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровом номере объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее – преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (далее - образование объекта недвижимости).

В связи с этим, по мнению Департамента недвижимости, если в результате реконструкции объекта недвижимости происходит образование других объектов недвижимости, то в данном случае в орган кадастрового учета представляется заявление и необходимые для постановки на государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости документы, указанные в статье 22 Закона о кадастре, в том числе технические планы в отношении каждого образованного объекта недвижимости.

Вышеизложенные доводы Министерства являются анализов совокупности норм и правил разных нормативных актов.

Таким образом, позиция ФГБУ (ЕГРН) обусловлена свойством (спецификой) работы программного обеспечения реестра и содержанием инструкции которая не является нормативным актом распространяющимся на всех граждан РФ, согласно чего, ФГБУ делает вывод, что открытие нового раздела «создает» новый объект недвижимого имущества ввиду чего такая реконструкция является созданием нового объекта недвижимости.

Однако в инструкции есть правило, как при создании нового отдела не создавать новый объект а копировать содержание из старого.

Дополнительную путаницу правоприменителей, в том числе судебной системы, создает унификация формы разрешения на строительство и разрешения на реконструкцию, которая фактическия является одинаковой и незначительно отличается по содержанию. В результате этого, учитывая что разрешение на строительство является неотъемлемой частью право порождающих документов на основании которых возникает право на недвижимость и указывается как один из документов в перечне правоустанавливающих документов в ЕГРН, то у правоприменителя в том числе суда, создается ложное ощущение, что разрешение на реконструкцию тоже является правопорождающим документом в результате чего образовалась порочная правоприменительная практика подачи исков о прекращении права собственности на объект недвижимого имущества и признания права собственности на реконструированный объект. При этом, не происходит спора о праве и данный подход нарушает иные позиции судов изложенные в пленумах, согласно которых судебный акт не является право порождающим, а является право подтверждающим и механизм признания права собственности возможен как способ защиты права только при наличии спора о праве.

При этом, для обоснования позиции о прекращении права, суды ссылаються на то, что при реконструкции происходит ликвидация объекта недвижимого имущества согласно положения п. п.14.4 ст. 1 ГрК РФ что является основанием для прекращения права , а положения п.13 ст. 1 ГрК РФ (создание объекта на месте старого) являются основанием для возникновения права, при этом проверяется соблюдение положений ст. 222 ГК РФ при признании права собственности.

Однако существуют две проблемы такой судебной практики — что делать с объектами у которых при реконструкции изменяется площадь за счет изменения границ (периметра) но не происходит снос(демонтаж) части старого здания и строительства на месте снесенной старой части — новой. Это пример обычной пристройки новой части здания к старой с организацией проема (проемов) для доступа в пристройку.

Вторя проблема - это вынесения решения суда о признании права собственности в пользу прежнего собственника при отсутствии спора о праве и наличие разрешительной/согласительной документации на объект до реконструкции, правовую силу которой приходиться искусственно прекращать методом признания права собственности прекращенным.

Данные проблемы вытекают из правовой неопределенности в части соотношения объемов реконструируемого здания к зданию до реконструкции, поскольку отсутствуют какие либо правила сопоставления предельного объема реконструкции после чего необходимо считать здание вновь созданным, а так-же отсутствие определения временного интервала, который бы давал основание считать объект ликвидированным и фиксировал бы данное состояние объекта как длительное а построенный объект на месте нового — вновь созданным.

На практике суды исходят из того, что полной ликвидацией объекта недвижимого имущества является его полный снос с демонтажем фундамента и составлением Акта ликвидации который является основанием для снятия объекта с регистрационного учета в ЕГРН.

При таких обстоятельствах, необходимо учесть, что является самовольной постройкой является не любая постройка, а только та, которая возведена или создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из прямого толкования ст.51 ГрК РФ следует - Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом , проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, из системного толкования положений ст.222 ГК РФ и ст.51 ГрК РФ следует, что разрешение на строительство является механизмом контроля соответствия требованиям землеотвода, разрешенного использования и соблюдения строительных и градостроительных норм и правил на стадии строительства/реконструкции объекта а ст.222 ГК РФ является санкцией в случае если возведено/реконструировано здание без получения разрешения с нарушениями данных норм. При этом необходимо учитывать, что не любая реконструкция является тождественной по процедуре созданию/возведению объекта недвижимости.

Таким образом, не верно толковать положения ст.222 ГК РФ таким образом, что возведение или создание объекта без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений является достаточным основанием для сноса здания, особенно если произведена реконструкция без получения разрешения с учетом отсутствия факта создания нового объекта (вновь созданный объект).

Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:

- возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;

-размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;

- построены без обязательных разрешений и согласований;

- возведены с нарушением строительных правил и норм.

Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.

Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

- заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);

- в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;

- в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);

- в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;

- в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.

Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны). Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений. Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам

При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.

Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

- подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

- заказать технические планы;

- получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;

- согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

- оформление разрешения на строительство;

- признание права собственности в судебном порядке;

- получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;

- установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.

Оформление разрешения на строительство:

При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:

Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

- земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

- имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;

- на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;

- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебные органы необходимо представить:

- проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;

- заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

- заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

- архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;

- договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

В соответствии с п. 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:

- договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;

- проект строительства (реконструкции) здания;

- заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

- заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

- архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Кроме того, необходимо представить заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций объекта с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей, Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Комиссия, при участии заинтересованных лиц, устанавливает возможность легализации объекта самовольного строительства и дает рекомендации органам исполнительной власти об оформлении документации на объект или устанавливает невозможность сохранения объекта самовольного строительства и необходимость подачи в суд иска о признании здания или его части самовольной постройкой и демонтажа.

На основании решения комиссии потребуется уплата штрафа за незаконное использование земельного участка.

В случае, если комиссия установит неосуществимость легализации объекта самовольного строительства в Москве, подписать договоры аренды земельного участка будет невозможно.

В соответствии с нормами статьи 222 ГК РФ положительное решение Градостроительно-земельной комиссии не является основанием для признания права собственности на объект самовольного строительства. Однако наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства/реконструкции здания, позволит суду удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.

Установление, что здание или его часть не является объектом самовольного строительства:

В соответствии с п. 1 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В этой связи, имеется основание просить суд установить, что здание не является самовольной постройкой, при одновременном соблюдении следующих трех условий:

-земельный участок принадлежит собственнику здания или его части по праву собственности или находится у него в аренде;

- судебным органам необходимо доказать, что собственник объекта недвижимости не знал и не мог знать о наличии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (например, об ином назначении земельного участка или предоставлении ему участка для эксплуатации здания меньшей площади).

Важно: Если постройка не соответствует нормативам, ее необходимо заранее привести в соответствие!

01 декабря 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Моргачёвой Н.Н.,

судей – Калинниковой О.А., Шилова А.Е.,

с участием помощника прокурора Устиновой Т.А.,

при секретаре – Горбушковой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационному представлению помощника прокурора Октябрьского района г. Самары Устиновой Т.А. на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 06 октября 2011 года, которым постановлено:

«В удовлетворении иска Прокурора Октябрьского района г. Самары в интересах неопределенного круга лиц о запрете эксплуатации нежилого помещения - отказать».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Моргачёвой Н.Н., объяснения помощника прокурора Октябрьского района г. Самары Устиновой Т.А., в поддержание доводов кассационного представления, возражения на представление представителя ООО «СК «Стандарт», Пасюнина Э.В., Дубинкина А.В., Веревкиной Ю.Ю. – Рудого С.А. (по доверенностям), судебная коллегия

Прокурор Октябрьского района г. Самары обратился в суд с иском к ООО «СК «СТАНДАРТ» в защиту неопределенного круга лиц о запрете эксплуатации нежилого помещения.

В обоснование требований указал, что нежилые помещения, расположенные на 2 этаже объекта незавершенного строительства, по адресу: , фактически являются объектом незавершенного строительства, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию всего здания как объекта капитального строительства до настоящего времени не выдавалось, следовательно, его эксплуатация осуществляется в нарушение требований ст.ст.51, 55 Градостроительного кодекса РФ и создает реальную опасность причинения вреда неопределенному кругу лиц в дальнейшем.

В соответствии с частью 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, прокурор Октябрьского района г. Самары просил запретить ООО «Строительная компания «СТАНДАРТ» эксплуатацию нежилого помещения, используемого в качестве офиса организации, расположенного на 2 этаже объекта незавершенного строительства, по адресу: , до получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Определением Октябрьского районного суда г. Самары от 06.09.2011 г. ООО «СК «СТАНДАРТ» исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве 3-го лица. Также, указанным определением к участию в деле в качестве надлежащих ответчиков привлечены собственники нежилого помещения Дубинкин А.В., Пасюнин Э.В. и Веревкина Ю.Ю.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В кассационном представлении помощник прокурора Октябрьского района г. Самары Устинова Т.А. просит решение отменить и постановить новое решение, удовлетворив требования прокурора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационного представления, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его законным и обоснованным.

В соответствии со ст. 1065 п. 1 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.

Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность (п.2 ст. 1065 ГК).

Пасюнин Э.В. является собственником 1/2 доли нежилого помещения, расположенного по адресу: , 2 этаж, площадью 268,00 кв.м., комнаты №1-17. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ Указанное нежилое помещение приобретено Пасюниным Э.В. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Пасюниным Э.В. (одаряемым) и ФИО1 (дарителем), которая в свою очередь приобрела указанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО3 За ФИО3 право собственности на вышеуказанное нежилое помещение признано решением Октябрьского районного суда г. Самары от 08.10.07г.

Дубинкин А.В. является собственником 1/2 доли нежилого помещения, расположенного по адресу: , 2 этаж, площадью 268,00 кв.м., комнаты №1-17, что подтверждается свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ Указанное нежилое помещение Дубинкиным А.В. приобретено на основании договора дарения между ним и ФИО2, за которой право собственности на указанное нежилое помещение признано решением Октябрьского районного суда г. Самары от 08.10.07 г.

Также видно, что между ООО «СК «СТАНДАРТ» и Дубинкиным А.В., Пасюниным Э.В. 01.05.2011 года заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: , второй этаж общей площадью 10,6 кв.м.. Также, между ООО «СК «СТАНДАРТ» и Веревкиной Ю.Ю., в лице представителя ФИО5, 01.02.2011 года заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: , второй этаж общей площадью 65,1 кв.м.

Судом установлено, что разрешение на ввод указанных нежилых помещений в эксплуатацию в порядке ст. 55 Градостроительного кодекса РФ не выдавалось.

Разрешая иск, суд обоснованно не принял во внимание доводы прокурора о том, что эксплуатация спорного объекта создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, поскольку разрешение на ввод всего здания как объекта капитального строительства до настоящего времени не выдавалось, следовательно, его эксплуатация осуществляется в нарушение требований ст.ст.51, 55 Градостроительного кодекса РФ, в результате чего, по мнению прокурора, существует реальная опасность причинения вреда неопределенному кругу лиц (работникам, а также иным посетителям указанного офисного помещения) в дальнейшем, поскольку одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является несоответствие объекта капитального строительства проектной документации.

Анализируя правовые нормы статьи 1065 ГК РФ, предоставляющей заинтересованному лицу право обратиться в суд с иском о запрещении деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем, суд правильно указал, что для удовлетворения иска, основанного на ее положениях, истец должен доказать опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения ответчика - причинителя вреда, причинную связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда, в данном случае причинную связь между эксплуатацией нежилого помещения и нанесением вреда либо угрозой нового вреда, вину причинителя вреда.

Однако, прокуратурой не представлены доказательства, подтверждающие совокупность условий предупреждения причинения вреда согласно нормам пункта 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 55 Градостроительного кодекса РФ регламентирует порядок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства и не содержит прямого запрета эксплуатации объекта в случае отсутствия разрешения.

За нарушение установленного Градостроительным кодексом порядка ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства предусмотрена административная ответственность.

Запрещение эксплуатации зданий и сооружений по одним лишь мотивам нарушения градостроительных норм и правил является публично-правовой превентивной мерой. Принятие решения о запрете и приостановлении эксплуатации объекта по указанным мотивам относится к компетенции уполномоченных органов местного самоуправления. К отношениям, связанным с запретом эксплуатации по основаниям нарушения норм административного законодательства, гражданские правоотношения не применяются в силу п. 3 ст. 2 ГК РФ.

Из искового заявления следует, что прокурор в рамках полномочий, предусмотренных ст. 45 ГПК РФ, обратился в защиту прав неопределенного круга лиц с требованием о запрете эксплуатации спорного нежилого помещения, в связи с тем, что эксплуатация данного помещения создает предпосылки причинения вреда в будущем, опасность причинения вреда жизни и здоровью граждан.

В качестве способа защиты гражданских прав статья 12 ГК РФ определяет, в частности, пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ст. 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую угрозу.

Иски, предъявленные в порядке, предусмотренном статьей 1065 ГК РФ, подлежат рассмотрению по правилам гражданского судопроизводства. Вина ответчика в рассматриваемых правонарушениях не презюмируется. Бремя доказывания возможности причинения вреда и необходимости запретить ту или иную деятельность лежит на истце.

Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не свидетельствует о том, что эксплуатация здания создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Доказательства, свидетельствующие, о том, что в результате эксплуатации здания, не введенного в эксплуатацию в порядке, установленном градостроительными правилами, создается непосредственная опасность, угроза жизни и здоровью неопределенного круга граждан истец суду не представил.

Кроме того, решением Октябрьского районного суда г. Самары от 08.10.2007 года по гражданскому делу по иску ФИО4 и ФИО2 к ООО « » о признании права собственности на объект недвижимого имущества, исковые требования удовлетворены. За ФИО3 и ФИО2, первоначальными собственниками спорного нежилого помещения, признано право собственности на вышеуказанное нежилое помещение как на оконченный строительством объект, а не как на объект незавершенного строительства. Также в дело представлено решение Октябрьского районного суда г. Самары от 12.07.2007 г., которым за Веревкиной Ю.Ю. признано право собственности на нежилое помещение как на оконченный строительством объект. Указанные решения вступили в законную силу.

Из указанных решений суда следует, что согласно заключению строительно-технической экспертизы объектов недвижимости № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, изготовленной ООО « », основные несущие конструкции офисного центра соответствуют представленным материалам ФГУП « ». Офисный центр отвечает требованиям СНИиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения» по его функциональному значению не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений.

Согласно санитарно-эпидемиологического заключения от 30.09.04 г. проект офисного центра соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам.

Суд правомерно указал, что названные выше решения никем не оспорены, вступили в законную силу, установленные законом основания, по которым данные решение не подлежат исполнению и не могут приниматься во внимание, прокуратурой не приведены.

Кроме того, в соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право сдавать его в аренду. Доказательств противоправного поведения ответчиков (собственников нежилых помещений) прокуратура Октябрьского района г. Самары суду также не представила.

При наличии указанных обстоятельств, суд обоснованно отказал в заявленных прокурором Октябрьского района г. Самары в интересах неопределенного круга лиц исковых требованиях о запрете эксплуатации нежилого помещения, поскольку спорные нежилые помещения используются собственником в соответствии с действующим законодательством и указанным в свидетельствах о праве собственности назначением, и доказательств, подтверждающих совокупность условий предупреждения причинения вреда согласно нормам п. 1 ст. 1065 ГК РФ, по делу не представлено.

Доводы кассационного представления прокурора о несогласии с выводами суда и доводы о незаконной деятельности, эксплуатации спорного объекта недвижимости, нарушающей права граждан, являются необоснованными, поскольку прокурором не представлено доказательств причинения вреда, угрозы безопасности и здоровью граждан при эксплуатации здания. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о том, что эксплуатация здания создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, о чем правомерно указано в решении.

Ссылки прокурора в представлении на нарушение требований ст.ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, в результате чего, по мнению кассатора, существует реальная опасность причинения вреда неопределенному кругу лиц в дальнейшем, неубедительны и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Разрешая иск, суд обоснованно не согласился с доводами прокурора о том, что несоблюдение требований норм статьи 55 Градостроительного кодекса РФ является основанием для применения ответственности в соответствии с положениями ст. 1065 ГК РФ, как о том заявлено в иске.

При этом, анализируя нормы законодательства, представленные доказательства, и отказывая в иске прокурора, суд правильно исходил из того, что по смыслу данной правовой нормы (ст. 1065 ГК РФ) для удовлетворения иска, основанного на ее положениях, истец должен доказать опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда, в данном случае причинную связь между эксплуатацией нежилого помещения и нанесением вреда либо угрозой нового вреда, вину причинителя вреда. При этом в соответствии с диспозицией названной нормы бремя доказывания возможности причинения вреда, вины ответчика (не презюмируемой) и необходимости запрещения деятельности, создающей опасность причинения вреда, лежит на истце.

Между тем, судом установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие совокупность условий предупреждения причинения вреда согласно нормам п. 1 ст. 1065 ГК РФ.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 06 октября 2011 года оставить без изменения, а кассационное представление помощника прокурора Октябрьского района г. Самары Устиновой Т.А. - без удовлетворения.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: