Анализ адвокатом условий договора ипотеки с целью оценки рисков залогодателя
Обновлено: 24.04.2024
Деятельность адвоката при составлении проекта договора залога. Анализ адвокатом условий договора ипотеки с целью оценки рисков залогодателя осуществляется с учетом следующего.
Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). В качестве залога выступает жилое помещение (дом, квартира, комната) (пп. 3 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).
С 01.07.2014 договоры об ипотеке не подлежат государственной регистрации (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).
Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Оценка предмета ипотеки (залога)
При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.
Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.
Существо, размер и срок исполнения обязательства
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если это кредитный договор, то следует указать его основные положения — дату, место заключения, данные о кредиторе и заемщике, сумму кредита, размер процентной ставки, порядок погашения кредита (п. 4 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.
Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (п. 1 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.
Ответственность сторон
Договор может предусматривать санкции (ответственность) за просрочку выплаты кредита.
Как правило, банки указывают в договорах довольно жесткие санкции за просрочку выплаты кредита. Обычный штраф за каждый день просрочки составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. Однако если просроченных платежей наберется довольно много, то банк будет вправе (обычно это прописывается в типовых договорах) потребовать от вас досрочного погашения всего кредита.
Если у банка слишком жесткие или неприемлемые для вас условия, то лучше отказаться от сотрудничества с ним, чем потом выплачивать существенные штрафы за незначительные нарушения.
Страхование
Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ), а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является.
Наследование по закону имеет место, когда:
— завещание не было составлено либо составлено, но в последствии отменено завещателем;
— завещано не всё, а часть имущества (незавещанное имущество наследуется по закону);
— наследник по завещанию отказался от наследства либо был признан недостойным наследником;
— завещание признано недействительным по основаниям признания сделки недействительной.
Круг наследников по закону и порядок их призвания к наследованию определен законодателем с учетом брачных, родственных отношений, наличия иждивения и других обстоятельств. Наследники призываются к наследованию в порядке очередности. Очередность означает, что наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей: либо они отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования, либо в соответствии с завещанием лишены наследства, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства.
Таким образом, если имеются один или несколько наследников первой очереди, то наследники второй и последующих очередей к наследованию не призываются. При отсутствии наследников первой очереди и наличии наследников второй очереди наследники последующих очередей не вправе претендовать на получение наследства. Доли наследников одной очереди являются равными, за исключением тех, кто наследует по праву представления.
Всего в законе отмечено восемь очередей наследников.
1. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (ст. 1142 ГК РФ).
2. Наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления (ст. 1143 ГК РФ).
3. Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления (ст. 1144 ГК РФ).
4. Наследниками четвертой очереди по закону являются прадедушки и прабабушки наследодателя.
5. Наследниками пятой очереди по закону являются дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).
6. Наследниками шестой очереди по закону являются дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).
7. Наследниками седьмой очереди по закону являются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
8. Также выделяют так называемую плавающую очередь. Наследники данной очереди — это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Данные лица ко дню открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе и наравне с наследниками этой очереди, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет.
При отсутствии других наследников по закону нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют самостоятельно в качестве наследников восьмой очереди.
Особый случай — наследование по праву представления. Право представления — это право потомков наследника, умершего до открытия наследства, получить из наследственного имущества ту долю, которая причиталась бы ему, если бы он был жив в момент открытия наследства.
Доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его соответствующим потомкам в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 1142, п. 2 ст. 1143 и п. 2 ст. 1144 ГК РФ, и делится между ними поровну.
Не наследуют по праву представления потомки наследника по закону, лишенного наследодателем наследства (п. 1 ст. 1119 ГК РФ).
Не наследуют по праву представления потомки наследника, который умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем и который не имел бы права наследовать в соответствии с п. 1 ст. 1117 ГК РФ.
Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании п. 1 и 2 статьи 1148 ГК, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю — из той части имущества.
Как купить материалы для подготовки: ответы на тест, теорию и задачи за 2490 рублей?
1. Нажмите на кнопку "Перевести";
2. Заполните необходимые поля;
3. При возврате в магазин сервис автоматически перенаправит Вас на страницу для скачивания материалов (теорию, задачи, тест) и на всякий случай отправит Вам материалы на указанный адрес электронной почты.
По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Субъекты договора участия в долевом строительстве:
застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
участник долевого строительства — юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство (создание) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.
Форма договора участия в долевом строительстве
Ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» устанавливает, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантии качества на объект долевого строительства;
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Содержание договора участия в долевом строительстве
Содержание договора как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства.
Содержание договора участия в долевом строительстве составляют взаимные права и обязанности сторон:
застройщик обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;
участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.
В регистрирующий орган — Росреестр — необходимо представить:
1. Заявление о государственной регистрации;
2. Документ об уплате государственной пошлины;
3. Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
4. Документы, устанавливающие наличие права;
5. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации;
6. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
7. Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.
При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).
Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):
1) определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Как купить материалы для подготовки: ответы на тест, теорию и задачи за 2490 рублей?
1. Нажмите на кнопку "Перевести";
2. Заполните необходимые поля;
3. При возврате в магазин сервис автоматически перенаправит Вас на страницу для скачивания материалов (теорию, задачи, тест) и на всякий случай отправит Вам материалы на указанный адрес электронной почты.
По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Вопрос № 32
АНАЛИЗ АДВОКАТОМ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УЧАСТИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ С ЦЕЛЬЮ ОЦЕНКИ РИСКОВ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АДВОКАТА ПО РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ:
Требования к заключению договора участия в долевом строительстве установлены Федеральным законом об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
Обязательным является следующее: договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Также, может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ст. 4 ФЗ № 214).
К существенным условиям данного договора относятся:
1) его предмет — определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, включая все его характеристики, подробный план, с указанием его местоположения, сведений о количестве и площади комнат, балконов и т.п., об этаже на котором расположен такой объект и общем количестве этажей в объекте недвижимости, общей площади, материале наружных стен и т.д. (ст. 4 ФЗ № 214);
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты — уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ст. 9 ФЗ № 214) – ст. 5 ФЗ № 214;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства — не может составлять менее чем пять лет, исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ст. 7 ФЗ № 214);
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства в виде способа обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (ст. 15.4 ФЗ № 214);
6) условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию (ч. 5 ст. 18.1 ФЗ № 214).
Данные условия, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение этого требования, может быть признан судом недействительным, но только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. При отсутствии в договоре этих условий договор считается незаключенным.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 8 ФЗ № 214).
Анализируя условия договора, адвокату также надлежит учитывать, что многие нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве являются диспозитивными, то есть, устанавливая те или иные правила, содержат оговорки: «если иное не предусмотрено договором», «в соответствии с договором» и т.п., предоставляющие возможность застройщику включать в такой договор более выгодные для него условия.
Например, ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 позволяет изменять объем требований участника договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства. По общему правилу при вышеуказанных обстоятельствах участник вправе по своему выбору потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии со статьей 9 ФЗ № 214 участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (ч. 1) либо расторгнуть такой договор в судебном порядке (ч. 1.1) в случаях, которые перечислены в указанных правовых нормах. Одним из оснований для расторжения договора являются случаи, установленные сторонами в договоре (п. 5 ч. 1 и п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). В интересах участника предусмотреть дополнительные основания для возможности расторжения им договора в одностороннем или судебном порядке.
В интересах участника долевого строительства, на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств застройщика по договору, предусмотреть в договоре помимо процентов, предусмотренных законом, то есть начисляемых в связи с его односторонним отказом от исполнения договора в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ч. 1 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214) и договорную неустойку (штрафы, пени) — ст. 10 ФЗ № 214.
В соответствии с ч. 1 ст. 12.1 ФЗ 214 залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства и уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае (ст. 9 ФЗ № 214):
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214);
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях, например, открытия конкурсного производства в отношении застройщика (ст. 201.5 ФЗ О несостоятельности (банкротстве)).
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Деятельность адвоката по регистрации договора участия в долевом строительстве
Обязательность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предусмотрена статьей 4 ФЗ № 214-ФЗ, особенности её осуществления — статьей 48 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Государственную регистрацию производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).
Перечень документов, подаваемых для регистрации первого договора долевого участия, отличается от перечня, необходимого для регистрации всех последующих договоров.
— документы, касающиеся его деятельности, а также план создаваемого объекта недвижимости, с указанием его местоположения, количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из этих помещений и машино-мест;
— разрешение на строительство (представлять не обязательно, поскольку орган регистрации вправе запросить такое разрешение (сведения, содержащиеся в нем) в органе его выдавшем, который в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса размещает его в единой информационной системе жилищного строительства и уведомляет об этом орган регистрации прав с использованием указанной информационной системы);
— проектную декларацию (представлять не обязательно, поскольку она может быть получена органом регистрации прав в рамках информационного взаимодействия);
— договор поручительства по обязательствам застройщика, если размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона об участии в долевом строительстве, по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома (не требуется при регистрации ДДУ, заключенного Московским фондом содействия реновации жилищного фонда). А также списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.
— согласие залогодержателя, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, на котором осуществляется строительство, права на него были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) МКД и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.
Для граждан-участников ДДУ (заявителей), также необходимо представлять документы, удостоверяющие их личность. Если для регистрации договора обращается представитель – доверенность с соответствующими полномочиями. Законные представители несовершеннолетних – участников ДДУ в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении, представители недееспособных – документ о назначении их опекунами. Если участник ДДУ состоит в браке – нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В случае, когда оба супруга являются участниками одного договора, предоставление такого согласия не требуется. В случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства – договор залога права требования для одновременной регистрации обременения права.
Целесообразно прикладывать документ об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации, поскольку отсутствие информации об ее уплате по истечении пяти рабочих дней с даты подачи соответствующего заявления в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, когда документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем, является основанием для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, без рассмотрения (ст. 25 Закона о госрегистрации недвижимости).
В целях исполнения поручения по регистрации договора участия в долевом строительстве, адвокату необходимо иметь доверенность от участника данного договора или его законного представителя на совершение необходимых действий в качестве предстателя (п. 2 ст. 6 Закона об адвокатуре).
Все материалы для подготовки к экзамену! По любым вопросам связанным с подготовкой к экзамену, в том числе с получением материала, с его оплатой, стоимостью, переводами и т.п., в случае необходимости, пожалуйста, обращайтесь любым удобным способом со страницы обратной связи.
Важно! © Копирование текстов запрещено. Цитирование возможно лишь в объеме, оправданном целью цитирования, и лишь при условии указания активной гиперссылки на страницу, с которой была заимствована цитата
Обратите внимание! Заполняя любую форму на сайте и отправляя внесённые в неё сведения, Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
В данную деятельность включается непосредственное участие в деле, знание его обстоятельств, понимание полномочий органов предварительного расследования, получение обжалуемых актов (при их наличии), подготовка мотивированной жалобы, её подача в суд, отслеживание назначения, участие в рассмотрении, получение итогового акта.
4. Задача. В судебном заседании судебного участка № 63 подсудимый Никонов, обвиняемый всовершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 158 УК РФ, заявил отказ от защитникаСмирнова и попросил суд пригласить в качестве защитника его друга Киселева, имеющего10-летний опыт работы в качестве юриста. Мировой судья удовлетворил ходатайствоподсудимого.
Правильно ли поступил суд?
Кража (ст. 158 УК РФ) относится к уголовным делампубличного обвинения – ч. 5 ст. 20 УПК РФ.
Данное дело по ч. 1 ст. 158 УК РФ подсудно мировому судье (ст. 31 УПК РФ). Согласно ч. 2 ст. 49 УПК РФ в качестве защитников допускаются адвокаты. По определению или постановлению суда в качестве защитника могут быть допущены наряду с адвокатом один из близких родственников обвиняемого или иное лицо, о допуске которого ходатайствует обвиняемый. При производстве у мирового судьи указанное лицо допускается и вместо адвоката.
В данном случае суд, удовлетворяя ходатайство Никонова о приглашении в качестве защитника Киселева., поступил правомерно, поскольку при производстве у мирового судьи лица, не имеющие статуса адвоката, могут быть допущены в качестве защитника и вместо адвоката.
Билет №75
Деятельность адвоката при составлении проекта договора залога. Анализ адвокатом условий договора ипотеки с целью оценки рисков залогодателя. Деятельность адвоката по регистрации залога.
Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). В качестве залога выступает жилое помещение (дом, квартира, комната) (пп. 3 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).
С 01.07.2014 договоры об ипотеке не подлежат государственной регистрации (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ). Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Оценка предмета ипотеки (залога)
При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости.
При составлении проекта договора залога адвокат должен в обязательном порядке определить его существенные условия, а именно:
- факт отсутствия обременения предмета залога;
- для каких целей имущество передается в залог;
- порядок обращения взыскания на заложенное имущества
- правовое положение залоговых обязательств в случае банкротства;
- понимать, не является ли предмет залога — вещью, изъятой из оборота;
- требует ли данной договор нотариального заверения или государственной регистрации;
- местонахождение заложенной вещи.
Оценить риск залогодателя можно проанализировав условия договора залога о порядке обращения взыскания на заложенное имущество, наличии факта государственной регистрации, а также того, что является нарушением условий обязательства по договору, и когда у залогодателя возникает право на обращение взыскания на заложенное имущество.
При регистрации залога адвокат может выступать представителем залогодателя, или заемщика, проверить договор, собрать документы, необходимые для регистрации, передать в регистрирующий орган.
При государственной регистрации ипотеки адвокат действует в соответствии со статьей 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.
К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.
© 2014-2022 — Студопедия.Нет — Информационный студенческий ресурс. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав (0.01)
Автор статьи
Читайте также: