Банкротство арендодателя судьба обременения в виде права аренды р и сайфуллин
Обновлено: 17.04.2024
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа права аренды при банкротстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Продажа права аренды при банкротстве
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 131 "Конкурсная масса" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"
(В.Н. Трофимов) Суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. При этом суд отметил, что право аренды является имущественным правом и в силу положений пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Продажа права аренды при банкротстве
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Банкротство арендодателя: судьба обременения в виде права аренды
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2019, N 10) В контексте этой тематики им также пришлось столкнуться с проблемой старшинства арендного обременения. Так, по общему правилу возникшие интересы (springing interests) не должны влечь поражение законных ожиданий других кредиторов, которые исходили из отсутствия более привилегированных интересов в отношении предмета аренды в момент предоставления кредита (в экономическом смысле). Между тем при банкротстве арендодателя феномен арендного приоритета подвергает сомнению традиционные представления о незыблемости преимущества из залога. Для определения старшинства обременений принято выделять первоочередную (first priority lease) и субординированную (subordinate lease) аренду. Арендатор по первоочередной аренде при очищающей продаже в банкротстве имеет право на получение первоочередного удовлетворения за счет выручки от продажи предмета аренды (ст. ст. 361 (1), 363 (e) Кодекса США о банкротстве). При этом при обращении взыскания вне рамок банкротства ему также была бы доступна возможность сохранения владения. В отличие от этого, арендатор по субординированной аренде должен получить удовлетворение лишь после проведения расчетов с кредиторами, имеющими более привилегированный интерес в отчуждаемом имуществе (в том числе с более привилегированными залогодержателями) .
Нормативные акты: Продажа права аренды при банкротстве
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 30.12.2021, с изм. от 03.02.2022)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) 1. В случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:
Стандарт надлежащей осмотрительности в сделках с недвижимостью, или Дело об охотниках за привидениями
Комментарий к делу Stambovsky v. Ackley, 169 A.D.2d 254 (N.Y. App. Div. 1991) По общему правилу в договорном праве большинства штатов США в сделках с недвижимостью действует принцип «покупатель, будь бдителен» (caveat emptor). Этот принцип сводится к тому, что покупатель должен самостоятельно проверять объект недвижимости на скрытые дефекты перед совершением сделки, иначе он лишается права требовать расторжения договора. При этом продавец не должен умышленно скрывать сведения о продаваемом объекте недвижимости. Умышленным сокрытием считается как прямая ложь продавца о существенных обстоятельствах, так и активные действия, направленные на сокрытие существенных обстоятельств. Если же покупатель не спросил, а продавец не предпринимал активных действий по сокрытию существенных обстоятельств, сделка считается совершенной надлежащим образом. Однако вопрос о том, какие обстоятельства можно считать существенными, не был решен до рассматриваемого дела, в котором суд вносит новое наполнение в традиционный принцип caveat emptor, устанавливая более понятные границы для его применения. Автор приходит к выводу, что стандарт надлежащей осмотрительности в США должен определяться по формуле, выведенной судом при рассмотрении настоящего дела. Принцип caveat emptor может быть ограничен извне в трех случаях: 1) если законодательное регулирование штата требует активного раскрытия информации об объекте перед сделкой; 2) если стороны связаны фидуциарными или конфиденциальными отношениями; 3) если стороны дали заверения или подписали соглашение о добросовестном ведении переговоров. Также caveat emptor имеет естественный ограничитель — это обстоятельства, которые средний разумный участник экономического оборота никак не мог предвидеть. В случае наличия таких обстоятельств покупатель должен их раскрыть, а нераскрытие будет приравниваться к умышленному сокрытию.
Начнем с краткого описания доктрин, рассматриваемых в деле, и подходов к их пониманию и применению в американском договорном праве 1 1 Устойчивое выражение, используемое преимущественно в дидактических целях и включающее в себя модельные документы (Restatement (Second) of the Law of Contracts (1981), Uniform Commercial Code (UCC) (1952)), ряд прецедентов и распространенных на территории США правовых доктрин. В целом же частное право отнесено к ведению каждого отдельного штата и может иногда принципиально отличаться от штата к штату. .
Сторона договора может попытаться избежать исполнения договорных обязательств, заявив, что ее согласие на сделку было совершено под влиянием ошибки ( mistake ), введения в заблуждение ( misrepresentation ), принуждения ( duress ) или под недолжным влиянием ( undue influence ). Исследователи права обычно описывают эти доктрины как механизмы, с помощью которых договоры регулируются в судебном порядке. Сторона, заявляющая, что договор был совершен в результате одного или нескольких описанных выше обстоятельств, может обращаться в суд с иском об аннулировании ( rescission ) договора. Договор, который может быть аннулирован решением суда на основании перечисленных причин, считается оспоримым ( voidable ). Аннулирование договора — аналог российского института признания сделки недействительной, это способ восстановления справедливости, который доступен по праву справедливости ( equity ) и предполагает лишение сделки силы с ретроактивным эффектом, а следовательно, возврат сторонам их преддоговорного status quo . Аннулирование договора возможно в ситуации, когда стороны не нарушали договор, но сам факт наличия договора между сторонами ставит хотя бы одну из них в крайне невыгодное положение. Такая ситуация мыслима, например, при случайном введении в заблуждение ( innocent misrepresentation ) 2 2 См.: Bates v. Cashman Supreme Judicial Court of Massachusetts 119 N.E. 663 (1918). .
Несмотря на то, что ошибка, введение в заблуждение, принуждение и недолжное влияние концептуально различаются между собой, в спорах об аннулировании договора стороны часто ссылаются более чем на одно из этих оснований в исковых заявлениях.
Введение в заблуждение ( misrepresentation ) может выражаться как в словах, так и в поступках. Предоставление ложной информации одной стороной может привести к тому, что вторая сторона вступит в договор, исходя из неверных предпосылок. При введении в заблуждение отказ от договора близок случаям аннулирования договора вследствие ошибки ( mistake ), а единственной разницей между ними будет причина заблуждения: введение в заблуждение предполагает активные действия стороны, вводящей в заблуждение, ошибка же может быть допущена стороной и в результате неосторожности заблуждающейся стороны ( negligent mistake ), и в результате внешних факторов ( innocent mistake ).
Введение в заблуждение тоже подразделяется на виды: 1) побуждение другой стороны к заключению договора вследствие введения в заблуждение ( fraud in the induc
При банкротстве арендодателя может возникнуть конфликт разнонаправленных интересов арендатора и кредиторов. Арендатор заинтересован в продлении договора аренды на тех же условиях, а кредиторы, наоборот, в том, чтобы получить объект “очищенным” от прав третьих лиц. Какие варианты решений содержит российское законодательство и судебная практика?
Подготовлено по материалам статьи “Банкротство арендодателя: судьба обременения в виде права аренды” Р. И. Сайфуллина
Слово “банкрот” происходит от слов banco rotto - сломанная скамья. На оживленных итальянских площадях за низкими столами, похожими на скамьи (banco), сидели менялы (bacherii). Скамью ломали, если у менялы заканчивались деньги или он был уличен в обмане.
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В норме закреплен так называемый принцип следования, согласно которому обременение в виде аренды следует за имуществом при его отчуждении. Схожее правило с незначительными расхождениями предусмотрено ГК и для других форм имущественного найма, в том числе для отношений из договора найма жилого помещения (ст. 675), договора безвозмездного пользования (ст. 700) и договора коммерческой концессии (п. 1 ст. 1038)
Закон стоит на страже интересов арендатора имущества, обеспечивая стабильность правового режима в течение всего срока владения и пользования вещью.
Однако, такое положение сталкивается с диаметрально противоположным желанием кредиторов максимально удовлетворять свои притязания за счет конкурсной массы арендодателя.
В определенной степени защита интересов арендатора снижает стоимость конкурсной массы (поскольку имущество по общему правилу получает более низкую оценку, если оно является предметом аренды), также это будет приводить:
- к снижению числа потенциальных покупателей и суммы, которую каждый из них готов заплатить за эту собственность,
- будет оставлять некоторые активы непроданными;
- лишать кредиторов, включая держателей залога, которые имеют более высокий приоритет в сравнении с правом аренды, удовлетворения, которое они могли бы в другом случае получить. (Б. Гросгал)
Допустимо ли “очищение” имущества от обременения из аренды. Если да, то в каком порядке? Возможны два варианта: автоматический и механический.
Автоматический режим
Автоматическое прекращение притязаний достигается в момент наступления факта, предусмотренного законом:
- продажа имущества с публичных торгов;
- признание собственника имущества банкротом.
Никакого автоматического освобождения имущества от обременений из аренды в привязке к публичной продаже в действующем законе буквально не предусмотрено!
Безусловно, прохождение через такую процедуру очищает от права залога в силу подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Но в действующем законе нет ни малейшего намека на предоставление такой же возможности в отношении иных обременений.
В российском законодательстве прямо урегулирован единственный случай, когда права аренды и иные права пользования прекращаются в результате обращения взыскания на обремененное ими имущество. Речь идет о п. 2 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому при обращении залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента:
- вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество,
- а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), то с момента заключения выигравшим торги лицом договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов,
- либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
Механический режим
Закон о банкротстве наделяет должника специальной опцией, позволяющей прекратить соответствующие обременения в “ручном” режиме. Речь идет о п. 2 ст. 102 ЗоБ, согласно которому отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение их должником повлечет для него убытки по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Такие же положения предусмотрены и для иных процедур банкротства (например, абз. 4 п. 3 ст. 129, абз. 7 п. 7, п. 11 ст. 213.9 Закона о банкротстве).
В отличие от автоматического варианта, банкрот может освободиться от бремени не по умолчанию, а лишь прямо выразив свою волю. В таком случае к моменту публичной продажи имущество должно оказаться “стерильно чистым”. Само собой, привлекательность такого актива в глазах потенциальных покупателей возрастает, что повышает эффективность публичной продажи.
Напрашивается еще один вопрос: должна ли процедура конкурсного отказа от договора аренды предшествовать публичным торгам по продаже соответствующего имущества?
Узнать ответ на этот и многие другие вопросы можно будет уже очень скоро в рамках курса Введение в банкротство.
Специалисты предрекают "бум" запросов на юридические услуги по сопровождению процедур банкротства. Вряд ли найдется хоть один юрист, независимо от того, в какой сфере он практикует, которому не придется столкнуться с вопросами банкротств бизнес-контрагентов, юридических лиц и граждан. Уже этой осенью у Вас есть возможность систематизировать имеющиеся знания и получить новые на курсе "Введение в банкротство”.
Подборка наиболее важных документов по запросу Оспаривание договора аренды в банкротстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Оспаривание договора аренды в банкротстве
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Оспаривание договора аренды в банкротстве
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Банкротство арендодателя: судьба обременения в виде права аренды
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2019, N 10) Самое удивительное, что столь пренебрежительное отношение к обязательствам из договора уже встречается в судебной практике. В качестве примера можно привести спор по иску внешнего управляющего муниципального предприятия об обязании возвратить нежилые помещения в связи с отказом от договора аренды, а также по встречному иску об оспаривании упомянутого отказа. Еще до разрешения спора в суде первой инстанции дело о банкротстве арендодателя было прекращено. Причем восстановление платежеспособности должника стало результатом получения субсидий из муниципального бюджета, а не отказа от невыгодной сделки. Между тем в постановлении суда кассационной инстанции прямо указано, что факт последующего прекращения процедуры банкротства не свидетельствует о незаконности отказа от договора аренды . Это вызывает возмущение. Особенно на фоне того, что договор был заключен по результатам проведения открытого аукциона. Ведь механизм, предусмотренный ст. 102 Закона о банкротстве, в этом случае не достигает ожидаемой цели максимизации удовлетворения требований кредиторов. Единственный результат - разрушение добротных хозяйственных отношений. Подобное использование института отказа от невыгодных сделок противоречит его исходному предназначению.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Возврат гарантийного (обеспечительного) платежа по договору аренды в конкурсную массу: анализ судебной практики
(Лях К.)
("Жилищное право", 2018, N 8; "Административное право", 2018, N 3) Суды пришли к выводу, что действия ПАО ". " по удержанию обеспечительных платежей в счет исполнения обязательств должника по договорам аренды могут быть оспорены по правилам главы III.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку указанные действия, хотя и не подпадают под критерии зачета взаимных требований кредитора и должника, в силу отсутствия совокупности квалифицирующих признаков, применительно к положениям ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако подлежат рассмотрению и оценке судом в качестве условий совершения сделки с денежными средствами должника в период подозрительности, установленный ст. 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Нормативные акты: Оспаривание договора аренды в банкротстве
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) 18. Само по себе то обстоятельство, что при заключении договора перенайма арендатор освобождается от внесения арендной платы на будущий период, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании этой сделки недействительной в силу положений п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Страховые споры часто разворачиваются вокруг одних и тех же проблемных вопросов страхового права. Среди них — определение страхового случая, исключения из страхового покрытия и основания освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения. Повышенный интерес судов к этим аспектам понятен: такие условия не всегда хорошо осознаются страхователями при заключении договоров, так как часто оказываются разбросаны по разным разделам правил страхования. Между тем именно от того, будет ли суд применять их или по тем или иным причинам откажется это делать, зависит ответ на наиболее важный для договора страхования вопрос: обязан ли страховщик выплачивать страховое возмещение?
Всё это стало предметом обсуждения и в анализируемых определениях. Однако парадоксальным образом весьма схожие проблемы, которые были рассмотрены одной и той же коллегией Верховного Суда с небольшой разницей во времени, привели Суд к совершенно разным, местами противоположным выводам.
Верховный Суд не согласился с этим подходом. В определении от 04.12.2018 указано, что «страховой случай имеет более сложный состав, включая в себя не только причиненный вред, но и дополнительное обстоятельство — выдачу… справки медико-социальной экспертизы». При этом, насколько видно из судебного акта, в договоре и правилах страхования в качестве страхового случая не упоминались ни возникновение заболевания, ни причинение вреда. Таким образом, приведенное выше суждение является, скорее, судебным толкованием договора страхования.
В качестве обоснования своей позиции Верховный Суд сослался на следующий аргумент: ст. 934 ГК РФ, регулирующей договор личного страхования, «прямо предусмотрено, что страховой случай состоит в причинении вреда жизни и здоровью застрахованного лица». Этот довод вызывает удивление. В том же судебном акте приводится полный текст п. 1 ст. 934 ГК РФ. Приведем и мы фрагмент это
Автор статьи
Читайте также: