Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка

Обновлено: 06.05.2024

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2016 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2016 по делу N А32-16592/2015

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования Кавказский район,

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2016 постановление от 04.06.2016 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, департамент, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить постановления от 04.06.2016 и от 06.10.2016 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 25.12.2015.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на статью 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

С 1 января 2007 года в Краснодарском крае вступил в силу Закон края N 1101-КЗ, призванный урегулировать отношения, возникшие в связи с наделением органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов в Краснодарском крае (далее - органы местного самоуправления) отдельными государственными полномочиями (далее - государственные полномочия) по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края из фонда перераспределения земель Краснодарского края.

Законом Краснодарского края от 10.06.2006 N 1101-КЗ (в редакции от 14.02.2013 по 05.11.2013) органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований не были наделены полномочиями по продлению срока договоров аренды, в связи с чем дополнительное соглашение тот 31.07.2013 о продлении прекращенного договора на иной срок (до 31.07.2033), заключенное со Светлаковым В.И. ничтожно.

Вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что на момент подписания данного соглашения органы местного самоуправления были наделены государственными полномочиями по распоряжению спорным земельным участком основан на неправильном толковании норм матери ального права.

Судами не принято во внимание постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в котором разъяснено, что случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, равно как и соглашение о продлении такого договора.

В этой связи при установлении правовой природы наличия арендных отношений следует исходить из следующего.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На момент направления департаментом оспариваемого отказа вступили в силу новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов (статья 39.6 Земельного кодекса РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона и без проведения торгов (статья 39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договора аренды такого земельного участка не был расторгнут с эти гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ; на момент заключения нового договора такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 439.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Ввиду того, что в отношении спорного земельного участка такие условия не соблюдаются, основания для дальнейшего предоставления такого участка арендатору без проведения торгов отсутствуют.

Более того, в настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Выводы апелляционного суда об обратном, приведенные со ссылкой на положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ, основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

На основании указанного постановления 13.08.1992 администрация (арендодатель) и КФХ "Пилипенко" (арендатор) заключили договор N 447 аренды земельного участка площадью 6,6 га сроком на пять лет.

24.05.2007 общим собранием членов КФХ "Пилипенко" главой хозяйства избран Светлаков В.И.

05.06.2007 в едином государственном реестре юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности юридического лица КФХ "Пилипенко" в связи с приобретением главой хозяйства Светлаковым В.И. статуса индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

05.04.2013 администрация и предприниматель заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 19.06.2008 N 8809000087, в соответствии с которым срок действия договора аренды продлен по 19.09.2013 включительно.

По сведениям, содержащимся в кадастровых паспортах от 16.02.2015 N 2343/12/15-166604 и от 20.07.2015 N 2343/12/15-801469, земельный участок с кадастровым номером 23:09:0201001:11 поставлен на государственный кадастровый учет 16.12.2003, имеет площадь 66 тыс. кв. м +/- 2 248 кв. м

13 февраля 2015 года глава хозяйства обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:09:0201001:11.

Департамент в письме от 17.03.2015 N 52-4617/15-32.20 отказал заявителю в предоставлении земельного участка в собственность, указав, что администрация не вправе была распоряжаться испрашиваемым участком в силу статьи 1 Закона N 1101-КЗ, дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды ничтожно; кроме того, предпринимателем не подтверждено право аренды на спорный участок, следовательно, отсутствуют основания предоставления его заявителю в собственность в соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса; имеется расхождение в площади земельного участка по данным ЕГРП и сведениям кадастрового паспорта.

Полагая, что отказ департамента в предоставлении земельного участка в собственность противоречит действующему законодательству и нарушает его права, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции признал отказ департамента законным, не нарушающим права и законные интересы заявителя.

Отменяя решение и удовлетворяя требования главы хозяйства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, исходил из следующего.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 1 названного Закона им регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).

В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату обращения главы хозяйства с заявлением в департамент) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (действует с 01.03.2015) также закреплено, что продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ). Статья 21 названного Закона допускает приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу из фонда перераспределения земель по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих земельных участков. Земельные участки в указанном случае, а также в случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Таким образом, отношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Земельным кодексом, Законом N 101-ФЗ и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

Статья 1 Закона N 1101-КЗ наделяла администрацию полномочиями по распоряжению государственными земельными участками в период заключения с предпринимателем договора аренды от 19.06.2008 N 8809000087. На дату заключения дополнительного соглашения от 31.07.2013 к договору аренды орган местного самоуправления также был наделен полномочиями по принятию решений о предоставлении земельных участков в аренду в порядке, установленном статьей 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон N 74-ФЗ) и статьей 10 Закона N 101-ФЗ. Закон N 74-ФЗ (в редакции, действовавшей в период заключения соглашения) не запрещал как продление срока действия договоров аренды с главами хозяйств, так и заключение таких договоров на новый срок без торгов.

Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к правильному выводу о том, что по смыслу приведенных норм механизм приобретения права собственности на земельный участок установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали надлежащее использование участка на протяжении трех лет и более с момента заключения договора аренды, данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений.

Судами установлено, что по истечении срока действия договора от 19.06.2008 со стороны департамента или администрации возражений об использовании участка не заявлено, следовательно, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса). Надлежащее использование испрашиваемого земельного участка подтверждено материалами дела.

Суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно признали, что заявитель отвечает требованиям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, отказ департамента в предоставлении главе хозяйства в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:09:0201001:11, выраженный в письме от 17.03.2015 N 52-4617/15-32.20, является незаконным и нарушающим его права.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

отказать в передаче кассационной жалобы Департамента имущественных отношений Краснодарского края для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Женщина по договору уступки получила в аренду участок земли для строительства жилого дома. Но потом оказалось, что рядом проходит газопровод и строить нельзя. Тогда арендатор решила взыскать с муниципалитета кадастровую стоимость участка и уплаченные арендные платежи. Ведь именно муниципалы допустили ошибку, поставив землю на кадастровый учет. В местной администрации не согласились с требованиями и указали, что деньги стоит требовать с прошлого арендатора. ВС решил, кто прав в этом споре.

В 2009 году администрация Гурьевского муниципального района Калининградской области утвердила границы охранной зоны газопровода к Калининградской ТЭЦ-2. А на следующий год в этих границах поставили на кадастровый учет земельный участок площадью 1200 м², который официально значился пригодным для строительства жилого дома. Георгий Трушкин* взял его в аренду до 2020 года, а в 2013 году по договору уступки передал Светлане Тимчуковой*, за что она заплатила 550 000 руб.

В 2015 году муниципалитет внес в ЕГРН сведения, что на участке нельзя строить, потому что рядом проходит газопровод (п. 6 ст. 90 ЗК и ст. 28 ФЗ от 31.03.1999 № 69 «О газоснабжении в РФ»). К тому моменту Тимчукова так ничего и не построила на участке. Ей предложили расторгнуть договор аренды. Та согласилась, но только при условии, что ей выплатят убытки в виде кадастровой стоимости земельного участка и вернут уплаченные арендные платежи. Администрация отказалась. Тогда Тимчукова пошла в суд.

Муниципалитет ни при чем

В Гурьевском райсуде Калининградской области Тимчукова хотела взыскать с муниципалитета 411 192 руб. убытков в виде кадастровой стоимости участка и 50 851 руб. неосновательного обогащения в виде выплаченных арендных платежей (дело № 2-733/2020). Она указала, что ответчик по ошибке сформировал земельный участок для строительства дома в охранной зоне и тем самым нарушил ее права. Тимчукова взяла землю для того, чтобы построить дом, но оказалось, что это невозможно.

Представитель ответчика указала, что Тимчукова передала деньги за участок не администрации, а бывшему арендатору. Поэтому требовать деньги с администрации нельзя. Тимчукова пользовалась землей, а это платно, поэтому нет законных оснований для возврата арендных платежей. Их нельзя считать неосновательным обогащением.

Судья Татьяна Макарова согласилась с доводами ответчика. Она отметила, что договор аренды действует, поэтому у истца есть обязанность вносить арендные платежи. Первоначально администрация безвозмездно передала земельный участок Трушкину, а у Тимчуковой денег не брала. Поэтому суд отказал в удовлетворении иска.

Истец обжаловала решение. Но выводы первой инстанции поддержал Калининградский облсуд (дело № 33-1048/2021). «Тройка» под председательством Владимира Мухарычина указала, что Тимчукова не начала строительство дома, а значит, не потратила деньги. Когда администрация узнала об ограничениях, то сразу же сообщила об этом Тимчуковой. Но истец отказалась расторгать договор и внесла арендную плату.

Тимчукова обратилась в Третий кассационный суд общей юрисдикции, но и он поддержал выводы нижестоящих инстанций. Истец обжаловала это решение в Верховный суд.

Позиция ВС

Тройка судей под председательством Александра Киселева отметила, что муниципалитет поставил земельный участок на кадастровый учет в 2010 году, а о газопроводе знал еще в 2009-м (дело № 71-КГ22-5-КЗ). При этом сведения о том, что на участке нельзя строить жилой дом, в ЕГРН внесли только в 2015 году. Нижестоящие инстанции не обратили на это внимания.

Тимчукова не может построить на земельном участке жилой дом, хотя это было оговорено в договоре аренды. Согласно ст. 16 ГК («Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления») и ст. 1069 ГК («Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами») Тимчукова имеет право на возмещение убытков. Еще она вправе взыскать с муниципалитета арендные платежи как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК («Обязанность возвратить неосновательное обогащение»). ВС отменил решения апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Калининградский облсуд (дату рассмотрения пока не назначили. — Прим. ред.).

Что думают эксперты

Юрист ЮСТ ЮСТ Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) 10 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 16 место По выручке 19-20 место По количеству юристов × Татьяна Яковлева отмечает, что использовать земельный участок в соответствии с его назначением — право и обязанность арендатора. Если возникают ограничения, в том числе при установлении охранных зон, арендатор фактически лишается своего права и даже может понести убытки.

Поэтому споры по аналогичным ситуациям будут возникать еще не раз.

ВС много лет пытается урегулировать эту проблему. Но в корне ее решить может только законодатель. Он должен обязать владельцев газопроводов и других объектов, ограничивающих использование земли, вносить сведения в ЕГРН. Еще этим должны заниматься уполномоченные органы, в том числе Минэнерго.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 Суд отменил судебные акты об отказе в иске по делу о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку, установив невозможность использования заявителем спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство магазина) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), суды не имели оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 Суд отменил судебные акты об отказе в иске по делу о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку, установив невозможность использования заявителем спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство магазина) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), суды не имели оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка

Резолютивная часть определения объявлена 25 февраля 2016 года.

Полный текст определения изготовлен 3 марта 2016 года.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации:

в составе председательствующего - судьи Чучуновой Н.С.,

судей Киселевой О.В., Поповой Г.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Новый Импульс-Центр"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015

по делу N А40-129910/2014.

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Новый Импульс-Центр" (правопреемник - общество с ограниченной ответственностью "Новый Импульс-50") - Долайчук Алексей Васильевич (по доверенности от 05.02.2016 N 2016/32);

Департамента городского имущества города Москвы - Шатихин Николай Валерьевич (по доверенности от 30.12.2015 N 33-Д-826/15), Зебелян Сусанна Альбертовна (по доверенности от 30.12.2015 N 33-Д-843/15);

Правительства Москвы - Шатихин Николай Валерьевич (по доверенности от 05.02.2016 N 4-14-75/6), Зебелян Сусанна Альбертовна (по доверенности от 05.02.2016 N 4-14-77/6);

Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы - Котов Сергей Андреевич (по доверенности от 15.09.2015 N МКА-03-3922/5).

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С., объяснения лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

открытое акционерное общество "Новый Импульс-Центр" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N М-02-027874 и обязании возвратить часть оплаты стоимости права аренды указанного земельного участка, которая приходится на период после расторжения договора, в размере 1 167 017 рублей 17 копеек.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Правительство Москвы (далее - Правительство), Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Выражая несогласие с состоявшимися по делу судебными актами, общество указывает на неприменение судами положений статей 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и наличие оснований для расторжения договора аренды.

Заявитель жалобы ссылается на то, что после заключения спорного договора был принят Закон города Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы", пунктом 2 статьи 44 которого установлена обязанность застройщика или заказчика предоставить градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно статье 44 названного Закона проекты ГПЗУ подлежат рассмотрению и согласованию с представительными органами соответствующих муниципальных образований.

По результатам обращений в уполномоченные органы по вопросу согласования ГПЗУ с видом разрешенного использования, закрепленным договором, общество получило отказ с возможностью согласования иного проекта ГПЗУ с видом разрешенного использования: благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки, либо предоставления компенсационного участка.

Следовательно, в связи с изменившимися обстоятельствами, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, его исполнение стало фактически невозможным.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и в том случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Неприменение к спорным правоотношениям сторон указанных выше норм права привело, как полагает заявитель, к нарушению его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности.

Не имея возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора, общество, оплачивая арендную плату и выполняя иные обязательства по договору аренды, несет убытки.

По мнению заявителя, у него имеются основания для предъявления требования о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за право заключения договора аренды за период, приходящийся после его расторжения.

Общество находит ошибочным вывод судов об отсутствии оснований для взыскания неосновательного обогащения в виде платы за право заключения договора аренды, в связи с тем, что распоряжение префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, которым установлена данная плата, до настоящего времени не оспорено и не отменено.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С. от 13.01.2016 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на жалобу Департамент и Правительство просят оставить судебные акты без изменения, указав, что общество не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды (п. 4.4), а именно -

до 31.12.2014, в адрес общества были направлены уведомления от 14.08.2015 N ДГИ-И-36816/15, от 19.10.2015 N ДГИ-1-312980/15-1 об одностороннем расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, договор аренды от 29.12.2006 N М-02-027874 прекращен, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.11.2015.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Нормы о неосновательном обогащении, по мнению Департамента и Правительства, неприменимы к рассматриваемым отношениям.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами, 29.12.2006 Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор), на основании распоряжения префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, заключен договор аренды земельного участка N М-02-027874, по условиям которого арендатору во временное владение на 49 лет для проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина предоставлен земельный участок площадью 280 кв. м, кадастровый номер 770225009042, расположенный по адресу: Москва, ул. 9-я Северная линия, вл. 15, пос. Северный.

Распоряжением префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523 установлена плата за право заключения договора аренды земли в размере 1 383 480 рублей, которая произведена обществом, что сторонами не оспаривается.

Обратившись за получением ГПЗУ, общество получило отказ, с указанием на возможное согласование иного вида разрешенного использования земельного участка: благоустройство и озеленение без возможного осуществления застройки.

Ссылаясь на нецелесообразность сохранения договора аренды и несения расходов по нему в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, указанному в договоре, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, руководствуясь статьями 450, 619, 620 Гражданского кодекса, статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 43 Градостроительного кодекса города Москвы, исходили из того, что общество не обжаловало в порядке и в сроки, установленные законом, действия (бездействие) должностных лиц и распоряжение префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, а также из недоказанности обществом оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных Гражданским кодексом, иным законом или договором, указав, что гражданское законодательство не содержит в качестве основания расторжения договора его нецелесообразность.

Указанные выводы судов не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Установив невозможность использования обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство магазина) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), у судов не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса.

Ссылаясь на недоказанность обществом оснований для расторжения договора аренды, суды не проверили обоснованность требований о возврате 1 167 017 рублей 17 копеек стоимости права аренды земельного участка, приходящейся на период после расторжения договора на основании статей 1102, 1109 Гражданского кодекса.

Ссылка Департамента и Правительства на прекращение договора аренды от 29.12.2006 N М-02-027874, в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не принимается, поскольку указанные основания расторжения договора не были предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций.

С учетом изложенного судебные акты, согласно пункту 2 части 1 статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применить нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015 по делу N А40-129910/2014 отменить.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судья

О.В. Киселева

Судья

Г.Г. Попова

Обзор документа

Компания обратилась в суд с целью расторгнуть договор аренды участка и вернуть часть платы за нее.

Как указал истец, в связи с изменившимися обстоятельствами, из которых стороны исходили при заключении договора, его исполнение стало фактически невозможным.

Компания не может далее использовать участок в соответствии с условиями договора, но вносит при этом арендную плату.

Суды трех инстанций сочли требования необоснованными.

СК по экономическим спорам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и указала следующее.

В данном случае участок изначально был предоставлен компании в аренду для строительства.

После заключения договора были приняты нормативные акты, по сути, обязывающие получить компанию градостроительный план участка.

Компания обратилась за получением данного плана. Ей было отказано со ссылкой на то, что она может его получить, но для другого вида разрешенного использования земли (без строительства на ней).

ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке в ряде случаев.

В частности, такое возможно, если имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им при осмотре или проверке исправности объекта аренды.

Следует учитывать, что к таким недостаткам, препятствующим пользованию, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Публично-правовое образование, реализуя свои полномочия, может изменить правовой режим земли, ее разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же образованием при заключении договора.

В этом случае стороны договора могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением земельного и гражданского законодательства).

Если же договор не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению, арендатор вправе потребовать через суд досрочно расторгнуть данную сделку.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности вносить плату в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

После смерти матери сын решил переоформить на себя договор аренды части земельного участка, который та заключила с администрацией. Но, по версии Росреестра, аренды уже не было: договор был расторгнут еще в 2007 году, а запись погашена на основании обращения администрации, так как у участка сменился собственник. Мужчина возразил, что договор продлевался на неопределенный срок. Кто прав — решали суды.

В конце 2001 года администрация Таганрога передала в аренду Нине Ивановой* часть земельного участка общей площадью 268 кв. м для строительства дома на 5 лет. Остальная часть участка общей площадью 1417 кв. м в аренду не передавалась и предназначалась для эксплуатации муниципального жилья.

После смерти Ивановой ее сын Михаил Иванов* решил выяснить, что происходит с участком, и обратился в Росреестр. Это было в 2019 году.

В своем ответе ведомство сообщило о прекращении договора аренды в связи с обращением комитета по управлению имуществом города Таганрога от 8 мая 2019 года. Комитет просил погасить запись об аренде в ЕГРН, ведь на этой земле построили многоквартирный дом, чьи жильцы стали новыми собственниками участка на основании ст. 36 ЖК («Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности участок под этим домом»).

Кроме того, по сведениям Росреестра, срок аренды истек еще в 2007 году. По условиям договора арендатор должен был уведомить администрацию о желании продлить или расторгнуть договор аренды за месяц до его окончания. Как сообщили чиновники, Иванова не направляла никаких уведомлений в адрес администрации, администрация также не спрашивала ее о желании продлить договор, поэтому договор прекратил свое действие.

Заявление о продлении аренды

Иванова ответ Росреестра не устроил, поэтому он обратился с иском об оспаривании действий по погашению записи об аренде в Таганрогский городской суд Ростовской области. В своем иске Иванов указал, что в 2006 году его мать направляла в адрес администрации уведомление о продлении договора аренды. Администрация уведомление получила, поэтому договор был продлен на неопределенный срок, уверен истец.

Еще Иванов утверждал, что ничего не знал об обременении участка, так как администрация не оповещала его о каких-либо ограничениях, связанных со строительством многоквартирного дома.

Кроме того, в своем иске истец поделился, что сейчас на его части участка находится недостроенный дом, который мать поставила на кадастровый учет в 2014 году. Поэтому истец просил признать погашение записи об аренде в ЕГРН незаконным.

Но горсуд отказал Иванову. Суд посчитал, что договор аренды прекратился, ведь у участка сменились собственники на основании ст. 36 ЖК. Теперь это жильцы многоквартирного дома, поэтому запись об аренде в ЕГРН не может быть восстановлена, решил горсуд. С выводами первой инстанции в последствии также согласились апелляция и кассация.

После чего Иванов решил обжаловать судебные акты в Верховном суде.

Смена собственника

Жалобу Иванова рассмотрела «тройка» под председательством судьи Валентины Александровой.

ВС установил, что по условиям договора арендатор имел право на продление договора аренды по его письменному заявлению. Действующие на тот момент редакции ст. 22 ЗК и ст. 621 ГК тоже допускали подобный порядок. 18 декабря 2006 года Иванова направила письменное заявление о продлении договора. Администрация его получила и не стала возражать, поэтому договор действительно продолжил свое действие на неопределенный срок, подтвердил суд.

ВС посчитал, что продленный договор не мог быть расторгнут администрацией в одностороннем порядке с помощью уведомления Росреестра. Согласно ст. 450 и ст. 619 ГК это возможно только по соглашению сторон либо на основании решения суда, пояснила коллегия.

По мнению ВС, строительство многоквартирного дома тоже не является основанием для расторжения договора. Дом стоит на другой части земельного участка, которую Ивановой не передавали, поэтому переход права собственности на участок под многоэтажкой не мог повлиять на права истца, уверена коллегия. ВС дополнил свою позицию ссылкой на ст. 617 ГК, согласно которой переход права собственности на участок к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды.

Неоднозначный подход

По мнению Елизаветы Капустиной, руководителя практики ФБК Право ФБК Право Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) Профайл компании × , подход ВС в части продления договора аренды на основании п. 2 ст. 621 ГК соответствует более ранним позициями суда. Так, в п. 23 Обзора судебной практики ВС от 2020 года № 2 суд ссылался на положения п. 2 ст. 621 ГК о том, что договор аренды возобновляется на тех же условиях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого. Эта норма, в частности, применяется и к договорам аренды государственных или муниципальных земельных участков, которые были заключены до 1 марта 2015 года, поясняет ВС в Обзоре.

В то же время позиция административной коллегии, что договор аренды мог быть расторгнут только по соглашению сторон или решению суда, противоречит сложившейся практике коллегии по экономическим спорам, отмечает Вадим Силкин, советник коллегии адвокатов Муранов, Черняков и партнеры Муранов, Черняков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) × . Например, в определении ВС от 27 июня 2017 года по делу № 305-ЭС17-2608 указывается, что в случае продления договора на неопределенный срок каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца на основании ст. 610 ГК.

Реализация этого права арендатора на отказ от договора не может быть ограничена, что подтвердил также Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10, поясняет эксперт.

Силкин считает, что подобное противоречие позиций административной и экономической коллегии ВС может потребовать вмешательства надзорной инстанции.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Администрации городского округа Серпухов Московской области и Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов (г. Серпухов) на постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2016 по делу N А41-13398/2016,

Комитет заявил встречный иск об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:58:100203:35.

Арбитражный суд Московской области решением от 30.05.2016 признал договор аренды земли с последующими дополнительными соглашениями к нему действующим на неопределенный срок, в остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказал.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.09.2016 отменил решение от 30.05.2016 в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок, в удовлетворении данного требования Общества отказал, в остальной части решение оставил без изменения.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.12.2016 отменил постановление от 06.09.2016 в той части, которой апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, а также изменил решение от 30.05.2016 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2015 N ЗК-2/1915 об отказе от договора, в остальной части оставил судебные акты без изменения.

Администрация и Комитет, ссылаясь на нарушение окружным судом норм материального и процессуального права, обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре постановления суда округа от 22.12.2016 в кассационном порядке.

Дело 12.04.2017 истребовано из Арбитражного суда Московской области.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Администрации и Комитета вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Глава города Серпухова постановлением от 16.10.2009 N 2151 предоставил Обществу в аренду на один год земельный участок площадью 3160 кв. м с кадастровым номером 50:58:100203:35, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории; поручил Комитету заключить с Обществом договор аренды земельного участка, а Обществу зарегистрировать договор и получить разрешение на строительство.

Администрация выдала Обществу разрешение N RU50317000-124 на строительство на указанном участке автостоянки с кафе и для благоустройства прилегающей территории (площадь застройки 53,79 кв. м, строительный объем - 88,0 куб. м, 1-этажное строение) сроком действия 31.08.2012.

На основании подписанных сторонами дополнительных соглашений от 13.09.2010 и от 22.03.2013 срок аренды земельного участка был продлен с 01.08.2010 по 31.08.2012 и с 01.09.2012 по 31.08.2015.

Во исполнение постановлений Главы города Серпухова от 17.08.2010 N 1613 и от 18.03.2013 N 347 срок разрешения на строительство продлен до 31.08.2015.

До окончания срока действия договора аренды Общество обратилось в Администрацию с заявлением о его продлении.

Администрация в письме от 18.11.2015 отказала Обществу в продлении договора аренды, сославшись на отсутствие установленных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оснований для заключения нового договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения торгов. Кроме того, Администрация указала, что предоставленный Обществу земельный участок имеет вид разрешенного использования "для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории", однако при осмотре участка установлено, что его часть в нарушение условий договора аренды используется Обществом не по назначению, поскольку на ней расположена мойка.

Арендодатель 04.12.2015 направил Обществу уведомление, в котором сообщил об отказе на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от договора аренды земельного участка, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, о наличии у арендатора обязанности по правилам статьи 622 ГК РФ возвратить земельный участок арендодателю. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды и признании договора аренды действующим на неопределенный срок, ссылаясь на следующее: на спорном земельном участке в соответствии с выданным разрешением на строительство возведены объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб. м на площади 67 кв. м и канализационные сети; на участке полностью завершены работы по устройству твердого покрытия автостоянки, возведен капитальный забор, подведен свет; автостоянка находится на спорном земельном участке на законных основаниях, используется по назначению и является сложной недвижимой вещью; требования ответчиков, содержащиеся в уведомлении от 04.12.2015 об отказе от договора аренды, по существу, направлены на ликвидацию (снос) возводимого Обществом на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка объекта и нарушают права истца на продление арендных отношений на неопределенный срок.

Комитет, указывая на то, что договор аренды земельного участка прекращен на основании статьи 610 ГК РФ, обратился со встречным иском об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, дополнительные соглашения, кадастровый паспорт земельного участка, разрешение на строительство, уведомление об отказе от договора, руководствуясь пунктом 1 статьи 222, статьями 606, 610, 615, 621, 622 ГК РФ, пунктом 5 статьи 1, статьей 39.6 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводам об обоснованности требования Общества в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок и об отсутствии оснований для удовлетворения остальных требований Общества и встречного иска Комитета.

Суд исходил из следующего: иск о признании права собственности является исключительным способом защиты, применяемым в тех случаях, когда отсутствует возможность зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке; Общество не представило доказательств, позволяющих установить факт возникновения у него в установленном порядке права собственности на объект незавершенного строительства, а также сведений о том, что оно обращалось в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации права и ему было отказано в регистрации права; поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды земельного участка возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; арендодатель, направив Обществу уведомление об отказе от договора, реализовал свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, поэтому не подлежит удовлетворению требование Общества о признании незаконным уведомления арендодателя об отказе от договор аренды; вместе с тем ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства - фундамента здания и канализационных сетей, на которые выданы технические паспорта, до решения вопроса о судьбе этих объектов арендодатель не вправе требовать от арендатора возвращения земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ; учитывая, что стороны не подписали соглашение о расторжении договора аренды и не определили судьбу названных объектов, является правомерным требование Общества о признании договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок.

Апелляционный суд, установив, что признание судом договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок противоречит установленным по делу обстоятельствам о том, что возобновленный на неопределенный срок договор аренды прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента направления арендодателем Обществу уведомления об отказе от договора и получения последним данного уведомления, отменил решение суда первой инстанции в части признания договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок, отказал Обществу в удовлетворении данного требования; в остальной части оставил решение суда первой инстанции без изменения, признав его выводы законными и обоснованными.

Суд округа, посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, отменил постановление суда апелляционной инстанции от 06.09.2016 в той части, которой апелляционный суд отказал Обществу в удовлетворении требования о признании действующим на неопределенный срок договора аренды от 26.11.2009, изменил решение суда первой инстанции от 30.05.2016 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2015 N ЗК-2/1915 об отказе от договора. Судебные акты первой и апелляционной инстанций в части отказа Обществу в иске о признании права собственности на не завершенный строительством объект - фундамент здания и канализационные сети, а также в части отказа Комитету в иске об обязании Общества возвратить земельный участок по акту суд округа оставил без изменения.

Суд округа сделал следующие выводы: на спорном участке, предоставленном Обществу по договору аренды для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории, находятся объект незавершенного строительства - фундамент здания и канализационные сети, возведение которых осуществлено на основании разрешения на строительство; выдачу документов, разрешающих строительство, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого действуют Администрация и Комитет, с размещением на публичном земельном участке объекта недвижимого имущества; уведомление о расторжении договора и, как следствие, требование о возвращении участка предполагают его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора; при таком положении уведомление арендодателя об отказе от договора является недействительным.

В кассационной жалобе Администрация и Комитет, ссылаясь на то, что окружной суд, признав недействительным уведомление арендодателя об отказе от договора аренды и признав этот договор действующим на неопределенный срок, неправильно применил нормы материального и процессуального права, просят отменить постановление от 22.12.2016 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 30.05.2016 (в неотмененной апелляционным судом части) и постановление апелляционного суда от 06.09.2016, и указывая на следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Реализуя право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, Комитет направил Обществу уведомление от 04.12.2015 о прекращении договора аренды. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Однако, несмотря на то, что положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий.

В рассматриваемой ситуации спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер.

На основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Поскольку норм права, возлагающих на арендодателя обязанность в любом случае продлить срок действия ранее заключенного с арендатором договора аренды или заключить с ним новый договор, не имеется, арендодатель правомерно отказался от спорного договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ. При таком положении сохранение правоотношений по спорному договору аренды на неопределенный срок будет противоречить требованиям действующего законодательства.

В такой ситуации реализация арендодателем предоставленного законом права на отказ от договора аренды в полной мере соответствует смыслу приведенных норм действующего земельного законодательства и не может быть квалифицирована как злоупотребление правом.

Приведенные в жалобе Комитета и Администрации доводы о существенном нарушении судом округа норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

жалобу администрации городского округа Серпухов Московской области и Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 20 июня 2017 года на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: