Арендная плата в виде процента от выручки судебная практика

Обновлено: 28.03.2024

Результаты анализа 300 арбитражных дел по вопросам искусственного дробления показывают, что 13,5% претензий ИФНС приходится на сферу передачи имущества в аренду. Специалисты TaxCoach обозначили 4 сценария, в рамках которых действует налоговый орган, предъявляя претензии в этой сфере.

Оспаривание обоснованности размера арендной платы

Типичная претензия к бизнесу в части обособления активов связана с учётом затрат на их аренду. Распространенный случай: компания на ОСН арендует имущество у хранителя на УСН. Ничего не предвещает опасности, но.

Налогоплательщики, в стремлении выжать максимум, зачастую злоупотребляют имеющимися возможностями, что и даёт основания для доначислений. Как правило, в основу актов по проверкам и отказных решений по их оспариванию кладутся:

Отклонение арендных ставок от рыночных цен

Казалось бы, такая малость: проверить арендные ставки, найти пару-тройку предложений. Ведь про необходимость руководствоваться условиями рынка как будто бы знают все. Однако, когда доходит до дела, приоритет в определении ценообразования получают не статистические данные, а потребности бизнеса в перераспределении финансовых потоков. При этом практика по-прежнему подтверждает, что наличие соразмерных ценовых предложений по аналогичному имуществу сводят претензии налоговой на нет.

Между организацией и ИП был заключен договор аренды погрузчиков. Совокупный доход предпринимателя от аренды за весь срок использования имущества (5 лет) составил 5,7 млн рублей. При стоимости самого погрузчика в 549 тысячи. По мнению ИФНС, расходы на аренду были явно завышены, что привело к доначислениям компании-арендатору. Вывод налоговой подкреплялся отчётом оценщика.

При оспаривании решения ИФНС налогоплательщик предоставил четыре ссылки на сайты компаний, предлагающих в аренду аналогичные погрузчики в том же регионе. Арендные ставки в объявлениях были сопоставимы со ставками по договору. Такую аргументацию суд счёл достаточной. (См дело № А03-8262/2014)

Отклонения от имеющихся предложений безусловно могут быть, важно чтобы они не были многократными.

Несвоевременная оплата по договору, накопление дебиторской задолженности

Традиционно собственники помещений требуют строгого выполнения обязательств по уплате арендной платы. Даже незначительное нарушение сроков грозит расторжением договора. Именно так стоит себя вести и при аренде имущества у партнерской или даже взаимозависимой компании.

К сожалению, на практике арендаторы зачастую позволяют себе нарушать финансовую дисциплину. Вносят арендную плату с опозданием, не в полном размере (на покрытие объективных расходов) или вообще перестают платить и копят задолженность. При этом, по какой-то странной причине, собственники имущества в такой ситуации не предпринимают никаких действий по взысканию долга. Такое поведение выглядит странно. Согласитесь, будь на месте арендатора чужой, претензия с требованием погасить задолженность не заставила бы себя ждать.

Вот и налоговый орган считает, что из подобного поведения сторон явствует схема по получению необоснованной налоговой выгоды. Основная претензия в данном случае — это злоупотребление кассовым методом.

Напомним, арендатору на ОСН для учёта затрат совсем необязательно их реально нести, достаточно иметь первичные документы. А вот арендодатель на УСН заплатит налоги только тогда, когда получит на свой расчётный счёт деньги. Например, дело №А02-553/2017.

Резкое увеличение затрат на использование имущества после смены собственника

Речь о ситуации, когда имущество передаётся новому собственнику и сразу же возвращается в пользование старому, но уже в виде объекта аренды. Однако, уплачивая арендные платежи, бывший собственник начинает тратить существенно больше по сравнению с суммами амортизации, учитываемыми ранее. Вдобавок и сам актив был продан «задёшево». Например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2019 года по делу № А32-38841/2018.

Очевидно, что в действиях первого собственника нет экономического смысла, он осознанно совершил невыгодную сделку, увеличивающую его издержки.

Оспаривание права на применение УСН за счет дробления бизнеса

Применение специальных режимов налогообложения имеет ряд ограничений. По «упрощёнке» таковыми являются: размер выручки и стоимость основных средств. Для применения режима нужно соблюдать лимиты в 150 миллионов рублей. Сумма в целом немаленькая, но недостаточная для крупного недвижимого комплекса.

В такой ситуации оказались предприимчивые собственники одного торгового центра. Для соблюдения лимитов по УСН они разделили здание ТЦ по этажам, передав их в собственность формально самостоятельным субъектам. Тем не менее, в ходе налоговой проверки и судебного разбирательства ИФНС удалось доказать взаимозависимость собственников, пороки финансовых отношений и эксплуатацию здания как единого комплекса. Результаты проверочных мероприятий установили, что фактически передача площадей в аренду и сопутствующая ей деятельность велась от лица одной компании, на базе которой и была объединена выручка всех собственников и стоимость принадлежащих им основных средств. В результате инспекция доначислила налоги по общей системе, суд позицию поддержал. (См. постановление Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа от 29 марта 2018 года по делу № А19-13974/2016).

Или другой пример:

Производственная территория поделена между несколькими собственниками. В результате: один цех в собственности у первой компании, ворота и котельная — у другого, а подъездные пути — у третьего. В реальности же использование объектов имущества по отдельности нецелесообразно, что без труда видит налоговый орган.

Еще одна популярная схема дробления в арендном бизнесе — это включение в цепочку между собственником и конечным пользователем помещения дополнительного субарендатора-упрощенца. Как правило, на таких субъектах оседает основная часть доходов, которые облагаются по льготным ставкам спецрежима.

Зачастую, при введении подобной модели забывают, что она конечно же не соответствует фактическим обстоятельствам и сложившимся бизнес-процессам. Так, например, от лица технических субарендаторов договоры по-прежнему заключают сотрудники компании-собственника. (См. постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 января 2019 года по делу № А29-12683/2017). Кроме того, по каким-то странным причинам субарендаторы получают рекордно низкие арендные ставки, то есть собственник отказывается от части своего дохода в пользу другого лица.

Отказ в использовании вычетов по НДС

Поговорим о приобретении (строительстве, покупке) нового имущества, будь то производственное оборудование, транспортные средства или недвижимость. В этом процессе «Хранитель активов» может столкнуться с доначислением НДС, если не проявит должной осмотрительности при выборе контрагентов.

Однако затронем специфичные ситуации для отказа в вычете. Выбирая модель инвестирования, предприниматель в 100% случаев сталкивается с дилеммой: строить на ОСН и получать вычет по НДС в моменте либо строить на УСН и получить законную налоговую экономию в будущем. Оба способа имеют минусы и преимущества. Выбор зависит от индивидуальных особенностей бизнеса и сделать его нужно в самом начале. Тем не менее, на практике встречаются запоздалые решения.

Строительство объекта недвижимости выполнялось организацией на УСН, с привлечением подрядчиков. По окончанию строительства объект недвижимости был передан индивидуальному предпринимателю (единственный участник компании-строителя) на основании договора инвестирования в стройку. Кроме того, в адрес ИП был выставлен сводный счёт-фактура, на основании которого он заявил получение возмещения НДС из бюджета, в котором ему было отказано.

Обосновывая отказ, налоговый орган установил, что, во-первых, в период строительства, инвестор не обладал статусом индивидуального предпринимателя, во-вторых, перечисление средств компании-строителю осуществлялось с назначение платежа «по договору займа». Кроме того, полученные деньги компания учитывала в бухгалтерской отчётности как заёмные средства. (См. постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 марта 2019 года по делу № А45-7851/2018).

В целом претензии налогового органа в описанном случае понятны. Вероятно, собственник бизнеса действительно поздно спохватился либо обстоятельства ведения деятельности изменились кардинальным образом. Суд поддержал ИФНС.

Смоделируем другую ситуацию. Существует ООО А на ОСН. Его 100% участником выступает ООО Б на УСН. ООО А реализует инвестиционный проект по строительству объекта недвижимости. Финансирование на его реализацию получает у своего участника по договору займа.

Полагаем, в оформлении таких отношений нет чего-то нового или удивительного. Аналогичным образом реализовано огромное количество инвестпроектов. При этом, если мы заменим участника с ООО Б на физ лицо, то их количество будет ещё больше.

Выбор договора займа не имеет принципиального значения, аналогичным образом мог быть выбран вклад в уставный капитал или вклад в имущество.

ООО А в ходе строительства деятельность, как таковую, не ведёт. Стройка выполняется силами привлечённых подрядчиков. От произведённых оплат компания получает «входящий НДС», а поскольку деятельности нет и нет начисленного НДС, налог встаёт к возмещению. Полагаем, здесь тоже нет чего-то удивительного, на этапе строительства НДС возмещается повсеместно.

Налоговая служба Алтайского края с «нормальностью» организации деятельности таким образом в корне не согласна. Её протест выражается в отказе в предоставлении возмещения НДС. Важно, что налоговую деятельно поддерживают суды, вплоть до Верховного. (См. дела № А03-18235/2015; А03-30/2018; А03-11544/2018).

Позиция «протестующих» сводится к тому, что описанная модель финансирования строительства является налоговой схемой, позволяющей участнику юр лица, через фиктивную «прокладку» (это самое юр лицо «А»), получить право на возмещение налога из бюджета, тогда, как он (участник — ООО «Б») плательщиком НДС не является, а значит права на возмещение не имел бы.

Надеемся, что описанные отказы ограничатся приведёнными случаями. Тем не менее, закрывать глаза на подобные кейсы не следует. Соответственно, при планировании финансирования стройки необходимо иметь ввиду возможные проблемы с возмещением НДС и учитывать опыт оспаривания.

Претензии к процессу обособления активов

С учетом описанной ситуации, пожалуй, самый безопасный способ создания Хранителя активов с точки зрения налоговых претензий — это первичная покупка (или строительство) имущества заранее определённым субъектом (ИП или Юр лицом), применяющим спецрежим, и последующая его передача в операционный сектор по договору аренды. Однако это не значит, что не стоит приводить в порядок владение уже имеющимися активами, часто хаотично распределенными по группе компаний.

На помощь приходят безналоговые способы передачи имущества, в том числе, процедура реорганизации в форме выделения.

Важно! Приняты изменения в НК РФ, в соответствии с которыми устанавливается обязанность правопреемника, в случае применения им УСН, восстановить НДС.См. п. 2 ст 2 Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»

Не уступает в популярности и обычная сделка купли-продажи. Однако, чтобы не аккумулировать и не перечислять адекватные стоимости имущества суммы денежных средств, собственники бизнеса прибегают к продаже по заниженной цене. Объяснение поражает наивностью: «я ведь просто переложил из одного кармана в другой».

Если говорить о процессе обособления активов в общем, то любая реструктуризация в этой части должна преследовать конкретную деловую цель. Передача имущества не должна быть «выстрелом в ногу» с экономической точки зрения.

При этом, данный вывод вовсе не означает, что выделение активов «легально» лишь в случае, когда влечёт рост выручки. Целесообразность действий может быть не такой явной.

ООО на ОСН, с двумя участниками У1 с долей 30% и У2 с долей 70%, реорганизовали в форме разделения. В результате процедуры компания перестала существовать, а на её месте возникли две другие организации, применяющие упрощённую систему налогообложения. Компании-правопреемники поделили между собой активы ООО на ОСН: ООО А с участником У1 получило рынок, а ООО Б с участником У2 — бизнес-центр. Налоговый орган посчитал, что действия налогоплательщиков были направлены на получение налоговой выгоды и предъявили претензии относительно восстановления НДС. Тем не менее налогоплательщику удалось обосновать разумность своих действий и преследуемую деловую цель. (См. дело № А53-7070/2018)

Безусловно, на фоне изменений в налоговом законодательстве данный пример теряет свою актуальность в силу того, что претензии касались восстановления НДС при передаче имущества «упрощенцам». Этот кейс является показательным с точки зрения вопросов доказывания деловой цели.

Доводы, объясняющие её наличие, приведены в деле:

    У1, являющийся директором компании, был сконцентрирован на деятельности рынка, времени на развитие БЦ не оставалось. У2 же являясь исключительно участником общества не имел юридической возможности заниматься развитием бизнес-центра. Именно данные обстоятельства послужили поводом для разделения. Важно, что указанный довод подтверждался фактическими обстоятельствами. Во-первых, до разделения бизнес-центр фактически не приносил доходов компании.
    Во-вторых, после реорганизации правопреемник предпринял активные действия по развитию объекта, в результате которых привлечены новые арендаторы и на территории бизнес-центра появились новые объекты: фитнес-зал, развлекательный центр, гостиницы.

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Суд подчеркнул, что правило о взыскании арендной платы за участок с более чем одним ВРИ, определяемой на основании максимального значения кадастровой стоимости, не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности


По мнению одного эксперта «АГ», Верховный Суд дал явный сигнал о том, что госорганы не могут требовать повышенной арендной платы, если такое требование является необоснованным и нарушает баланс частных и государственных интересов. Другая отметила имеющуюся в настоящее время неопределенность в соблюдении требований действующего законодательства при самостоятельном выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка, несмотря на соответствующее постановление КС РФ.

3 февраля Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС21-19336 по делу № А40-285960/2019, в котором рассмотрел вопрос взыскания с арендатора земельного участка в Москве арендной платы в повышенном размере за нецелевое использование земли.

В декабре 1994 г. Московский земельный комитет предоставил в аренду АО «Домостроительный комбинат № 2» (правопреемник АО «ПИК Индустрия») земельный участок сроком на 25 лет в целях производства железобетонных изделий для домостроения и строительства промышленного цеха, на участке расположены промышленные объекты арендатора. По условиям договора аренды участок предоставлялся без изменения функционального назначения «для эксплуатации зданий и сооружений предприятия», а арендодатель мог менять размер арендной платы в одностороннем порядке в случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы властями. По истечении срока арендных отношений действие договора возобновилось на неопределенный срок.

В апреле 2006 г. Правительство г. Москвы приняло постановление № 273-ПП, установив размер арендной платы за пользование участками в процентном отношении от их кадастровой стоимости. В соответствии с документом основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, являются вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость земельного участка. В 2016 г. столичные власти определили среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) в размере 8,7 тыс. руб./кв. м, такой показатель использовался при расчете арендной платы за арендуемый обществом «ПИК Индустрия» участок до 2019 г.

В 2018 г. Департамент городского имущества г. Москвы утвердил новый УПКС в размере 8,2 тыс. руб./кв. м для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов, который следовало применять с 1 января 2019 г. Таким образом, арендатор должен был вносить плату за землю в размере, определенном исходя из указанных значений УПКС, установленных в отношении земель с видом разрешенного использования «для производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

В октябре 2018 г. Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы провела проверку арендуемого «ПИК Индустрия» участка и выявила, что в одном из расположенных на нем зданий располагался офис банка ВТБ, обслуживающий в том числе работников арендатора. В связи с этим общество было привлечено к ответственности по ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы. Далее Департамент городского имущества обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к арендатору о взыскании с него неосновательного обогащения на сумму свыше 31 млн руб. за период с октября 2018 г. по май 2019 г. и 459 тыс. руб. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами за период с августа по октябрь 2019 г. В иске отмечалось, что размер арендной платы следует начислять с применением ставки, установленной для участков земли, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, с применением соответствующих УПКС. Таким образом, с ответчика полагалось взыскать, по мнению Комитета, разницу между предполагаемой арендной платой с учетом фактического использования (офисные здания делового и коммерческого назначения) и внесенной платой.

АСГМ удовлетворил исковые требования, а апелляция и окружной суд поддержали его решение со ссылкой на то, что «ПИК-Индустрия» использовало часть арендованного земельного участка с нарушением условий договора аренды. Это обстоятельство, сочли суды, влечет расчет платы за пользование участком с более чем одним видом разрешенного использования, который определяется за весь участок на основании максимального значения кадастровой стоимости.

Рассмотрев кассационную жалобу арендатора, Верховный Суд напомнил, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты). Именно неисполнение таких актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капстроительства.

Как отметила Судебная коллегия по экономическим спорам, указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания не может ограничивать последнего как в выборе иного основного вида использования, так и осуществлении вспомогательного по отношению к основному вида в рамках утвержденных градостроительным регламентом. В этом случае такое использование нельзя расценить как нарушение правового режима объекта капстроительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом. «Вопрос о том, должен ли собственник (правообладатель) земельного участка, реализовавший право самостоятельного выбора (в дополнение к основному виду разрешенного использования) вспомогательного вида его разрешенного использования, инициировать внесение в ЕГРН сведений, отражающих фактическое использование своих земельных участков, не был ранее урегулирован в законе, толковался судами и органами государственной власти по-разному», – отмечено в определении.

Как пояснил ВС, при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима земельного участка нужно установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования таких объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах. При этом арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в своих объектах капстроительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, а площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25% площади всех капитальных объектов. «Такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы за него», – подчеркнул Суд.

Как пояснил Суд, законодательство РФ не обязывает лицо, одновременно использующее земельный участок в соответствии с основным и вспомогательными видами его разрешенного использования, уведомлять органы власти о своем решении

ВС со ссылкой на федеральное и региональное законодательство, а также Постановление КС РФ от 16 октября 2020 г. № 42-П указал, что правило о взыскании годовой арендной платы за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования, определяемой на основании максимального значения кадастровой стоимости, не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности с соблюдением положений п. 3.3.5 Правил землепользования и застройки в г. Москве. «Выводы судов об использовании обществом земельного участка не по целевому назначению, с нарушением условий договора аренды и наличии оснований для взыскания с общества платы за пользование всем участком исходя из УПКС, установленного для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, со ссылкой на п. 2.7 Постановления № 273-ПП не могут быть признаны обоснованными», – заключил Суд.

Верховный Суд добавил, что нижестоящие суды не исследовали значимые для дела обстоятельства, не дали оценку доводам ответчика и не исследовали представленные им доказательства, в частности о том, что арендатор продолжает использовать земельный участок, на котором расположены промышленные объекты и здание заводоуправления, в соответствии с предусмотренными договором аренды целями использования участка для производственной деятельности. Таким образом, ВС вернул дело на новое рассмотрение в АСГМ, которому, в частности, предстоит установить, имело ли место нарушение правового режима спорного участка земли, допустимо ли с учетом утвержденных градостроительным регламентом видов разрешенного использования (основных и дополнительных) осуществление офисной (банковской) деятельности в помещении здания, расположенного на спорном участке, привела ли передача в аренду помещения к изменению вида разрешенного использования здания и земельного участка и имеются ли основания для взыскания с арендатора дополнительной платы за пользование участком.

Адвокат MGP Lawyers Екатерина Алексеева заметила, что в настоящее время имеется неопределенность в соблюдении требований действующего законодательства при самостоятельном выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка, несмотря на Постановление КС № 42-П. «В рассматриваемом деле выводы судов нижестоящих инстанций и Верховного Суда РФ основаны на разных правовых позициях. С одной стороны, суд апелляционной инстанции говорит о том, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования, что вполне обоснованно. Однако суд не учел, что здесь речь идет об основном виде разрешенного использования, тогда как в рассматриваемом деле использовался вспомогательный вид. В свою очередь, Верховный Суд РФ правомерно учитывает Постановление № 42-П, в котором рассмотрен вопрос применительно именно к выбору вспомогательного вида разрешенного использования. Здесь необходимо отметить, что КС в своем судебном акте упоминает не просто собственника, а правообладателя земельного участка, к которым Земельный кодекс относит и арендаторов, а, следовательно, и арендатор вправе осуществлять использование земельного участка в соответствии с выбранным вспомогательным видом наряду с основным», – отметила эксперт.

По словам адвоката, правила землепользования г. Москвы определяют четкий перечень условий, при которых применение вспомогательных видов разрешенного использования не является нарушением. «Верховный Суд, проанализировав обстоятельства дела, правомерно установил отсутствие необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы. Нормативными актами устанавливается разрешенный процент использования здания под вспомогательный вид разрешенного использования, что является рациональным и направлено на соблюдение как прав правообладателя земельного участка, так и интересов государства, общества. Пересчет арендной платы в отношении всего земельного участка из-за помещения в здании приведет к необоснованному изменению функционального использования и нарушению прав ответчика, тогда как ВС РФ обоснованно указано на необходимость детального анализа обстоятельств спора для принятия решения, которое бы отвечало принципам справедливости, обоснованности и разумности», – заключила Екатерина Алексеева.

По мнению партнера юридической фирмы Bolshakov&Partners Екатерины Котовой, определение создает новую судебную практику для арендаторов земельных участков. «Созданы предпосылки для того, чтобы оспаривать в суде доначисление арендной платы за земельный участок, если такое доначисление производится в связи с правомерным использованием арендатором земельного участка или объектов недвижимости на нем в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования земельного участка, даже если такое использование не указано среди целей предоставления земельного участка в аренду. Верховный Суд дал явный сигнал о том, что госорганы не могут требовать повышенной арендной платы, если такое требование является необоснованным и нарушает баланс частных и государственных интересов», – подчеркнула эксперт.

Суд подчеркнул, что неуведомление арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства по ее уплате, однако последний вправе оспаривать начисленную неустойку за нарушение сроков арендных платежей


По мнению одного из экспертов «АГ», решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований. Другой эксперт отметил, что Верховный Суд вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике.

10 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-12083 по спору между сторонами договора аренды земельного участка о взыскании многолетней задолженности по арендным платежам.

Содержание спорного договора аренды

В 2005 г. Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предоставил общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» земельный участок по договору аренды. Участок предназначался для использования арендатором административно-учебного здания на срок до 15 июля 2054 г., право государственной собственности на него не было разграничено.

По условиям договора арендная плата вносилась арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК по Ростовской области. За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.2 договора предусматривал ответственность в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В приложении № 2 к договору, в частности, указывалось на то, что при определении размера арендной платы использовалась формула, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону (утв. постановлением мэра города от 15 апреля 2004 г. № 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора). Размер годовой платы (4951,61 руб.) был определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка.

Суды всех трех инстанций отказались удовлетворять иск арендодателя

В марте 2018 г. Департамент направил контрагенту претензию с требованием погасить задолженность по арендному договору за период с 1 января 2006 г. по декабрь 2017 г. на сумму 925 млн руб. Она включала в себя задолженность по арендной плате и пеням. В случае несогласия с заявленной к уплате суммой арендатору предлагалось обратиться в городской МФЦ с заявлением о предоставлении акта сверки. Поскольку получатель претензии не ответил на нее и не погасил задолженность по договору, Департамент обратился в суд с соответствующим иском. Его сумма составила 850 млн руб., так как истец учел факт оплаты ответчиком в 2017 г. арендной платы в размере 78 тыс. руб.

Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на пропуск исковой давности относительно взыскания долга и пеней за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г. включительно. Они также отметили, что ответчик должен был платить годовую арендную плату в размере 4951,61 руб., поскольку истец не уведомлял его об изменении арендных платежей и не заключал с ним соответствующих дополнительных соглашений. Суды также сочли, что оплата ответчиком арендной платы в размере 78 тыс. руб. в 2017 г. погасила его оставшуюся задолженность по договору. Кроме того, они подчеркнули, что арендная плата за спорный участок определялась по результатам рыночной оценки согласно п. 11 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, однако Департамент не представил результаты рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.

ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций

Со ссылкой на существенные нарушения норм материального и процессуального права Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г. полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство. В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г. утверждались мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает городская администрация.

«Так как договор аренды от 14 сентября 2005 г. публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов. При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку Департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.», – отметил ВС.

Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы. Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы. Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г.

«Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п. 11 приложения № 2 “Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области” к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком», – отмечено в определении.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.2 договора аренды правило внесения арендных платежей. В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г. Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Значение для практики

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко полагает, что решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований. «Ключевым выводом определения Суда является то, что к арендаторам таких земельных участков предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при уплате арендных платежей. Судебной коллегии ВС РФ предстояло в том числе решить вопрос относительно правомерности изменения размера арендной платы за землю без уведомления арендатора. Так, Суд указал, что, несмотря на то что договором аренды предусмотрено обязательное уведомление арендатора относительно изменения размера платы, отсутствие такого уведомления не препятствует взысканию увеличенной арендной платы. При этом Суд указал на возможность арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки посредством положения ст. 406 ГК РФ “просрочка кредитора”», – отметил он.

По словам эксперта, такая позиция существенно нарушает баланс интересов арендодателя и арендатора, так как риски неуведомления относительно изменения платы несет именно последний, что не очень соответствует самому смыслу таких уведомлений. «Кроме того, пункты арендных договоров, содержащие обязанность по уведомлению арендатора, на деле юридически не обязывают арендодателя совершать данные действия. Следовательно, изменение арендной платы в одностороннем порядке возможно не только без изменения договора, но и без уведомления арендатора о таком изменении», – резюмировал Андрей Пархоменко.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что изложенный ВС подход представляется законным и согласуется с принятой в последние годы судебной практикой по данному вопросу: «Так, ранее суды (в том числе и ВАС РФ, КС РФ) неоднократно отмечали, что стоимость аренды государственного (муниципального) имущества относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

shutterstock_1167747571.jpg

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

shutterstock_1717056352.jpg

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: